Ein Mehrfamilienhaus als Vorsorge

Basler Zeitung, 12.11.2015

Von Adrian Wenger, Leiter Key Clients Hypotheken beim VZ VermögensZentrum

Die Renditen auf Obligationen sind heute extrem tief. Immer mehr angehende Pensionierte überlegen sich deshalb, ob sie ihr Geld besser in ein Mehrfamilienhaus investieren sollen, das sie vermieten können. Von den Mieteinnahmen erhoffen sie sich ein höheres Alterseinkommen als aus Wertschriftenanlagen. Wer den Kauf eines Renditeobjekts in Betracht zieht, sollte vorher alle Kosten und Erträge sowie die Risiken genau abklären.

Die Banken rechnen bei der Finanzierung von Renditeobjekten mit dem sogenannten Ertragswert. Er entspricht den kapitalisierten Mieteinnahmen. Die Ertragswerte machen gegenwärtig rund das Zwanzigfache der Mieterträge aus und liegen damit in der Regel unter dem Kaufpreis. Aus diesem Grund müssen Kaufinteressenten häufig bis zu 50 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln beisteuern. Im Portfolio von Privatanlegern stellen diese Anlagen somit ein Klumpenrisiko dar.

Vielen Käufern ist zudem nicht bewusst, wie stark der Ertragswert vom Zinsniveau abhängt. Steigen die Zinssätze stark an, kann der Ertragswert um mehrere Hunderttausend Franken schrumpfen. Die Bank kann bei sinkenden Immobilienwerten zusätzliche Eigenmittel verlangen. Steigende Zinsen lassen sich zudem nicht eins zu eins auf den Mieter abwälzen. Grund ist, dass die Mieten an den Referenzzins des Bundesamtes für Wohnungswesen gekoppelt sind. Der Referenzzins richtet sich nach dem gewichteten Durchschnittszins aller laufenden Hypotheken in der Schweiz. Eine Zinserhöhung schlägt deshalb zeitlich verzögert auf den Referenzzins und damit auf die Mieten durch.

Gift für die Rendite

Ein wichtiges Mass für Käufer ist die Bruttorendite. Sie entspricht den erwarteten Mieteinnahmen pro Jahr geteilt durch die Investitionssumme. Die Bruttorendite kann aber irreführend sein, da sie beispielsweise die Unterhaltskosten nicht berücksichtigt. Käufer sollten die Kosten deshalb auf Nettobasis berechnen. Die Nettorendite zeigt auf, wie viel von der Bruttorendite nach Abzug von Unterhalts- und Verwaltungsaufwand sowie Rückstellungen und dem Erneuerungsfonds für Sanierungen übrig bleibt.

Ob sich ein Kauf auszahlt, hängt auch von der Wertentwicklung ab. Eine Werteinbusse kann die Rendite zunichtemachen, und bei einem Verkauf kann die Immobilie sogar zum Verlustgeschäft werden. Die Preise für Renditeobjekte bewegen sich derzeit auf hohem Niveau. Weitere Preissteigerungen sind fast nur möglich, wenn zum Beispiel Spargelder bei den Banken negativ verzinst werden. Viele Investoren wären dann wohl bereit, in Immobilien mit bescheidenen Erträgen zu investieren.

Renditeobjekte schränken die finanzielle Flexibilität ein. Anders als viele Wertschriftenanlagen lassen sich Liegenschaften je nach Marktsituation nicht innert kurzer Zeit verkaufen. Als Einkommensquelle im Alter sind sie daher eher für kapitalkräftige Personen geeignet, die neben der Liegenschaft über leicht liquidierbare Anlagen in ausreichender Höhe verfügen, mit denen sich auch ein grösserer unerwarteter Kapitalbedarf decken lässt.

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