Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 16. Juli 2021

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Renovieren und Steuern sparen: Das muss man beachten

Renovationen von den Steuern abziehen: Das ist ein komplexes Thema mit vielen Ausnahmen und kantonalen Unterschieden. Auf diese Punkte sollten Sie achten.

Viele Ausgaben, die ei Renovieren entstehen, lassen sich von den Steuern abziehen. Die Erfahrungen aus der Praxis zeigen aber, dass dabei sehr viele Fragen auftauchen. Häufig sind das die Gründe:

1. Unstimmigkeiten über Art und Umfang der Arbeiten

Grundsätzlich kann man die effektiven Kosten für werterhaltende Arbeiten geltend machen oder eine Pauschale einsetzen. Nicht abzugsfähig sind aber Arbeiten, die den Zustand des Hauses verbessern und dadurch wertvermehrend sind. 

Eine Ausnahme sind Massnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs. Dazu gehören auch  Abbruchkosten, sofern ein gleichartiger Neubau in nützlicher Frist erstellt wird. 

Diese Arbeiten können ebenfalls bei der direkten Bundessteuer und in fast allen Kantonen abgezogen werden, auch wenn sie wertvermehrend sind.

Das Problem: Die Abgrenzung zwischen den Massnahmen führt immer wieder zu Diskussionen. Zudem sind die kantonalen Unterschiede enorm. Es lohnt sich, die Merkblätter der Steuerämter sorgfältig zu studieren. 

Je nachdem gilt zum Beispiel der Ersatz  der Öl- oder Gasheizung nur zu 25 Prozent als Energiesparmassnahme, während die restlichen 75 Prozent als gewöhnlicher Unterhalt bewertet werden. Das hat Folgen für die Steuerabzüge.

Tipp: Klären Sie vor grossen Renovationen sorgfältig ab, welche Abzüge die Steuerbehörde akzeptiert. Sammeln Sie alle Belege und dokumentieren Sie alles mit Fotos. Das macht es Ihnen leichter, gegenüber der Behörde zu argumentieren, falls es zu Meinungsverschiedenheiten kommt.

2. Unsicherheiten bei den Abzügen pro Steuerjahr

Für Unsicherheiten sorgt auch die Staffelung der Abzüge auf mehrere Steuerjahre. Werterhaltende Massnahmen können nur im Jahr geltend gemacht, in dem sie entstanden sind. 

Dazu ein Beispiel: Ein Ehepaar mit einem Einkommen von 80'000 Franken darf im ersten Jahr nur 80'000 Franken geltend machen, obwohl es 100'000 Franken in den Unterhalt investiert hat. Die Differenz von 20'000 ist nicht abzugsfähig – weder im ersten Jahr noch danach (Tabelle):

Renovationen: So sind die Arbeiten steuerlich abzugsfähig
Illustratives Beispiel: Pensioniertes Ehepaar, steuerbares Einkommen 80’000 Franken; 3-Familienhaus; Renovationen im 2021: Wertvermehrende Arbeiten 15’000 Franken, werterhaltende Arbeiten 100’000 Franken, Energiesparmassnahmen 145’000 Franken; Angaben in Franken
Renovationen: So sind die Arbeiten steuerlich abzugsfähig

Anders ist es bei Investitionen, die den Energieverbrauch senken. Diese können während maximal drei Jahren in Abzug gebracht werden, soweit sie das steuerbare Einkommen übersteigen. 

Ganz freie Hand hat man aber nicht. So kann das Ehepaar im Beispiel seine umweltfreundlichen Investition von 145'000 Franken nicht beliebig stückeln, sondern muss im zweiten Jahr den grösstmöglichen Abzug von 80'000 Franken tätigen; und im Jahr danach darf es die restlichen 65'000 Franken abziehen.

