Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 23. Oktober 2020

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Eigenmietwert: Diese Steuern fallen an

Der Eigenmietwert ist vielen ein Dorn im Auge und steht seit Jahren in der Kritik. Die Bemühungen, ihn abzuschaffen, kommen aber nur schleppend voran.

Wer ein Eigenheim hat, muss mehr Einkommen versteuern, obwohl kein zusätzlicher Franken aufs Konto fliesst. Grund ist der Eigenmietwert. Er erhöht das steuerbare Einkommen um den Wert, den man einnehmen könnte, wenn man sein Haus oder seine Eigentumswohnung vermieten würde. Umgekehrt darf man die Hypozinsen und Unterhaltskosten abziehen.

Die Idee dahinter ist, dass Eigentümer und Mieter gleich behandelt werden, weil Mieter zum Beispiel keine Abzüge für die Zinsen geltend machen können. Diese sind aber so tief, dass der Abzug kaum noch einschenkt. Und das dürfte noch lange so bleiben. Trotzdem sind in den letzten Jahren einige Anläufe gescheitert, den Eigenmietwert anzupassen.

So wirkt sich der Eigenmietwert auf die Steuerbelastung aus
Beispiel: Selbstbewohnte Liegenschaft, Verkehrswert 1,5 Mio. Franken. Angaben in Franken
So wirkt sich der Eigenmietwert auf die Steuerbelastung aus

Die Folge: Ein Pensionierter, der seine Hypothek weitgehend amortisiert hat, zahlt jedes Jahr über 7000 Franken an zusätzlichen Steuern. Bei einer jungen Familie sind es über 4800 Franken (Grafik). Weil die Renten sinken, wäre es besser, könnte die Familie das Geld in die Säule 3a stecken und so das Haus amortisieren und Steuern sparen.

Tipp: Informieren Sie sich, ob sich der Eigenmietwert reduzieren lässt. Das kann der Fall sein, wenn einzelne Zimmer nicht mehr genutzt werden, weil die Kinder ausgeflogen sind oder der Partner verstorben ist. Ein solcher Abzug kann bei der Bundessteuer sowie in einzelnen Kantonen geltend gemacht werden.

Und vergessen Sie keine Steuerabzüge wie etwa für Hypothekarzinsen, werterhaltende Arbeiten und Sachversicherungsprämien für das Gebäude. Übrigens: Neu können Sie energiesparende Investitionen während maximal drei Jahren geltend machen, sofern sie im Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können.

Sie möchten mehr erfahren? Weitere Tipps finden Sie im kostenlosen Merkblatt "Eigenmietwert: Gut zu wissen". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Umbau/Renovation: Prüfen Sie vorher, was sich für Sie lohnt

Nicht alle Umbauarbeiten führen zwangsläufig zu einem deutlich höheren Wert des Eigenheims. Wer böse Überraschungen vermeiden will, sollte sich vorher informieren.

Den grössten Einfluss auf den Wert des Eigenheims hat die Lage. Je nach Standort können die Preise steigen oder stagnieren. Wichtig sind darüber hinaus der Grundriss, die Wohnfläche und der Ausbaustandard. Wer also den Wert steigern oder eine Entwertung verhindern möchte, sollte bei diesen Faktoren ansetzen.

So kann es zum Beispiel sinnvoll sein, die Wohnfläche durch einen Anbau zu vergrössern oder aus einer kleinräumigen 5,5-Zimmerwohnung eine moderne 4,5-Zimmerwohnung zu machen. Auch mit einem hochwertigeren Ausbau lässt sich die Attraktivität des Eigenheims in vielen Fällen erhöhen.

Doch Achtung: Die Lage bleibt entscheidend. Zudem führen nicht alle Massnahmen zwangsläufig zu einem deutlich höheren Wert, wie das Beispiel von zwei Familien aus dem Kanton Luzern zeigt.

Für Familie A, die in der Stadt wohnt, erhöht sich der Wert um 52'000 Franken, wenn sie hochwertige Böden für 25'000 Franken einbaut. Bei Familie B, die in der Agglomeration lebt und die gleichen Böden wählt, ist die Wertsteigerung 10'000 Franken tiefer (Tabelle). Zudem zeigt das Fallbeispiel, dass Massnahmen wie ein Aussenpool oder eine hochwertige Gartengestaltung den Wert zwar erhöhen; die Kosten können aber höher sein als die Wertsteigerung.

Fallbeispiel: Welche Umbau- und Renovierungsarbeiten zahlen sich am stärksten aus?
Beispiel (illustrativ): Familie A: Stadt Luzern, Grundstück 650 m2, Wert 1,95 Mio. CHF; Familie B: Agglomeration (Rothenburg), Grundstück 770 m2, Wert 1,6 Mio. CHF; für beide gilt: durchschnittl. Standard (orts-/objekttypisch), Wohnfläche ca. 145 m2, 2 Nasszellen, 5,5-Zimmer; Wertsteigerung nicht kumulierbar; Angaben in Franken
Fallbeispiel: Welche Umbau- und Renovierungsarbeiten zahlen
sich am stärksten aus?

