Hypotheken schwer gemacht

Der Schweizerische Hauseigentümer, 15.01.2015

Von Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung beim VZ VermögensZentrum

Seit Anfang September gelten bei der Vergabe von Hypotheken schärfere Regeln, die das Risiko einer Immobilienblase mindern sollen. Der gewünschte Effekt ist bereits spürbar.

Der Immobilienmarkt hat sich in vielen Regionen deutlich abgekühlt, weil sich etliche potenzielle Käufer vom Markt zurückgezogen haben. 

Banken hinterfragen Kaufpreise kritischer 

Vor allem zwei Neuerungen machen vielen Kaufinteressenten zu schaffen: Die Verkürzung der Frist für die Amortisation der Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts von zwanzig auf fünfzehn Jahre und die konsequente Anwendung des Niederstwertprinzips. Für den Belehnungswert einer Liegenschaft gilt nun für alle Banken der tiefere Wert aus der bankinternen Schätzung und dem Kaufpreis. Während noch vor Jahresfrist einige Institute quasi jeden Kaufpreis finanzierten, bewerten die Banken Immobilien nun viel zurückhaltender und hinterfragen die Kaufpreise deutlich kritischer. Das hat für den Käufer immerhin den Vorteil, dass er nicht zum Kauf einer zu teuren Wohnung verführt wird. Sobald der Bankberater den Hinweis platziert, dass für die Finanzierung mehr Eigenkapital benötigt wird, kann man davon ausgehen, dass der Schätzwert der Bank tiefer liegt als der Kaufpreis. Auch Makler und Verkäufer spüren, dass sich der Wind gedreht hat. Kaufinteressenten. geben zunehmend Rückmeldung, dass die Bank den Wert der Immobilie nicht bestätigt und die Finanzierung nur zustande kommt, wenn die Differenz zum Schätzwert der Bank als zusätzliches Eigenkapital beigesteuert wird. 

Erhalten Liegenschaftskäufer von ihrem Kreditgeber einen Schätzwert, der unter dem Kaufpreis liegt, sollten sie diesen für Preisverhandlungen nutzen. Da der Markt sich mancherorts merklith abgekühlt hat, kann auch eine Gegenofferte erfolgreich sein. Vor allem bei grösseren Abweichungen sollte der Schätzwert hinterfragt werden. Schätzungen entstehen meist am Schreibtisch, und fehlende oder falsche Daten zum Objekt können zu Abweichungen führen.

Auch für vermietete Objekte gelten strengere Regeln

Wesentlich schwieriger geworden ist die Finanzierung von Liegenschaften, die vermietet werden sollen. Denn bei Renditeobjekten müssen die Banken nun zwangsläufig den Ertragswert heranziehen. Mit Folgen, wie ein Beispiel zeigt: Eine Eigentumswohnung hat einen Kaufpreis von einer Million Franken. Nach einer hedonischen Schätzung bestätigt die Bank diesen Wert zunächst. Doch weil die Wohnung vermietet werden soll, bewertet die Bank die Wohnung auf Basis der Einnahmen. Die kapitalisierten Mieterträge von jährlich 36000 Franken führen zu einem wesentlich tieferen Wert von 700000 Franken. Wenn der Käufer die Differenz von 300000 Franken nicht aus eigenen Mitteln aufbringt, kommt die Finanzierung bei vielen Banken nicht zustande.

Kaufinteressenten sollten sich fragen, ob sich Investitionen in eine einzelne Wohnung als Renditeobjekt unter diesen Voraussetzungen überhaupt lohnen. Die Bruttorendite liegt in diesem Beispiel bei 3,6 Prozent. Rechnet man die Verwaltungs- und Unterhaltskosten, den Erneuerungsfonds und eine gewisse Abschreibung ein, lassen sich damit nach Begleichen der Steuern kaum schwarze Zahlen schreiben. Im aktuellen Marktumfeld können Investoren nicht einmal mehr mit einer nachhaltigen Preisiteigerüng rechnen.

Viele möchten aber trotzdem eine Eigentumswohnung kaufen, beispielsweise, um sie ein paar Jahre später ihren Kindern zur Verfügung zu stellen oder um sie selbst als Alterswohnsitz zu nutzen. In der Zwischenzeit soll die Wohnung vermietet werden. In diesem Fall ist es ratsam, gegenüber der Bank nicht von einer Mietwohnung, sondern von einer Alterswohnung zu sprechen. Selbst wenn sie übergangsweise vermietet wird, stellt die Bank ihre Bewertung dann nicht auf den Ertragswert ab.

Diese Seite teilen