Tipp: Prüfen Sie sorgfältig, wie Sie werterhaltende Arbeiten und Energisparmassnahmen optimal aufeinander abstimmen, bevor Sie mit den Renovationen starten. Das ist wichtig, weil Sie die Steuerprogression im Idealfall so brechen können, dass Sie während mehrerer Jahre praktisch kein oder nur wenig Einkommen versteuern müssen – und so richtig Steuern sparen können.

Sie möchten bei den Steuern alles richtig machen, wenn Sie einen Umbau oder eine Sanierung planen? Weitere Tipps finden Sie im kostenlosen Merkblatt "Eigenheim clever renovieren". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Kritische Klauseln: Der Bundesrat will Bauherren besser schützen

Bauherren und Käufer müssen aufpassen. In den Verträgen sind häufig Klauseln enthalten, die später Ärger und erhebliche Mehrkosten bescheren können. Darum will der Bundesrat Wohneigentümer besserstellen. Es geht um diese Punkte.

Kommt es wegen Baumängeln zu Streit, sind Wohneigentümer oft benachteiligt. Mit mehreren Anpassungen im Obligationenrecht will der Bundesrat jetzt ihre Position stärken:

1. Mehr Zeit, um Mängel zu rügen  

Heute müssen Mängel innert wenigen Tagen gerügt werden, sonst verwirken die Mängelrechte. In so kurzer Zeit ist es aber praktisch unmöglich, alle Mängel zu erkennen und zu beanstanden. Darum soll neu eine Frist von 60 Tagen gelten.

Tipp: In der SIA-Norm 118 sind Mängelansprüche vorteilhafter geregelt als im Obligationenrecht. Die Norm sieht vor, dass man während einer zweijährigen Frist berechtigt ist, jederzeit die Behebung von Mängeln einzufordern. Achtung: Diese Norm wird zwar immer öfters vereinbart, allerdings in abgeänderter oder abgeschwächter Form. Lassen Sie Ihren Vertrag von einer unabhängigen Fachperson überprüfen, wenn Sie unsicher sind. 

2. Kritische Klauseln verbieten

Oft werden in Werk- und Kaufverträgen Klauseln vereinbart, die Verkäufer und Generalunternehmer (GU) von der Haftung für Mängel entbinden, die Handwerker verursacht haben. Bauherren müssen dann selbst ermitteln, wer für Schäden verantwortlich ist, und mit den Handwerkern die Behebung aushandeln. Das ist problematisch. Darum sollen solche Klauseln künftig von Gesetzes wegen nicht mehr möglich sein.

Tipp: Akzeptieren Sie keine solchen Klauseln, wenn Sie ein Eigenheim bauen. Und wenn Sie ein bestehendes Objekt kaufen, sollten Sie es vorher von einer Fachperson gründlich prüfen lassen. Denn Verkäufer schliessen eine Mängelhaftung meistens von vornherein aus.

3. Risiko von doppelten Zahlungen vermeiden  

Auch Probleme rund um das Bauhandwerkerpfandrecht sollen entschärft werden. Heute bezahlen Bauherren eine Rechnung unter Umständen zweimal, wenn ein GU eine Zahlung nicht weiterleitet, weil er zahlungsunfähig wird, und die geprellten Handwerker ein Pfandrecht geltend machen. 

Der Bauherr kann die Eintragung des Pfandrechts mit einer Bankgarantie abwenden. Oft ist das aber unrealistisch: So eine Garantie muss Verzugszinsen für eine unbeschränkte Zeit ausgleichen. Darum sollen die Verzugszinsen neu nur noch für zehn Jahre gedeckt werden.

Tipp: Das Risiko, dass eine Rechnung zweimal bezahlt werden muss, ist damit noch nicht gebannt. Und es kommt immer wieder vor, dass ein GU Konkurs geht. Wer mit einem GU zusammenarbeitet, sollte darum eine Fachperson zu Rate ziehen. GU "garantieren" in der Regel Fixpreise. Doch diese Sicherheit trügt: Die Garantie ist nämlich wertlos ohne zusätzliche Absicherungen wie zum Beispiel eine Erfüllungsgarantie, eine GU-Erklärung von der Bank und einen Einblick in den Zahlungsverkehr.

