Festhypotheken nicht ohne Risiko

Basler Zeitung, 22.01.2015 

Von Adrian Wenger, Leiter Key Clients Hypotheken beim VZ VermögensZentrum

Nach der Ankündigung der Schweizerischen Nationalbank kurz vor Weihnachten, dass Banken auf Einlagen bei der SNB einen Strafzins von 0,25 Prozent zahlen müssen, waren die Interbankzinsen für Laufzeiten bis zu fünf Jahren ins Minus gerutscht.

Die Interbankzinsen sind massgebend für die Zinsen von Festhypotheken. Letzte Woche legte die SNB nach: Gleichzeitig mit der Aufhebung des Euro-Mindestkurses erhöhte sie den Strafzins auf Bankeinlagen auf 0,75 Prozent und drückte damit die Zinsen noch deutlicher in den negativen Bereich. Der 3-Monats-Libor liegt aktuell bei rund 0,55 Prozent, und auch die Interbankzinssätze tragen für Laufzeiten bis zu zehn Jahren negative Vorzeichen. Der Interbankenzins für 2-jährige Laufzeiten liegt bei rund 0,7 Prozent, jener für 5-jährige Laufzeiten bei rund 0,5 Prozent. 

Banken refinanzieren ihre Hypotheken mehrheitlich mit Spargeldern, für die sie ihren Kunden trotz negativen Zinsen einen wenn auch äusserst bescheidenen Zins zahlen. Somit legen sie die Zinsen für ihre Festhypotheken auf der Basis eines Zinses von mindestens null Prozent fest. Das zeigt sich daran, dass die Kreditinstitute für 2- bis 10-jährige Festhypotheken zurzeit praktisch denselben Zinssatz verlangen. Auch bei Geldmarkt-Hypotheken sichern sich die Banken gegen Negativzinsen ab: Verträge für solche Hypotheken sehen vor, dass der Basiszins null Prozent beträgt, wenn der Libor-Satz unter null liegt. 10-jährige Festhypotheken sind deshalb heute praktisch zum gleichen Preis wie Geldmarkt-Hypotheken erhältlich, die schon seit einigen Jahren nur rund ein Prozent kosten. 

Gestaffelte Laufzeiten 

Trotz den extrem tiefen Zinssätzen gibt es gute Gründe, nicht die gesamte Finanzierung auf Festhypotheken abzustellen. Ein Grund sind die hohen Kosten, die bei einer vorzeitigen Auflösung, einer Festhypothek anfallen. In so eine Situation können zum Beispiel Hypothekarnehmer geraten, die ihr Haus infolge einer Scheidung verkaufen müssen und bestehende Festhypotheken nicht auf ein neues Objekt übertragen können. Wenn man eine Festhypothek vorzeitig auflöst, legt die Bank das Geld für die verbleibende Laufzeit neu an. Die Differenz zwischen dem Zinssatz der Festhypothek und dem Zins der Wiederanlage ergibt die Ausstiegsentschädigung. 

Angenommen, ein Hausbesitzer muss in fünf Jahren eine 10-jährige Festhypothek auflösen, die er heute zu 1,1 Prozent aufgenommen hat. In der aktuellen Zinssituation erhält die Bank keinen Zins, wenn sie auf dem Kapitalmarkt Geld für fünf Jahre anlegt. Im Gegenteil: Sie muss sogar einen Negativzins von 0,5 Prozent pro Jahr zahlen. Zusammen mit dem entgangenen Zins des Hausbesitzers würde der Bank also ein Verlust von 1,6 Prozent pro Jahr oder 8 Prozent für die gesamte Restlaufzeit der Hypothek von fünf Jahren entstehen. Bei 500 000 Franken Hypothek entspräche das einer Ausstiegsentschädigung von 40 000 Franken, die die Bank dem Hausbesitzer in Rechnung stellen kann. 

Wer sich jetzt für eine längerfristige Festhypothek entscheidet, läuft zudem Gefahr, diese Hypothek ausgerechnet in einer Phase erneuern zu müssen, in der die Zinsen deutlich höher sind als heute. Dieses Klumpenrisiko lässt sich mit einer Staffelung der Laufzeiten etwas senken, in dem man zum Beispiel eine 7- und eine 10-jährige Festhypothek abschliesst. 

Risikofähige Hypothekarnehmer sollten weiterhin den Grossteil der Hypothekarsumme am Geldmarkt aufnehmen und erst dann auf Festhypotheken umsteigen, wenn bei den langfristigen Zinsen ein deutlicher Trendwechsel erkennbar ist. So ein Trendwechsel ist mit dem kürzlichen SNB-Entscheid noch weiter in die Ferne gerückt.

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