Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 31. Januar 2020

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Hypotheken: Verlockend günstig – und trotzdem zu teuer

Mit den Negativzinsen hat sich der Hypothekarmarkt stark verändert. Die Wohneigentümer freuen sich über die tiefen Zinsen. Allerdings blenden sie aus, dass sie genau genommen immer noch zu viel bezahlen.

Wer ein Eigenheim besitzt oder eine Hypothek aufnimmt, sollte diese Mechanismen kennen.

1. Eine günstige Festhypothek ist immer noch zu teuer

Negativzinsen haben viele Hypothekarnehmer "sparfaul" gemacht: Weil langlaufende Festhypotheken extrem günstig sind, geben sie sich zufrieden mit dem ersten Angebot ihrer Bank. Vor allem machen sie sich kaum noch die Mühe, ihre Hypothekarstrategie zu hinterfragen – und das geht ins Geld.

Den wenigsten ist bewusst, wie viel ihnen entgeht. Ein Beispiel: Geldmarkthypotheken waren in den letzten 20 Jahren praktisch immer günstiger. Wer sein Eigenheim von 2009 bis 2019 mit einer Festhypothek finanzierte, hat im Schnitt 224'000 Franken bezahlt. Mit einer Geldmarkthypothek waren es nur 64'000 Franken. Das sind 160'000 Franken weniger: Auf so viel Geld verzichtet, wer zu faul ist, um Alternativen zu prüfen.

Hypothekarmodelle im Langfristvergleich
Beispiel: Hypothekarvolumen 600'000 CHF (jeweils von/bis Mitte Jahr); Angaben in Franken
Hypothekarmodelle im Langfristvergleich

2. Eine Erfindung der Banken: die fiktive Zinskurve

Banken finanzieren Hypotheken meistens mit Spargeldern. Auf diesen Geldern gibt es vielfach noch immer einen minimalen Zins, obwohl die Nationalbank für die Einlagen der Banken negative Zinsen verlangt. Darum müssten die Banken eigentlich auch die Zinsen auf Sparkonten unter null senken. Das tun die meisten bis jetzt noch nicht, weil sie die Sparer nicht verlieren wollen.

Stattdessen haben viele Banken ihre Gebühren erhöht und ihre Marge auf Hypotheken ausgeweitet: Trotz Negativzinsen berechnen sie die Zinsen für Festhypotheken mit einem fiktiven Zins von mindestens null Prozent, auf den sie ihre Kreditmarge schlagen.

Doch die effektiven Interbanksätze sind im Minus – für 5-jährige Festhypotheken zum Beispiel um bis zu 0,5 Prozent. Das bedeutet, dass diese Hypotheken um bis zu 0,5 Prozentpunkte zu teuer sind.

Es wird darüber spekuliert, wann die Banken Negativzinsen auf Sparkonten einführen. Spätestens dann dürfte auch die Untergrenze von null Prozent für Hypothekarzinsen zur Diskussion stehen.

3. Was ist, wenn sich die Lebenssituation verändert?

Banken empfehlen am liebsten Festhypotheken für drei bis fünf Jahre, denn daran verdienen sie am meisten. Auch solche Hypotheken sind heute verlockend günstig – und trotzdem zu teuer. Grundsätzlich eignen sich Festhypotheken für Kreditnehmer, die hohe Budgetsicherheit suchen oder mit steigenden Zinsen rechnen.

Wer den Zins lange anbindet, geht aber grosse Risiken ein. Eine berufliche Veränderung, eine Krankheit oder eine Scheidung können dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Hypothek vorzeitig auflösen muss – das ist meistens sehr teuer.

Die Bank legt dann die zurückbezahlte Summe während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt an. Erhält sie dort weniger Zins als für die Hypothek, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Hausbesitzer als "Vorfälligkeitsentschädigung" in Rechnung stellt. Sind die Zinsen am Kapitalmarkt negativ, müssen Hausbesitzer bei einigen Banken nicht nur alle Zinsen bis zum Verfall zahlen, sondern zusätzlich auch die Negativzinsen.

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Eigenheim finanzieren – mit Geld aus der Pensionskasse?

Der Kauf eines Eigenheims ist für viele die grösste Investition im Leben. Und oft geht das nur mit Geld aus der Pensionskasse. Das muss man dabei beachten:

Der Bund fördert den Erwerb von Wohneigentum, indem er den Bezug des Guthabens aus der Pensionskasse zulässt. In der Regel sind solche Vorbezüge bis drei Jahre vor der Pensionierung möglich. Bis 50 darf man das ganze Guthaben vorbeziehen. Ältere Hypothekarnehmer erhalten entweder den Betrag, den sie mit 50 hätten vorbeziehen können, oder die Hälfte des aktuellen Guthabens – je nachdem, welcher Betrag grösser ist.

Wer sein Eigenheim mit Geld aus der Pensionskasse finanziert, muss einige Punkte beachten. Der vorbezogene Betrag wird zum Beispiel einmalig als Einkommen versteuert. Diese sogenannte Kapitalauszahlungssteuer muss man aus eigenen Mitteln bezahlen – man darf sie nicht mit dem Vorbezug verrechnen. Auch muss man sich bewusst sein, dass der Vorbezug die künftige Pensionskassen-Rente in der Regel deutlich schmälert.

Ein Beispiel: Wer mit 45 Jahren 200'000 Franken bezieht, hat bei einer durchschnittlichen Verzinsung des Guthabens von 2 Prozent bei der ordentlichen Pensionierung rund 300'000 Franken weniger Alterskapital. Das entspricht einer Renteneinbusse von rund 20'000 Franken pro Jahr. Dazu kommt, dass bei vielen Pensionskassen auch die Leistungen bei Tod oder Invalidität tiefer ausfallen.

