Nachträgliche Kosten vermeiden

Basler Zeitung, 28.05.2015

Von Gaetano Fiscelli, Leiter Immobilien- und Bauherrenberatung beim VZ VermögensZentrum in Basel

Wenn man eine Eigentumswohnung kauft, wird spätestens bei der Durchsicht des Kaufvertrages klar, dass man nicht nur eine Wohnung erwirbt. Man wird Miteigentümer am gesamten Gebäude und Grundstück.

Böse Überraschungen kann man zum Beispiel erleben, wenn schon bald nach dem Kauf eine teure Sanierung des Daches oder der Fassade ansteht. Sanierungen werden normalerweise aus einem Erneuerungsfonds finanziert, in den alle Stockwerkeigentümer regelmässig einzahlen.

Ist der Fonds nicht genügend gefüllt, müssen Käufer für Kosten aufkommen, die eigentlich die Vorgänger hätten begleichen müssen. Ein ungenügend gefüllter Fonds sollte beim Kaufpreis der Wohnung deshalb angemessen berücksichtigt werden.

Keine hohen Anzahlungen leisten

Besondere Vorsicht ist angebracht beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Neubau, der erst in Planung ist. Der Verkäufer verlangt in der Regel, dass der Käufer einen Vorvertrag bzw. Reservationsvertrag unterschreibt und eine Anzahlung leistet. Kommt der Kauf nicht zustande, weil der Käufer es sich anders überlegt, kann es für ihn schwierig werden, die gesamte Anzahlung zurückzufordern. Kaufinteressenten sollten darum keine Anzahlung leisten, die das übliche Mass von 20000 bis 30000 Franken übersteigt.

Meistens werden schon in der Bauphase Teilzahlungen an den Verkäufer - in der Regel der Generalunternehmer (GU) - fällig. Falls der GU die Zahlungen für andere Zwecke verwendet (zum Beispiel für andere Bauten) und zahlungsunfähig wird, kann ein geprellter Handwerker seine Forderungen direkt beim Eigentümer geltend machen.

Im schlimmsten Fall muss der Eigentümer Leistungen also doppelt bezahlen. Dagegen können sich Bauherren mit einer sogenannten GU-Erklärung schützen. Darin bestätigt die Bank des GU, dass die Gesamtfinanzierung gesichert ist und die Teilzahlungen nur für diese Liegenschaft verwendet werden.

Feste Übergabedaten vereinbaren

Oft tritt der GU im Kaufvertrag alle Garantieleistungen an den Käufer ab. Diese Vertragsklausel klingt harmlos; viele Käufer interpretieren sie sogar als Verbesserung ihrer Position. In Wirklichkeit hat sie zur Folge, dass der GU für die Behebung von Mängeln nicht mehr verantwortlich ist. Der Käufer muss selbst mit den Handwerkern eine Lösung finden. Käufer sollten einer Abtretung von Garantieansprüchen deshalb nach Möglichkeit nicht zustimmen.

Kommt ein ungenügender Ausbaustandard erst in der Bauphase ans Licht, kann es für den Käufer teuer werden: Verkäufer stellen für Projektänderungen oft unverhältnismässig hohe Rechnungen. Besonders Bodenbeläge, Küchen und Nasszellen sind im Baubeschrieb nicht selten zu knapp budgetiert. Der Kaufvertrag sollte zudem einen spätesten Bezugstermin vorsehen. Häufig wird nur festgehalten, dass der Termin im Voraus angekündigt wird. In diesem Fall kann der Käufer auch dann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn sich das Bauprojekt über Monate verzögert.

Wohnungskäufer sollten auf einem Kaufvertrag mit festem Übergabedatum bestehen. Verzögert sich die Schlüsselübergabe, muss der GU die Kosten übernehmen, die aus der verspäteten Übernahme entstehen. 

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