Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 8. Mai 2020

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Steigende Hypozinsen: Wie weit sind wir davon entfernt?

Warum sind die Zinsen für langfristige Festhypotheken kürzlich gestiegen, und wie werden sie sich in den kommenden Monaten entwickeln? Eine Einschätzung.

Im März liess der Einbruch der Börsenkurse die Zinsen am Kapitalmarkt ansteigen. Das wirkt sich direkt auf die Zinsen langfristiger Hypotheken aus, denn zu diesen Sätzen sichern die Banken die Langfristzinsen ab.

Von generell steigenden Hypothekarzinsen sind wir jedoch weit entfernt. Denn wenn die aktuelle Krise "überstanden" ist, werden wohl die ungelösten strukturellen Probleme die Märkte wieder einholen – vor allem die enorme Verschuldung vieler Volkswirtschaften.

Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass die massgebenden Notenbanken ihre Leitzinsen noch weiter senken werden. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) wird so gezwungen, ihre Zinsen ebenfalls zu senken.

Zinsentwicklung seit 2009
Zinsentwicklung seit 2009

Quelle: VZ VermögensZentrum (Stand März 2020)

Geldmarkt-Hypothek bleibt bessere Wahl

Heute sind die Interbanksätze über sehr viele Jahre hinaus negativ. Darum greift bei allen Laufzeiten die künstliche Untergrenze von null Prozent plus Kreditmarge.

Mit jeder weiteren Reduktion der Freibeträge auf den Sparkonten steht den Banken mehr negativ verzinstes Spargeld zur Verfügung, das sie als Hypotheken vergeben können. Das ermöglicht es ihnen, die Hypothekarzinsen weiter zu senken. Darum ist eine feste Anbindung der Zinsen heute nicht sinnvoll, auch wenn Festhypotheken sehr günstig scheinen.

Festhypotheken sind dazu da, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Mit der aktuellen Entwicklung ist ein Zinsanstieg in noch weitere Ferne gerückt. Solange sich daran nichts ändert, bleibt die Geldmarkt-Hypothek sinnvoller und flexibler.

Tipp: Wenn Sie trotzdem eine Festhypothek möchten, dann setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Nehmen Sie nur einen Teil der gesamten Hypothekarsumme fest auf, den Rest als Geldmarkt-Hypothek. Sollten die Zinsen in ferner Zukunft ansteigen, können Sie dann aus der Geldmarkt-Hypothek schrittweise in eine Festhypothek wechseln. Mit dieser Strategie profitieren Sie am längsten vom tiefen Zinsniveau.

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Online-Hypothek: Wann lohnt sich das?

Anbieter von Online-Hypotheken werben mit dem Argument der Einfachheit und mit günstigen Preisen. Lohnt sich das wirklich – und für wen vor allem?

Wer mit dem Gedanken spielt, künftig eine Online-Hypothek abzuschliessen, sollte die folgenden Punkte beachten:

Expertise: Online-Hypotheken sind einfache Standard-Produkte ohne Beratung und Betreuung. Ein solches Produkt passt zu Interessenten, die etwas von Hypotheken verstehen und ganz genau wissen, was sie brauchen. Aber: Solche Lösungen stossen schnell einmal an ihre Grenzen, wenn es um Bauprojekte, Ferien- oder Renditeliegenschaften geht. Lassen Sie sich darum von einer erfahrenen Fachperson beraten, wenn Sie möchten, dass Ihre Hypothek passt wie angegossen.

Konditionen: Für "Sparfüchse" kann sich der Abschluss einer Online-Hypothek lohnen. Allerdings: Manche Online-Hypothek ist nur auf den ersten Blick günstig. Vergleichen Sie darum die Zinsen und Konditionen sehr sorgfältig, auch "offline". Viel wichtiger als "Zinslipicken" ist es, eine sinnvolle Strategie festzulegen: Wer unterschiedliche Laufzeiten und Modelle wie Fest- und Geldmark-Hypotheken geschickt kombiniert, spart langfristig wahrscheinlich am meisten.

Hypotheken: Zinskosten im Vergleich

Beispiel: Hypothek 500'000 Franken; Angaben in Franken (gerundet)

  Geldmarkthypothek
3 Monate
Festhypothek
5 Jahre
Differenz
2000-2010 125'000 209'000 84'000
2001-2011 109'000 208'500 99'500
2002-2012 97'000 190'500 93'500
2003-2013 93'500 184'500 91'000
2004-2014 93'000 155'000 62'000
2005-2015 89'500 135'500 46'000
2006-2016 84'500 148'000 63'500
2007-2017 75'000 140'000 65'000
2008-2018 61'600 156'000 94'500
2009-2019 53'000 106'000 53'000
Ø Zinskosten p.a. 127'500 215'500 88'000

Modelle: Bei Online-Hypotheken müssen Interessenten selber ein Hypothekarmodell auswählen, weil sie nicht im persönlichen Gespräch beraten werden. Vorsicht: Wer auf das falsche Modell setzt, kann sehr viel Geld verlieren. Ein Langfristvergleich zeigt, dass zum Beispiel 5-jährige Festhypotheken sehr viel teuer waren als Geldmarkt-Hypotheken (Tabelle).