Verpfänden ist oft die bessere Option

Eine Alternative zum Vorbezug ist die Verpfändung. Das Guthaben dient der Bank als Sicherheit. Im Gegenzug gewährt sie ein zusätzliches Hypothekardarlehen. Diese Zusatzhypothek muss man wie eine zweite Hypothek innert 15 Jahren amortisieren.

Was ist der Vorteil der Verpfändung? Die Zusatzhypothek erhöht zwar die Zinskosten und die jährlichen Amortisationsraten. Eine Vollkostenrechnung zeigt aber: Berücksichtigt man auch die Folgen für die Steuern und die Vorsorge, sind die Kosten der beiden Varianten vergleichbar (siehe Tabelle).

Kostenvergleich: Vorbezug vs. Verpfändung
Beispiel (vereinfacht): 50-Jähriger, Kaufpreis/ Belehnungsbasis 1 Mio. Franken; konservativ gerechneter Hypozins; Angaben in Franken
Kostenvergleich: Vorbezug vs. Verpfändung

Allerdings: Wer sein Guthaben nur verpfändet, kann weiterhin freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse tätigen. Das ist steuerlich sehr attraktiv, weil man den eingezahlten Betrag vom steuerbaren Einkommen abziehen kann. Nach einem Vorbezug sind solche Einkäufe dagegen erst wieder möglich, wenn das vorbezogene Geld zurückbezahlt wurde. Und bei der Verpfändung kann man in der Steuererklärung zudem mehr Schuldzinsen geltend machen, während sich an den versicherten Leistungen nichts ändert.

Leistungseinbussen kompensieren

Wer aber den Vorbezug wählt, sollte die Leistungseinbussen unbedingt kompensieren: Dafür legt man jedes Jahr einen Betrag auf die Seite, um die Kürzung der Rente aufzufangen (siehe "Spareinlagen" in der Tabelle). Und mit einer Risikolebensversicherung gleicht man die geringeren Leistungen bei Invalidität und Tod aus (siehe "Risikoversicherung").

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Umbau mit Generalunternehmer: eine gute Idee?

Es ist praktisch, mit einem Generalunternehmer zu bauen – oder umzubauen. Allerdings birgt das auch Gefahren, wie dieses Beispiel aus der Praxis zeigt.

Den Wenigsten ist aber bewusst, dass die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (GU) auch erhebliche Risiken birgt. Holen Sie unbedingt Referenzen ein "Generalunternehmer" ist kein geschützter Begriff. Im Prinzip kann sich jeder Handwerker so nennen. Darum empfiehlt der Hauseigentümerverband (HEV Schweiz), die Firma vorher sorgfältig zu prüfen:

  • Holen Sie Referenzen von anderen Bauherren ein, die schon mit dem GU zu tun gehabt haben.
  • Konsultieren Sie das Handelsregister: Hat der Inhaber mit anderen Firmen Konkurs angemeldet?
  • Verlangen Sie einen aktuellen Betreibungsauszug.
  • Als zusätzliche Sicherheit sollten Sie eine Bankgarantie verlangen (siehe Tipps unten).

Wer den Aufwand scheut, kann böse Überraschungen erleben – wie Herr Meier (Name geändert). Meier erbt das Haus seiner Eltern. Er will es umbauen. Für das Projekt schliesst er einen Vertrag mit einem GU ab.

Wenn der GU Konkurs geht…

Meier leistet während des Umbaus mehrere Teilzahlungen. Die Arbeiten sind bereits fortgeschritten, als er eine E-Mail vom GU erhält: Die Firma sei überschuldet und müsse ihre Bilanz deponieren. Weil der Umbau bis auf wenige Schlussarbeiten praktisch abgeschlossen ist, macht sich Meier keine Sorgen.

Doch der Konkurs hat einen Domino-Effekt ausgelöst: Einige Handwerker waren für den GU in mehreren Projekten tätig und haben schon seit Längerem kein Geld mehr von ihm bekommen. Um sich vor ungerechtfertigten Forderungen zu schützen, verlangt Meier Einsicht in die Bücher des GU. Das wird ihm vom Konkursamt aber verwehrt.

Damit wird die Situation ungemütlich. Denn der GU hatte Meiers Teilzahlungen für andere Zwecke verwendet. Und weil der GU offene Rechnungen nicht mehr begleichen kann, muss Meier dafür geradestehen. So will es das "Handwerkerpfandrecht" in der Schweiz: Jeder Handwerker kann im Gegenwert seiner geleisteten Arbeit ein Pfandrecht eintragen und so die Bezahlung seiner Leistungen erzwingen. Das heisst: Wenn Meier kein Geld aufbringt, führt das schlimmstenfalls zur Pfandverwertung der Immobilie.

Wichtige Tipps

Wer sich vor Doppelzahlungen und Verlusten schützen möchte, sollte folgende Punkte beachten:

  • Oft verlangen GU grössere Anzahlungen. Achten Sie darauf, dass Ihre Anzahlung das übliche Mass von 20'000 bis 30'000 Franken nicht übersteigt.
  • Verlangen Sie unbedingt eine Finanzierungsbestätigung der Bank des GU und eine sogenannte "GU-Erklärung". Damit bestätigt die Bank des GU, dass Ihre Zahlungen ausschliesslich für Ihr Bauprojekt verwendet werden. Gibt die Bank keine solche Erklärung ab, zweifelt sie vielleicht der Bonität des GU!
  • Halten Sie vertraglich fest, dass Sie Teilzahlungen erst leisten, wenn Sie den Gegenwert auf der Baustelle gesehen haben.

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