Die Hausfinanzierung - so geht's am besten

Hausbau von A-Z, 04.03.2015 

Von Adrian Wenger, Hypothekarberater beim VZ VermögensZentrum 

Der Kauf einer Liegenschaft ist in den meisten Fällen nur mit einer Hypothek möglich. Hauskäufer fragen sich: Welche Finanzierungsmodelle sind für mich passend und sinnvoll? Wo bekomme ich die beste Hypothek? Welche Auswirkungen haben die derzeitigen Zinsentwicklungen und die neuen Regularien?

Mehr als 80 Prozent der Hypotheken in der Schweiz sind Festhypotheken. Ihr Zinssatz ändert sich während der Laufzeit nicht, die Hypothekarnehmer wissen also genau, welche Summe sie monatlich bezahlen. Es gibt Laufzeiten zwischen einem Jahr und zehn Jahren, teilweise sogar länger. Festhypotheken sind momentan so günstig wie noch nie: Zehnjährige Laufzeiten sind bei einzelnen Kreditinstituten für 1,5 Prozent oder weniger zu haben. Festhypotheken können für Hypothekarnehmer attraktiv sein, die sicher wissen, dass die Immobilie während der Laufzeit nicht verkauft wird. Eine Auflösung der Festhypothek vor Ende der Laufzeit geht nämlich mit einer Strafzahlung einher, die der Summe aller Zinsen bis Ende Laufzeit entsprechen kann. Wer heute eine Festhypothek auflöst, muss der Bank zusätzlich noch den Negativzins zahlen, der ihr zurzeit belastet wird, weil sie das vorzeitig zurückbezahlte Geld für die verbleibende Laufzeit am Kapitalmarkt neu anlegen muss. Wer - wie die meisten Experten - davon ausgeht, dass die Zinsen gleich bleiben, ist mit einer Geldmarkthypothek besser bedient. Anders als bei Festhypotheken sind dort die Zinsen nur für wenige Monate fixiert und werden dann bis Ende der Rahmenlaufzeit automatisch wieder für die gleiche Anzahl Monate erneuert. Geldmarkthypotheken kosten schon seit einigen Jahren nur gerade 1 Prozent oder sogar weniger. Sie sind damit immer noch teils deutlich günstiger als Festhypotheken. Werden Geldmarkthypotheken gekündigt, fallen vergleichsweise geringe Ausstiegskosten an. Risikofähige Hypothekarnehmer sollten deshalb in der aktuellen Situation weiterhin einen grossen Teil der gesamten Hypothekarsumme als Geldmarkthypothek aufnehmen und erst dann auf Festhypotheken umsteigen, wenn hei den langfristigen Zinsen ein deutlicher Trendwechsel erkennbar ist. So ein Trendwechsel ist kürzlich mit dem Entscheid der Schweizerischen Nationalbank, Negativzinsen einzuführen, noch weiter in die Ferne gerückt.

Modelle im Vergleich 

Eine Übersicht der Zinskosten der verschiedenen Hypothekarmodelle in den letzten 20 Jahren zeigt: In jedem 10-Jahres-Zeitraum war die Finanzierung einer Hypothek über 500 000 Franken mit Geldmarkt- Hypotheken am günstigsten und mit fünfjährigen Festhypotheken am teuersten (siehe Tabelle). Der Zinsunterschied läppert sich zu einer Ersparnis von mehreren 10 000 Franken über die Jahre. Im Mittelfeld lagen variable Hypotheken, die Immobilienbesitzer kaum nutzen, weil die Banken den Zinssatz nach freiem Ermessen anpassen können. Variable Hypotheken haben keine fixe Laufzeit und lassen sich in der Regel innert drei oder sechs Monaten kündigen.

Während man bei baulichen Fragen meistens auf professionelle Unterstützung durch einen Architekten oder Bauherrenberater setzt, verlassen sich viele Kreditnehmer in Hypothekenfragen auf Ihre Hausbank und setzen die empfohlene Hypothekenstruktur ungeprüft um. Dabei wird vielfach ausgeblendet, dass der Kreditgeber vor allem seine eigenen Interessen verfolgt. Wie alle betriebswirtschaftlich geführten Unternehmen empfiehlt die klassische Hypothekarbank das Produkt mit der höchsten Gewinnmarge. Anders lässt sich nicht erklären, dass 80 Prozent der Hypothekarnehmer Festhypotheken haben, obwohl dieses Modell in den vergangenen 20 Jahren nicht die beste Wahl für die Kunden war. Entsprechend sollten sich Hausbesitzer professionelle Unterstützung holen oder selber die entscheidenden Fragen stellen: Wie werden sich die Zinsen entwickeln? Wie amortisiere ich die Hypothek am besten? Ist die Finanzierung auch bei ungünstigen Rahmenbedingungen noch tragbar? So lassen sich die Hypothekarmodelle kombinieren und lässt sich die Wahl des Kreditgebers eingrenzen.

Rekordtiefer Zins

Die aktuelle Zinssituation könnte für Hauskäufer kaum besser sein. Die Zinssätze für Festhypotheken und Geldmarkthypotheken sind auf einen historisch tiefen Stand gefallen. Trotzdem ist es schwieriger geworden, eine solide Finanzierung zu erhalten. Tiefe Zinsen würden nämlich dafür sorgen, dass sehr viele Käufer Immobilien nachfragen. Das würde stark steigende Immobilienpreise verursachen - eine sogenannte Blasenbildung. Um einer Immobilienblase entgegenzuwirken, hat die Schweizerische Nationalbank schon frühzeitig Massnahmen eingeleitet. Unter anderem wurde die Eigenkapitalquote der Banken für Hypothekarausleihungen erhöht, und die Banken müssen nun für jede Hypothekarausleihung eine höhere Summe an Eigenkapital hinterlegen. Für die Bereitstellung dieses Eigenkapitals wollen die Banken entschädigt werden und erhöhen daher die Margen auf Hypotheken. Banken mit knappem Eigenkapital im Hypothekengeschäft können nur noch wenige Hypotheken vergeben oder müssten zusätzliches Eigenkapital beschaffen.

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