Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 7. Mai 2021

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Hypothek: Vorsicht vor schlechter Beratung

Banken werben aggressiv mit billigen Hypotheken. Wer sich vor bösen Überraschungen schützen will, sollte aber auch auf die Qualität der Beratung achten.

Immer mehr Hypothekarnehmer berichten von schlechten Erfahrungen. So drängen die Bankberater etwa zu einer Festhypothek mit möglichst langer Laufzeit. Oder sie fertigen Kunden mit einer Standard-Offerte ab, ohne auf Fragen einzugehen. Für die schlechten Erfahrungen gibt es mehrere Gründe:

1. Kostendruck

Die tiefen Zinsen setzen die Banken unter enormen Druck. Im klassischen Zinsdifferenzgeschäft verdienen sie immer weniger. Sie müssen ihre Kosten senken. Deshalb straffen sie ihre Prozesse und konzentrieren sich auf Standard-Produkte.

Tipp: Ein Produkt "ab Stange" ohne Beratung und Betreuung passt zu jemandem, der etwas von Hypotheken versteht und genau weiss, was er braucht. Im Zweifelsfall lassen Sie sich besser von einer erfahrenen Fachperson beraten.

2. Digitalisierung

Die Digitalisierung bietet für Banken eine grosse Chance, um ihre Kosten zu senken und ihre Produkte zu vereinfachen. Das ist grundsätzlich positiv. So kommen zum Beispiel auch im Hypothekargeschäft immer mehr Tablets zum Einsatz. Doch damit droht auch die Gefahr, dass die Interaktion mit den Kunden "industrialisiert" wird.

Tipp: Mit Testfragen können Sie rasch herausfinden, wie sattelfest Ihr Berater ist. Wie sieht die Tragbarkeit aus, wenn ich in Pension gehe? Was passiert, wenn ich das Eigenheim verkaufen muss? Kann ich die Hypothek in zwei Jahren für eine Renovation aufstocken? Gute Berater können auch Fragen beantworten, auf die sich im Tablet keine Antwort finden lässt. Ausweichende Antworten sind ein Zeichen für fehlende Kompetenz, falsche erst recht.

3. Verkaufsdruck

Viele Bankberater sind in Wirklichkeit Verkäufer, keine Berater. Und sie müssen das an die Kunden bringen, woran ihre Bank am meisten verdient. Darum empfehlen sie gerne mittel- bis langfristige Festhypotheken, obwohl viele Kunden mit einer Geldmarkthypothek deutlich günstiger fahren würden.

Tipp: Festhypotheken zahlen sich nur aus, wenn die Zinsen nach dem Abschluss stark steigen und längere Zeit hoch bleiben. Geldmarkthypotheken waren in den letzten 30 Jahren praktisch immer günstiger:

Hypothek: Zinskosten im Vergleich
Beispiel: Hypothek 500'000; Angaben in Franken (gerundet)
Hypothek: Zinskosten im Vergleich

4. Interessenkonflikt

Der Interessenkonflikt der Bankberater führt auch dazu, dass die Laufzeiten ohne klare Strategie festgelegt werden. Folglich fehlt dann der richtige Mix aus Hypothekar-Modellen und Laufzeiten.

Tipp: Die Kombination aus Fest- und Geldmarkthypotheken kann sinnvoll sein. Die Laufzeiten sollten höchstens drei Jahre auseinanderliegen. Das macht es dann leichter, zu einer günstigeren Bank zu wechseln.

5. Zeitdruck

Aber Achtung: Banken nehmen oft erst dann mit ihren Kunden Kontakt auf, wenn die Hypothek kurz vor dem Ablauf steht. Für den Wechsel zu einem günstigeren Anbieter ist es dann oft zu spät.

Tipp: Gleisen Sie die Anschluss-Finanzierung am besten schon ein Jahr vor dem Ablauf auf. So stehen Sie nicht unter Zeitdruck, verbessern Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank und verpassen keine Kündigungsfrist.

6. Ausstiegskosten

Ein Jobwechsel, eine Krankheit oder eine Scheidung kann dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Festhypothek auflösen muss. Je nach Höhe der Hypothek und Restlaufzeit können in einem solchen Fall sehr hohe Kosten für die vorzeitige Auflösung anfallen.

Tipp: Bei Geldmarkthypotheken bleiben die Ausstiegskosten meistens überschaubar. Der Ablauf einer Hypothek ist ein guter Zeitpunkt, um das Modell zu wechseln und von einer Festhypothek auf eine Geldmarkthypothek umzusteigen.