Wer nicht möchte, dass seine Erwartungen enttäuscht werden, sollte vorher abklären, welche Arbeiten sich tatsächlich lohnen. Diese Tipps helfen Ihnen weiter:

  • In einem Umbau- oder Sanierungsprojekt sind häufig auch Arbeiten enthalten, die den Wert nicht steigern. Lassen Sie darum von einer Fachperson schätzen, was sich für Sie lohnt, wenn Sie vor einem Verkauf wertvermehrende Investitionen planen.
  • Klären Sie ab, welche Arbeiten sinnvoll sind, wenn Sie den Wert des Eigenheims für die nächste Generation erhalten wollen.
  • Prüfen Sie, welche Kosten die Bank zu finanzieren bereit ist. Oft sind es nur etwa 50 bis 70 Prozent. Und lassen Sie berechnen, ob die zusätzliche Hypothek finanziell tragbar ist.
  • Planen Sie Reserven von etwa 10 Prozent ein. Das erspart Ihnen ein nachträgliches Gesuch um Erhöhung der Kreditlimite, falls die Umbaukosten höher ausfallen als geplant.
  • Klären Sie frühzeitig ab, welche Abzüge die Steuerbehörde akzeptiert. Abziehen dürfen Sie werterhaltende Investitionen, wertvermehrende hingegen nicht. Die Abgrenzung führt oft zu Diskussionen.

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Hypotheken: Die Folgen der Pandemie

Die Weltwirtschaft befindet sich in einer unsicheren Phase. Das wirkt sich auf den Markt für Hypotheken und Liegenschaften aus. Lesen Sie, wie sich die Zinsen in nächster Zeit bewegen dürften.

Die Corona-Krise hat die Arbeitskultur in vielen Firmen nachhaltig verändert. Ein Teil der Arbeitgeber, die zum Beispiel das Homeoffice eingeführt haben, dürften an diesem Modell festhalten. Das könnte zu einer tieferen Nachfrage nach Gewerbeflächen und kommerziell genutzten Liegenschaften führen – und langfristig möglicherweise zu tieferen Preisen.

Der Markt für privat genutzten Wohnraum ist davon zwar nicht betroffen, aber auch die Finanzierung von Wohneigentum bleibt weiterhin günstig. Grund: Weltweit werden riesige fiskalpolitische Hilfspakete geschnürt, womit noch mehr Geld in die Wirtschaft gepumpt wird. Das wirkt sich auch auf die Hypotheken in der Schweiz aus. Solange die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen nicht erhöht, wird sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) hüten, an der Zinsschraube zu drehen. Das Risiko, dass sich der Franken stark aufwertet, wäre zu gross. Der ohnehin schon arg gebeutelten Wirtschaft würde das noch mehr Schaden zufügen.

Aus diesem Grund dürften die Zinsen für Geldmarkt- und Festhypotheken auch 2021 tief bleiben. Festhypotheken könnten aber einigen Schwankungen unterliegen. Warum ist das so?

Schwankungen bei Festhypotheken

Anders als bei Geldmarkthypotheken orientiert sich die Verzinsung von Festhypotheken am Kapitalmarkt – dieser Markt unterliegt stärkeren Schwankungen. Darum können die Zinsen für Festhypotheken jederzeit steigen oder sinken.

Die Zinsen für Geldmarkthypotheken hängen fast ausschliesslich von der Zinspolitik der SNB ab. So liegt der Dreimonats-Libor aktuell um minus 0,75 Prozent. Zwischen dem tatsächlichen und dem kalkulatorischen Libor liegt ein Puffer von rund 0,75 Prozent. Geldmarkthypotheken werden darum erst dann substanziell teurer, wenn die SNB die Zinsen auf über null Prozent anhebt.

Allgemeines Zinsniveau

Laufzeit Bandbreite von bis
Variabel 2,00% 3,00%
3 Monate 0,70% 1,15%
1 Jahr 0,90% 1,10%
2 Jahre 0,90% 1,10%
3 Jahre 0,80% 1,10%
4 Jahre 0,80% 1,10%
5 Jahre 0,80% 1,15%
6 Jahre 0,80% 1,15%
7 Jahre 0,85% 1,20%
8 Jahre 0,90% 1,20%
9 Jahre 0,95% 1,25%
10 Jahre 1,00% 1,30%

Quelle: VZ VermögensZentrum (Stand September2020)

Übrigens: Auch bei Festhypotheken rechnen die Banken übrigens mit einer fiktiven Zinskurve von mindestens null Prozent. Allerdings liegen die effektiven Interbanksätze für Laufzeiten bis zu 30 Jahren immer noch im negativen Bereich. Das heisst: Festhypotheken können erst dann spürbar teurer werden, wenn die Interbanksätze wieder positiv sind. Deshalb kommt es bei Festhypotheken immer wieder zu kurzfristigen Veränderungen.

Derzeit kostet eine 10-jährige Festhypothek 1,0 bis 1,3 Prozent pro Jahr (Tabelle). Das ist immer noch teurer als eine Geldmarkthypothek, die je nach Anbieter 0,7 bis 1,15 Prozent kostet. Ein Beispiel: Beim günstigsten Anbieter bezahlen Hausbesitzer bei einem Kredit von 500'000 Franken für eine Festhypothek 5000 Franken pro Jahr. Mit einer Geldmarkt-Hypothek sind es nur 3500 Franken pro Jahr.

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