Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 29. Januar 2021

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Haus und Hypothek: Das kann man von den Steuern abziehen

Wohneigentümer müssen den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Gegenzug können sie einige Abzüge tätigen. Ein Überblick.

Diese Übersicht zeigt, welche Ausgaben Eigenheimbesitzer vom steuerbaren Einkommen abziehen können:

Schuldzinsen: Wer der Bank Hypothekarzinsen bezahlt, darf diese in der Steuererklärung vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Versicherungen: Abziehen darf man zudem die Versicherungsprämien – entweder die Pauschale oder die effektiven Kosten. Bei den effektiven Kosten gehen häufig die Prämien für die Sach- und Haftpflichtversicherungen vergessen.

Stockwerkeigentum: Stockwerkeigentümer dürfen die Einlagen in den Erneuerungsfonds abziehen.

Unterhaltsarbeiten: Die Kosten für werterhaltende Arbeiten sind ebenfalls abzugsfähig – zum Beispiel Maler-, Schreiner oder Spengler-Arbeiten. Nicht abzugsfähig sind aber Arbeiten, die den Zustand einer Liegenschaft verbessern und damit wertvermehrend sind. Dazu zählen beispielsweise die Vergrösserung der Wohnfläche oder der Bau einer zusätzlichen Garage.

Wichtig: Geltend machen kann man die tatsächlichen Kosten der werterhaltenden Arbeiten, indem man alle Belege mit der Steuererklärung einreicht. Oder man setzt aber die Pauschale ein: Je nach Kanton kann man pauschal bis zu 20 Prozent des Eigenmietwerts abziehen, ohne Belege einzureichen.

Eigenmietwert: Informieren Sie sich, ob sich der Eigenmietwert reduzieren lässt. Das kann bei einer sogenannten "Unternutzung" der Fall sein, also wenn einzelne Zimmer nicht mehr genutzt werden, weil die Kinder zum Beispiel ausgeflogen sind oder der Partner verstorben ist.

Renovationen: Wer eine Sanierung oder einen Umbau plant, sollte sich überlegen, ob er die Arbeiten und so die Ausgaben auf zwei oder drei Jahre verteilen möchte. So lässt sich nämlich die Steuerprogression

brechen und Steuern sparen. Für Energiesparmassnahmen gilt seit letztem Jahr: Wenn diese Kosten im Entstehungsjahr das steuerbare Einkommen übersteigen, können sie bis zu drei Jahre geltend gemacht werden (siehe Tabelle):

Renovationen staffeln und Steuern sparen
Renovationen staffeln und Steuern sparen

Amortisation: Wohneigentümer sollten prüfen, ob sie ihre Hypothek direkt oder indirekt amortisieren möchten. Amortisiert man direkt, wird ein Teil der Hypothekarschuld in regelmässigen Abständen oder einmalig zurückbezahlt. Die Hypothek wird dadurch kleiner und man in der Steuererklärung weniger Schuldzinsen abziehen.

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek unverändert. Dafür zahlt man auf ein Konto der Säule 3a ein, das von der Bank verpfändet und später zur Amortisation eingesetzt wird. Die Einzahlungen in die Säule 3a kann man vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Sie möchten mehr erfahren? Weitere Tipps finden Sie in den kostenlosen Merkblättern "Steuern auf Immobilien" und "Eigenmietwert – gut zu wissen". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Ferienwohnung: So gelingt der Kauf

Wer ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte mit der spitzen Feder rechnen. Diese Punkte muss man bei der Finanzierung, den Steuern und beim Unterhalt beachten.

Es ist wichtig, dass man sorgfältig prüft, ob der Nutzen die Kosten rechtfertigt, wenn man sich den Traum des eigenen Ferienhauses oder der eigenen Ferienwohnung erfüllen möchte. Diese Tipps helfen dabei:

Vermietung: Viele Käufer gehen davon aus, dass sie einen grossen Teil der Kosten ihrer Ferienwohnung durch die Vermietung decken können. Tipp: Bleiben Sie realistisch! Die Nachfrage ist besonders in der Hochsaison hoch. Wenn Sie die Wohnung dann selber nutzen möchten, bleibt nur noch die Nebensaison für die Vermietung – also wenn die Nachfrage schwach ist.

Finanzierung: Die meisten Banken finanzieren höchstens 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises. Und für die Finanzierung von Ferienwohnungen kann man auch kein Geld aus der Pensionskasse oder der Säule 3a vorbeziehen. Tipp: Finanzieren Sie Ferienwohnungen vollständig aus eigenen Mitteln oder stocken Sie die Hypothek auf Ihrem bestehenden Eigenheim auf, wenn das möglich ist.

