Keine Hypothek für Pensionierte

Basler Zeitung, 19.02.2015

Von Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum

Liegenschaftsbesitzer freuen sich darauf, das Leben nach der Pensionierung im eigenen Haus und Garten zu geniessen. Dank der ultratiefen Zinsen können sie auch als Pensionierte mit wesentlich weniger Einkommen ihre Hypothek problemlos bedienen.

Banken drohen in letzter Zeit Pensionierten aber immer öfters mit der Kündigung der Hypothek mit der Begründung, dass mit dem tieferen Einkommen nach der Pensionierung die Tragbarkeit nicht mehr gegeben sei. Oder sie teilen ihnen mit, dass sie die Hypothek höchstens noch ein paar Jahre weiterführen können.

Die Eigenheimkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen Einkommens betragen, damit eine Hypothek aus Sicht der Bank als tragbar
gilt. Sie rechnen dabei mit einem Hypothekarzins von fünf Prozent plus Nebenkosten von einem Prozent des Liegenschaftswerts.

Diese Tragbarkeitsrechnung ergibt für ein Haus im Wert von 1,5 Millionen Franken, das mit einer Hypothek von 800 000 Franken belastet ist, kalkulatorische Eigenheimkosten von 55 000 Franken pro Jahr. Dieser Betrag
entspricht 29 Prozent eines Gehalts von 190 000 Franken, aber 49 Prozent von
113 000 Franken an Renteneinkünften.

Banken in der Pflicht

Ist die Tragbarkeit nicht mehr gewährleistet, verlangen Banken eine Reduktion der Hypothek. Im Beispiel müssen die Eigenheimkosten auf 37000 Franken gesenkt werden, also auf ein Drittel von 113 000 Franken. Dazu muss die Hypothek von 800 000 Franken um 360 000 Franken auf 440 000 Franken reduziert werden. Kann der Eigenheimbesitzer diesen Betrag nicht aufbringen,
muss er das Haus verkaufen.

Banken müssen die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung befolgen, die letztes Jahr verschärft wurden. Diese Richtlinien sehen vor, dass
Kredite bei bonitätsrelevanten Ereignissen wie der Pensionierung erneut geprüft werden müssen. Dass nun immer mehr Pensionierte vor vollendete Tatsachen gestellt werden, dürfte damit zusammenhängen, dass die Banken
wegen der gesunkenen Margen ihr Interesse am Hypothekargeschäft verlieren.

Viele betroffene Hausbesitzer versuchen Zeit zu gewinnen, indem sie eine mehrjährige Festhypothek abschliessen und der Bank zusichern, die  Liegenschaft in den nächsten Jahren zu verkaufen.

Muss die Festhypothek bei einem Verkauf des Hauses vorzeitig aufgelöst werden, legt die Bank das Geld für die verbleibende Laufzeit neu an. Der  Hypothekarnehmer muss die Zinsdifferenz zwischen der Festhypothek und der  Wiederanlage ersetzen. Dieser Penalty ist wegen der Negativzinsen derzeit so hoch wie nie.

Besonders dramatisch ist es, wenn nur eine Tranche fixiert wird und die Bank die Folgetranchen nur noch als variable Hypotheken mit über 2,5 Prozent Hypothekarzins anbietet.

Auch verbauen sich Hypothekarnehmer mit diesem Vorgehen die Möglichkeit, zu einer Bank mit vorteilhafteren Bedingungen zu wechseln. Das Einkommen ist nach der Pensionierung oft stabiler als bei Erwerbstätigen, die Zinsen sind für die meisten problemlos tragbar.

Eigenheimbesitzer können sich am besten vor unliebsamen Überraschungen schützen, wenn sie spätestens mit 55 prüfen, ob das Eigenheim auch nach der Pensionierung tragbar ist. Dann bleibt in der Regel noch genügend Zeit, um  den fehlenden Betrag für die Reduktion der Hypothek anzusparen.

Wenn man  von der Bank erst kurz vor der Pensionierung vor vollendete Tatsachen gestellt  wird und die finanziellen Mittel ungenügend sind, lässt sich ein Verkauf des Eigenheims nicht mehr abwenden.

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