Sie möchten alles richtig machen, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen? Weitere Tipps finden Sie im kostenlosen Merkblatt  "Hypothek abschliessen oder erneuern". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Immobilienverkauf: So finden Sie den passenden Makler

Praktisch jeder darf sich Makler nennen. Darum sollte man genau hinschauen, von wem man sich beim Verkauf seiner Immobilie helfen lässt.

Wer eine Immobilie verkauft, braucht ein gewisses Mass an Vorwissen und vor allem Zeit. Darum engagieren viele Immobilienbesitzer einen Makler. Diese Vermittler brauchen keine spezielle Ausbildung oder Bewilligung. Jeder kann sich Makler nennen und bei einem Verkauf Provisionen einstreichen. Auf diese Punkte sollte Sie darum achten:

1. Fachwissen prüfen

Überzeugt der Makler mit seinem fundierten Fachwissen? Kennt er sich etwa mit Baurecht, Steuern und Finanzierung aus? Das setzt mehrjährige Erfahrung oder eine entsprechende Fachausbildung voraus. Wer sich Dokumentationen von früheren Verkäufen zeigen lässt und Referenzen einholt, gewinnt weitere wertvolle Hinweise. Auch das Gütesiegel der Schweizerischen Maklerkammer SMK gibt eine gewisse Sicherheit.

2. Vertrag genau lesen

Viele Verträge sind einseitig zugunsten des Maklers formuliert. Studieren Sie deshalb alle Klauseln genau. Im Vertrag sollten mindestens der angestrebte Verkaufspreis, die exakten Leistungen des Vermittlers, die Höhe seines Honorars und allfällige Zusatzkosten transparent festgehalten sein.

Tipp: Wenn Sie Zweifel haben, lassen Sie den Vertrag besser von einer unabhängigen Fachperson prüfen, bevor Sie unterschreiben.

3. Objekt schätzen lassen

Manche Makler gewinnen Mandate, indem sie einen unrealistisch hohen Verkaufspreis in Aussicht stellen. Ein zu hoher Verkaufspreis schreckt aber potenzielle Käufer ab. Andere Makler vermarkten Häuser zu günstig, um den Verkauf schnell abschliessen zu können. Schlussendlich zahlt der Besitzer der Immobilie die Zeche dafür.

Tipp: Holen Sie eine unabhängige Schätzung ein. In den meisten Fällen genügt eine hedonische Schätzung.

4. Kostenmodell vergleichen

Passen Sie auf bei den Provisionen. Üblich sind 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises. Mittlerweile gibt es auch Makler, die statt einer Provision einen Pauschalbetrag verlangen. Diese neueren Anbieter setzen in der Regel auf digitale Abläufe. Achtung: Oft handelt es sich eher um Inserierungsplattformen, die nur ein paar zusätzliche Interaktionsmöglichkeiten bieten.

5. Zusatzkosten deckeln

Leistungen Dritter, etwa für Zeitungsinserate oder für professionelle Fotos, werden meistens zusätzlich verrechnet. Legen Sie schon im Voraus einen Fixpreis oder ein Kostendach dafür fest.

Checkliste: So finden Sie Ihren Makler
Checkliste: So finden Sie Ihren Makler

Sie wollen alles richtig machen, wenn Sie Ihre Immobilie über einen Makler verkaufen? Bestellen Sie das neue kostenlose Merkblatt "So finden Sie den passenden Makler". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Steigen die Immobilienpreise wirklich überall?

Der Schweizer Immobilienmarkt ist in Party-Laune: Die Preise ziehen seit Jahren an. Der Boom hat aber nicht alle Objekte gleichermassen erfasst.

Je nach Standort stagnieren die Preise, oder sie sind sogar rückläufig. Die Lage bestimmt weiterhin massgeblich den Wert einer Immobilie. Das zeigen Beispiele aus der aktuellen Schätzungsaktion des VZ VermögensZentrums.

Nicht überall steigen die Preise ungehindert

Im Rahmen der Aktion liessen bereits mehrere hundert Interessierte ihr Eigenheim hedonisch schätzen, darunter auch ein Ehepaar aus Rorschacherberg (SG). Ihr freistehendes Einfamilienhau gewann seit dem Jahr 2008 ungebremst und deutlich an Wert: von knapp 600'000 auf rund 1,3 Millionen Franken.