Sensible Daten: Wer einen Hypothekarkredit aufnimmt, muss sensible und persönliche Daten und Informationen offen legen. Das ist online und offline der Fall. Aber: Es braucht viel Vertrauen, solche Angaben online weiterzugeben.

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Libor/Saron: Die Zeit wird knapp

Nächstes Jahr wird der Wechsel vom Libor zum Saron konkret. Doch viele Hypothekarnehmer sind im Ungewissen, was mit ihrer Hypothek passiert.

Es ist längst beschlossen: In der Schweiz wird der Saron (Swiss Average Rate Over Night) den Libor Ende 2021 als Referenzzinssatz für Geldmarkt-Hypotheken ablösen. Darum haben die meisten Banken ihre Verträge für solche Hypotheken auf Ende 2021 befristet.

Das bedeutet, dass praktisch alle Geldmarkt-Hypotheken im nächsten Jahr auslaufen werden. Und das könnte zu höheren Margen führen.

Die meisten Banken lassen ihre Kunden im Ungewissen darüber, was mit ihrer Hypothek passieren wird. Darum ist das Risiko gross, dass den Kunden erst im letzten Moment und unter grossem Zeitdruck eine Anschlussfinanzierung angeboten wird.

Tipp: Lassen Sie es nicht so weit kommen. Die Zeit wird knapp: Erkundigen Sie sich schon heute bei Ihrer Bank, wie die Umstellung erfolgen wird. Sie sind unsicher, was Ihr Vertrag vorsieht? Dann sprechen Sie mit einer unabhängigen Fachperson. Sie kann Ihnen aufzeigen, was sich für Sie ändert und wie Sie Ihre Hypothek optimieren können.

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Eigenheim schätzen: Schweizer liegen oft weit daneben

Überraschend viele Wohneigentümer schätzen den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung viel zu hoch ein – oder viel zu tief. Wer von einem zu tiefen Wert ausgeht, verliert beim Verkauf viel Geld.

Vier von zehn Schweizer Wohneigentümern schätzen den Wert ihres Eigenheims mehr als 10 Prozent tiefer ein, als er tatsächlich ist. Im Grossraum Zürich fällt die Einschätzung sogar in jedem zweiten Fall über 10 Prozent zu tief aus.

Auf der anderen Seite gibt es auch Wohneigentümer, die den Wert um mehr als 10 Prozent überschätzen. Das ist im Mittelland und in der Zentralschweiz besonders der Fall. Schweizweit schätzt fast jeder Achte seine Liegenschaft mehr als 10 Prozent zu hoch ein. Diese Zahlen gehen aus einer Erhebung des VZ von hervor:

Die Einschätzung der Eigentümer weicht stark vom Marktwert ab
Schätzungsaktion des VZ von 2019 mit über 500 Teilnehmenden. 350 davon gaben an, wie sie den Wert selbst einschätzten.
Die Einschätzung der Eigentümer weicht stark vom Marktwert ab

Im Rahmen einer Leser-Aktion des VZ liessen über 500 Personen ihr Eigenheim schätzen. Bei dieser Aktion gaben die Teilnehmenden eine eigene Einschätzung ihrer Liegenschaft oder Wohnung ab. Den Schätzwert stellten die Experten ins Verhältnis zum professionell ermittelten Wert.

Ein Beispiel illustriert, was diese Zahlen bedeuten, wenn man sie in Franken umrechnet: In der Ostschweiz liegt der Mittelwert der Schätzungen des VZ bei rund 1 Million Franken. Fast die Hälfte der Teilnehmenden (46 Prozent) schätzte den Wert also um mindestens 100'000 Franken zu tief ein. Das heisst: Dieses Geld entgeht ihnen, wenn sie den korrekten Wert nicht ermitteln lassen, bevor sie ihr Eigenheim verkaufen.

Gute Gründe für eine Schätzung

Wer darüber nachdenkt, sein Eigenheim zu verkaufen, sollte mit einem zuverlässigen Wert planen. Eine Schätzung lohnt sich auch, wenn man Wohneigentum kaufen möchte und sicher sein will, dass der Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Sie möchten wissen, wie viel Ihr Eigenheim wert ist, um es erfolgreich zu verkaufen oder um Ihre Vermögenssituation zu klären? Die Experten des VZ schätzen Ihr Eigenheim jetzt zum Spezialpreis. Bestellen Sie jetzt Ihre Schätzung. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.