Bei der Wahl von Festhypotheken auf die richtige Laufzeit achten

Der Schweizerische Hauseigentümer, 1.12.2015 

Von Peter Brannwart, Leiter HEV Hypotheken Zentrum AG

Trotz negativer Zinsen kalkulieren die Banken Festhypotheken auf der Basis von mindestens 0 Prozent, plus Kreditmarge. Dadurch hat sich bei Festhypotheken ein Puffer gebildet, der dazu führt, dass diese nur dann substanziell teurer werden, wenn die Zinsen wieder auf 0 Prozent oder mehr ansteigen. Die Wahl der richtigen Laufzeit ist in diesem Umfeld besonders wichtig.

Die Einführung von Negativzinsen hat auch die Hypothekarwelt auf den Kopf gestellt. Während Anlagen an den Geld- und Kapitalmärkten negative Renditen ausweisen, sind Hypotheken mehrheitlich über Spargelder finanziert. Noch hat es keine Bank gewagt, Spargelder ebenfalls negativ zu verzinsen. Entsprechend kalkulieren die Banken Hypotheken nicht auf der Basis von negativen Zinsen, sondern zu mindestens 0 Prozent, plus ihre Kreditmarge. Durch diese Konstellation hat sich vor allem bei Festhypotheken mit kurzen und mittleren Laufzeiten ein Puffer gebildet, wie das Rechenbeispiel mit einer 3-jährigen Festhypothek in der Tabelle unten zeigt.

Im November 2014 betrugen die Interbanksätze für 3 Jahre fest noch 0,08 Prozent. Auf diese 0,08 Prozent haben die Banken ihre übliche Kreditmarge von beispielsweise 1;0 Prozent addiert, so dass der Kundenzinssatz 1,08 Prozent betrug. Heute, ein Jahr später, bewegen sich die 3-jährigen Interbanksätze bei minus 0,86 Prozent. Weil die Banken ihre Festhypotheken aber über positiv verzinste Spargelder finanzieren, können sie ihre Hypotheken nicht auf der Basis von minus 0,86 Prozent kalkulieren. Stattdessen verwenden sie einen Basiszins von mindestens 0 Prozent. Dadurch entsteht ein Puffer. Erst wenn die Interbanksätze von minus 0,86 Prozent wieder auf mehr als 0 Prozent steigen, werden auch Festhypotheken wieder substanziell teurer.

Puffer bis 9 Jahre

Ein Blick auf die Interbanksätze von Mitte November zeigt, dass diese bis zu 9 Jahren negativ sind. Besonders bei den kurzen und mittleren Laufzeiten ist der Puffer gross. Je länger jedoch die Laufzeit der Festhypothek, desto kleiner wird der erwähnte Puffer. Bei einer 10-jährigen Festhypothek sind die Interbanksätze mit 0,07 Prozent sogar leicht positiv.

Fazit

Wer in der aktuellen Zinskonstellation eine Festhypothek mit kurzen und mittleren Laufzeiten abschliesst, zahlt einen viel zu hohen Preis für die Zinfixierung. Mit anderen Worten, bis es sich lohnt, Festhypotheken mit diesen Laufzeiten abzuschliessen, kann es noch einige Jahre dauern. Wenn Festhypotheken, dann solche mit Laufzeiten von mindestens 9 Jahren.

Tipps

  • Im Langfristbereich bieten vor allem Lebensversicherungen günstige Zinsen an, denn im Gegensatz zu den Banken müssen sie langfristige Rentenverpflichtungen abdecken können. Achten Sie auch auf das Jubiläumsangebot der HEV Hypothek.
  • Lebensversicherungen sind dafür im Kurzfristbereich eher teurer und bieten meistens keine Geldmarkthypotheken (LIBOR) an.
  • Ebenso finanzieren viele nur erstrangige Hypotheken.
  • Fragen Sie vor Abschluss der Festhypothek, ob der Hypothekargeber im Falle von einem vorzeitigen Ausstieg mit negativen Zinsen rechnet. Wenn ja, sollten sie einen anderen Anbieter wählen, da ein vorzeitiger Ausstieg dadurch enorm teuer werden kann.

Diese Seite teilen