So viel kostet eine Ferienwohnung pro Jahr

Beispiel: Ferienwohnung in Graubünden mit 3,5 Zimmern und Garage
Verkehrswert: 900'000 Franken, Hypothek: 500'000 Franken, Eigenmietwert: 14'400 Franken; ohne Vermögenssteuern; Kosten in Franken

Unterhaltskosten (inkl. Erneuerungsfonds) 5480
Nebenkosten1 2790
Hypothekarzinsen2 5000
Einkommenssteuern3 1370
Ausgaben pro Jahr 14'640
Entgangene Kapitalerträge 8000
Gesamtkosten pro Jahr 22'640

1 Strom, Wasser, Heizung, Abfallentsorgung usw.
2 Annahme: 1%
3 Eigenmietwert abzüglich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen (Grenzsteuersatz: 35%)
4 Wenn man die 400'000 Franken Eigenkapital anlegen würde, könnte man bei 2% Nettorendite 8000 Franken pro Jahr einnehmen.

Steuern: Den Wert einer Ferienwohnung muss man als Vermögen versteuern. Unter die Einkommenssteuer fallen die Mieteinnahmen und der Eigenmietwert, abzüglich der Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen. Das gilt auch dann, wenn die Ferienwohnung oft leer steht.

Tipp: Ist die Ferienwohnung teilweise vermietet, dürfen Sie den Eigenmietwert kürzen. Und wenn Sie eine Ferienwohnung möbliert vermieten, dürfen Sie in einigen Kantonen auch etwas für die Abnützung abziehen.

Übrige Kosten: Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten und die Kosten für den Unterhalt (siehe Tabelle oben).

Tipp: Wenn Sie ein älteres Ferienhaus kaufen möchten, sollten Sie zuerst mit einer Fachperson prüfen, ob eine Renovation nötig ist und wie hoch die Unterhaltskosten sind.

Und wenn Sie sich für eine Ferienwohnung interessieren, sollten Sie im Voraus sorgfältig abklären, ob der Erneuerungsfonds ausreichend gefüllt ist. Lesen Sie unbedingt die Protokolle der bisherigen Versammlungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft!

Sie wollen alles richtig machen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt "Ferienimmobilie kaufen". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Das Elternhaus übernehmen: ein Geschenk mit Tücken

Für Kinder, die schon zu Lebzeiten der Eltern Geld oder Liegenschaften bekommen, kann es bei der Erbteilung teuer werden.

Viele Eltern geben ihren Kindern schon zu Lebzeiten etwas weiter. Wenn dieser Schritt nicht sorgfältig vorbereitet ist, kann das zu bösen Überraschungen führen. Diese Punkte sollte man im Vorfeld bedenken:

1. Einen Erbvorbezug muss man ausgleichen

Oft ist der Wert der Zuwendung grösser als das, was dem Kind bei der Erbteilung zusteht. In so einem Fall muss es den Miterben die Differenz zurückzahlen.

Das kann das Kind finanziell in Bedrängnis bringen, zum Beispiel, wenn es das Elternhaus übernommen hat. Denn die Höhe des Ausgleichs hängt nicht vom Wert des Hauses beim Erbvorbezug ab, sondern vom Wert am Todestag. Und dieser Wert ist oft viel höher. Im Beispiel in der Tabelle muss die Schwester ihrem Bruder darum 175'000 Franken als Erbausgleich zahlen (siehe Tabelle).

Tipp: Halten Sie in einem Testament oder einem öffentlich beurkundeten Erbvertrag fest, wie Ihre Kinder den Erbvorbezug ausgleichen müssen. Sie können sie auch ganz oder teilweise von der Ausgleichspflicht befreien, solange Sie die gesetzlichen Pflichtteile nicht verletzen.

So wird der Erbvorbezug ausgeglichen
Beispiel: 2001 erhält Barbara als Erbvorbezug das Haus ihrer Mutter (Wert 400'000 Franken). Ihr Bruder Lukas bekommt nichts.
So wird der Erbvorbezug ausgeglichen

2. Klären Sie die Folgen für die Steuern ab

Mit der Schenkung des Eigenheims ist meistens eine Gegenleistung verbunden. Die Kinder übernehmen die Hypothek und geben den Eltern allenfalls ein lebenslanges Wohn- oder Nutzniessungsrecht.