Ein zweites Beispiel zeigt, dass es mit dem Preis nicht zwingend immer nach oben geht: Ein Ehepaar aus Gunzgen (SO) holte beim VZ eine Schätzung für ihr Eckhaus ein. Seit 2008 stieg der Wert von rund 450'000 auf knapp 600'000 Franken. Seit einigen Jahren hat sich der Wert aber nicht mehr gross verändert:

Die Preise von Immobilien entwickeln sich unterschiedlich
Ausgewählte Beispiele aus der Schätzungsaktion 2021 des VZ
Die Preise von Immobilien entwickeln sich unterschiedlich

Tipp: Sie wollen wissen, welchen Wert Ihr Einfamilienhaus oder Ihre Eigentumswohnung hat und zu welchem Preis Sie realistischerweise verkaufen könnten? Oder Sie stehen auf der Käuferseite und wollen kontrollieren, ob der Preis gerechtfertigt ist? Noch bis Ende Mai können Sie Ihre Liegenschaft vom VZ zum Spezialpreis schätzen lassen. Hier geht es zur Aktion.

Eigenheim kaufen: Diese Fragen müssen Sie klären

Ein Kaufangebot mag noch so attraktiv scheinen: Bevor man sich mit seiner Unterschrift definitiv bindet, sollte man die entscheidenden Fragen klären.

Die folgenden Fragen müssen Sie vor dem Kauf des Eigenheims beantworten, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben:

Wie gut ist die Lage?

Die Lage ist absolut entscheidend für den Preis und die weitere Wertentwicklung der Immobilie. Zwischen Zentren und Peripherie sind die Unterschiede sehr gross, und an manchen Orten sinken die Preise trotz Immobilien-Boom auch heute (mehr dazu im Text weiter oben).

Tipp: Lassen Sie das Objekt von einer unabhängigen Stelle schätzen, etwa vom VZ. So sehen Sie, ob der Preis gerechtfertigt ist oder nicht.

Passt das Eigenheim auch später zu mir?

Bei Grundriss, Wohnfläche und Ausbau-Standard sollte man keine grossen Kompromisse eingehen. Im schlimmsten Fall ärgert man sich sonst über Jahre. Oder man merkt erst zu spät, wie wenig altersgerecht das Eigenheim ist.

Tipp: Die Anbindung an den (öffentlichen) Verkehr, Einkaufsmöglichkeiten und die Wohnqualität im Quartier sind weitere Punkte, die vielleicht erst später im Leben wichtig werden. Prüfen Sie auch, ob Haus und Garten rollstuhlgängig und pflegeleicht sind. Klären Sie zudem, ob sich der Wohnbereich aufteilen lässt, falls Sie später alleine wohnen.

Kenne ich Kosten und Nebenkosten?

Strom, Heizung, Versicherungen, Gebühren, Unterhalt und Reparaturen können richtig ins Geld gehen. Dazu kommen die Steuern: Zwar darf man Hypothekarzinsen und die Kosten für den Unterhalt abziehen. Dafür muss man aber den Eigenmietwert versteuern.

Tipp: Rechnen Sie genau und lassen Sie in Ihrem Budget nichts aus. Prüfen Sie mit einer Fachperson, ob Renovationen nötig sind und wie teuer der Unterhalt ist, insbesondere bei älteren Objekten.

Verstehe ich das Kleingedruckte?

Kaufverträge sind oft einseitig zugunsten der Verkäufer ausgestellt. Viele Generalunternehmer treten zum Beispiel die Garantie-Leistungen an die Käufer ab. Kommen Mängel zum Vorschein, müssen die Käufer dann selbst mit den Handwerkern streiten.

Tipp: Beauftragen Sie eine Fachperson damit, den Vertrag zu prüfen, wenn Sie unsicher sind.

Wie bereite ich die Abnahme vor?

Lassen Sie sich auf keinen Fall vom Verkäufer drängen. Für Laien sind auch schwere Mängel oft kaum zu erkennen.

Tipp: Eine Vorabnahme ist sinnvoll, um Nacharbeiten zu verhindern und sicherzustellen, dass der Bezugstermin eingehalten werden kann. Sie können sich von einer Fachperson begleiten lassen, die auch die fachgerechte Behebung der Mängel durchführt.

Sie möchten beim Kauf Ihres Eigenheims alles richtig machen? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt "Tipps zum Immobilienkauf". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.