Sie wollen alles richtig machen, wenn Sie Ihr Eigenheim kaufen oder bauen? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt "Tipps für Bauherren". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Das Haus für eine Wohnung verkaufen: Finanziell ist das heikel

Wer das Haus verkauft, um eine Wohnung zu kaufen, muss einiges beachten. Oft führt der Wechsel zu einer finanziellen Doppelbelastung. Darauf sollten Sie achten.

Eine Analyse des VZ zeigt: Jeder zweite Wohneigentümer zwischen 60 und 70 möchte das Haus verkaufen und dafür eine Wohnung kaufen. Vielen ist das Haus zu gross geworden, weil die Kinder ausgeflogen sind oder der Partner gestorben ist. So einen Schritt muss man aber gut vorbereiten, denn er birgt einige Risiken.

1. Beide Objekte nacheinander finanzieren

Erfahrungsgemäss ist es schwierig, einen Käufer zu finden, der das jetzige Haus genau auf den Umzugstermin übernimmt. Gleichzeitig muss man eine Wohnung finden, die auf diesen Zeitpunkt bezugsbereit ist. 

Die Folgen: Gehen Verkauf und Kauf zeitlich nicht auf, ist die Übertragung der Hypothek auf das neue Objekt ein grosses Problem. Die Bank führt den Kredit nicht weiter, weil sie keine Immobilie als Sicherheit hat. Muss man dann die Hypothek vorzeitig kündigen, fallen schnell einmal Kosten von mehreren zehntausend Franken an.

2. Beide Objekte parallel finanzieren 

Problematisch ist es auch, wenn man das neue Eigenheim parallel zum bestehenden kauft, weil man beide über längere Zeit gleichzeitig finanzieren muss. Für jedes Objekt gelten dabei die üblichen Finanzierungsrichtlinien wie zum Beispiel, dass man 20 Prozent Eigenkapital aufbringen muss. Die wenigsten erfüllen aber die Voraussetzungen für die Tragbarkeit.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar muss für die neue Wohnung eine zusätzliche Hypothek aufnehmen. Das Paar kann sein Haus zwar zwischenvermieten. Auch ist die Belehnung mit 69 Prozent in Ordnung. Trotzdem wird die Bank die Finanzierung ablehnen: Mit 46 Prozent ist die Tragbarkeit nicht gegeben (Tabelle).

Beim Wechsel zwischen zwei Eigenheimen ist die Tragbarkeit oft ein Problem
Ausgangslage: Ehepaar, verfügbares Einkommen 140'000 Franken; Bewertung des bestehenden Hauses: 1 Mio. Franken, bestehende Hypothek (Belehnung 60%): 600'000 Franken. Neue Eigentumswohnung: Kaufpreis 800'000 Franken, zusätzliche Hypothek (Belehnung 80%): 640'000 Franken; Angaben in Franken
Beim Wechsel zwischen zwei Eigenheimen
ist die Tragbarkeit oft ein Problem

Lesebeispiel: Oft lässt sich das Haus nicht sofort verkaufen. Beim Kauf der neuen Wohnung kommt es darum zu einer Doppelbelastung. Trotz vernünftiger Belehnung von 69% ist die Finanzierung kaum möglich, weil die Tragbarkeit mit 46% viel höher ist als die erlaubten 33%.

Fazit: Damit der Wechsel finanziell klappt, müssen Sie sich gut organisieren. Diese Tipps helfen Ihnen:

  • Oft ist eine zeitlich begrenzte "Finanzierung im Graubereich" die beste Lösung. Dabei müssen Sie einzelne Risikoparameter vorübergehend nicht einhalten. Das ist möglich, wenn klar ist, dass Ihr jetziges Haus zügig und zu einem guten Preis verkaufen können. 
  • Wählen Sie darum von Anfang an eine Bank, die das nötige Fachwissen für so eine Finanzierung hat. Bei Billiganbietern oder Pensionskassen, die Hypotheken vergeben, ist das häufig kaum der Fall.
  • Prüfen Sie alle Optionen, um mehr Kapital zu beschaffen – zum Beispiel Spargelder oder Darlehen von Verwandten oder Freunden. 
  • Für zahlungskräftige Wohneigentümer ist auch ein Lombardkredit denkbar. 
  • Zusätzliche Sicherheiten wie Ferienhäuser oder Mieteinnahmen aus der Zwischenvermietung sind oft auch hilfreich.
  • Sie können auch Ersparnisse aus der Säule 3a verwenden oder jene aus der Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden. Ein Vorbezug schmälert aber die Rente erheblich. Weitere Tipps finden Sie im Merkblatt (unten).

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Hypozinsen: Steigen oder sinken sie jetzt?

In der Schweiz haben sich Preise und Zinsen im zweiten Quartal kaum verändert. Langfristige Hypotheken sind sogar etwas günstiger als vor drei Monaten. Doch was machen die Leitzinsen in naher Zukunft?

Die Wirtschaft erholt sich erstaunlich rasch von der Corona-Krise. Das lässt einen Anstieg von Preisen und Zinsen erwarten. Die Phase extrem tiefer Zinsen dürfte allerdings nicht so bald zu Ende sein – im Gegenteil: Wegen der expansiven Geldpolitik und der enormen Verschuldung vieler Staaten rechnen die Märkte bis ins Jahr 2026 mit negativen Leitzinsen.

Vieles spricht also dafür, dass die Nationalbank SNB noch mehrere Jahre an ihrem geldpolitischen Kurs festhalten wird. Das Risiko, dass sich der Franken noch weiter aufwertet, wäre zu gross, wenn sie ihre Zinsen im Alleingang erhöhen würde. Darum dürften die Zinsen für Geldmarkt- und Festhypotheken bis auf weiteres tief bleiben, mit den gewohnten Schwankungen bei den Festhypotheken

Aktuell kostet eine 10-jährige Festhypothek 1,0 bis 1,3 Prozent Zins pro Jahr. Demgegenüber kostet eine Geldmarkt-Hypothek je nach Anbieter 0,7 bis 1,15 Prozent (Tabelle). 

Allgemeines Zinsniveau
Allgemeines Zinsniveau

Quelle: VZ VermögensZentrum (Stand Juni 2021)

Auch wenn der Unterschied auf den ersten Blick gering scheint, kann man mit einer Geldmarkt-Hypothek über die Jahre sehr viel Geld sparen. Dazu ein Beispiel: Bei einer Hypothek von 500'000 Franken bezahlen Wohneigentümer für eine Festhypothek 5000 bis 6500 Franken pro Jahr. Mit einer Geldmarkt-Hypothek sind es nur 3500 bis 5750 Franken pro Jahr. Mit einer Geldmarkt-Hypothek von einem günstigen Anbieter können Wohneigentümer also Jahr für Jahr bis zu 3000 Franken sparen.

Ein Vergleich über die letzten Jahre zeigt, dass Geldmarkt-Hypotheken immer günstiger waren als langfristige Festhypotheken. Wer sich zum Beispiel 2010 für eine 10-jährige Festhypothek entschied, zahlte bei einer Hypothek von 500'000 Franken in diesen zehn Jahren durchschnittlich insgesamt 151'000 Franken Zins. Im Vergleich dazu kostete eine Geldmarkt-Hypothek für den gleichen Betrag im selben Zeitraum insgesamt nur 42'000 Franken.

Fazit: Auch wenn die Zinsen für langfristige Hypotheken immer mal wieder leicht ansteigen: Geldmarkt-Hypotheken können erst dann spürbar teurer werden, wenn der Leitzins von heute minus 0,75 Prozent über 0 Prozent steigt. Wer auf eine Geldmarkt-Hypothek setzt, profitiert daher von einem relativ grossen Puffer, bevor sich ein Zinsanstieg in den Kosten der Hypothek niederschlägt.

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