Doch Vorsicht: Ist das Haus mit einer hohen Hypothek belastet, wird das unter Umständen steuerlich nicht als Schenkung anerkannt, sondern als Verkauf. In so einem Fall werden Grundstückgewinnsteuern fällig und je nach Kanton auch Handänderungssteuern.

Tipp: In vielen Kantonen müssen mindestens 25 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft geschenkt werden, damit die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird. Ist die Gegenleistung im Verhältnis zur Schenkung zu hoch, sollten Sie rechtzeitig die Hypothek reduzieren oder das Nutzniessungs- oder Wohnrecht zeitlich befristen. Damit steigt der Wert der Schenkung.

Sie möchten alles richtig machen, wenn Sie Ihren Kindern etwas schenken? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt "Kindern Vermögen schenken". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Darum empfehlen Banken Hypotheken, die mehr kosten

Wenn Banken Hypotheken vergeben, kommen sie in einen Interessenkonflikt. Am liebsten empfehlen sie Festhypotheken, obwohl es für Kunden günstigere Modelle gibt. Lesen Sie, warum das so ist.

In der Schweiz wird nur gerade jede fünfte Hypothek in Form einer Geldmarkthypothek aufgenommen, während Festhypotheken fast den gesamten Rest ausmachen (siehe Grafik).

Dieses Verhältnis erstaunt, denn Geldmarkthypotheken waren in den letzten 30 Jahren praktisch immer günstiger als Festhypotheken – auch wenn sich die Zinssätze für lang- und kurzfristige Hypotheken angenähert haben.

Eine plausible Erklärung ist der Interessenkonflikt vieler Banken, zu deren Kerngeschäft das sogenannte Zinsdifferenzgeschäft gehört. Das bedeutet: Banken legen kurzfristige Einlagen ihrer Sparer langfristig an – zum Beispiel in Festhypotheken.

Weil das Geld in diesen Hypotheken viel länger gebunden ist, können die Banken dafür einen höheren Zins verlangen, als sie den Sparern für ihre Einlagen bezahlen. Darum empfehlen viele vor allem mittel- bis langfristige Festhypotheken und bieten die Geldmarkthypothek nur auf ausdrücklichen Wunsch an. Oder sie verlangen so hohe Zinsen dafür, dass sich die meisten Kunden für eine Festhypothek entscheiden.

Dieser Konflikt führt auch dazu, dass die Laufzeiten ohne eine Strategie festgelegt werden. Doch erst aus der Strategie ergibt sich der richtige Mix aus verschiedenen Hypothekarmodellen und Laufzeiten. So macht eine Festhypothek nur dann Sinn, wenn man von stark steigenden Zinsen ausgeht. Rechnet der Hypothekarnehmer aber mit konstanten oder sogar sinkenden Zinsen, ist die Geldmarkthypothek in der Regel die bessere Wahl.

Banken empfehlen vor allem Festhypotheken
Seit 1990 sind Geldmarkthypotheken praktisch immer günstiger als andere Hypotheken. Trotzdem sank ihr Anteil unter 20 Prozent. Beim VZ stieg er auf 69 Prozent:
Banken empfehlen vor allem Festhypotheken

Quellen: Schweizerische Nationalbank, VZ VermögensZentrum

Mehrkosten für die Kunden

Einen Interessenkonflikt haben auch Hypothekarvermittler. Denn die meisten leben von Vergütungen wie etwa den Provisionen. Dabei gilt: Je länger die Laufzeit der Hypothek, desto höher die Provision. Das ist ein starker Anreiz, möglichst lang laufende Festhypotheken zu empfehlen, an denen die Vermittler am meisten verdienen.

Für die Kunden heisst das aber: Sie müssen über die Jahre deutliche Mehrkosten gegenüber einer Geldmarkthypothek tragen.

Gut zu wissen

Eine Festhypothek gibt Budgetsicherheit – sie hat aber auch Risiken: Ein Jobwechsel, eine Krankheit oder Scheidung können dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Hypothek vorzeitig auflösen muss. Das ist meistens sehr teuer. Teilen Sie Ihre Hypothek darum auf mehrere Modelle und Laufzeiten auf, die höchstens drei Jahre auseinanderliegen.

Eine Festhypothek zahlt sich nur aus, wenn die Zinsen nach dem Abschluss stark steigen und länger hoch bleiben. Davor können Sie sich aber auch mit einer Geldmarkthypothek schützen. Nutzen Sie das Überwachungssystem des VZ: Dank dem Alarmsystem können Sie so lange in Geldmarkthypotheken bleiben, bis sich eine deutliche Trendwende abzeichnet. So sparen Sie viel Geld.

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