Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 1. November 2019

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Negativzinsen für Hypotheken? Sechs Fragen an Lorenz Heim

Banken zahlen Hypothekarnehmern Zinsen: Werden wir bald in so einer verkehrten Welt leben? Der Leiter Hypotheken beim VZ VermögensZentrum gibt Antwort.

Können die Hypozinsen noch weiter sinken?

Aktuell sind die Interbanksätze bis weit über zehn Jahre hinaus negativ. Darum greift bei allen Laufzeiten die künstliche Untergrenze von null Prozent plus Kreditmarge. Erst wenn die Banken dazu übergehen, Spargelder negativ zu verzinsen, könnte diese Untergrenze fallen – und die Hypozinsen könnten noch weiter sinken.

Was wird am Markt erwartet?

Die US-Notenbank ist daran, die Zinsen wieder zu lockern. Und in Europa hat die Zentralbank EZB unmissverständlich signalisiert, dass sie noch einmal eine Lockerung der Geldpolitik vorsieht. Die Leitzinsen könnten nicht nur sehr tief bleiben, sondern bis Mitte 2020 nochmals sinken. Die Schweizerische Nationalbank SNB ist stark vom Kurs der EZB abhängig ist, weil der Franken sonst an Stärke gewinnt. Das heisst: Die Zinsen könnten auch bei uns auf einem historischen Tief bleiben oder sogar noch tiefer gehen. Falls nämlich die EZB die Zinsen tatsächlich senkt, könnte die SNB gezwungen sein, den bisherigen Negativzins von 0,75 Prozent auf minus 1 Prozent auszuweiten.

Entwicklung der Hypozinsen seit 2009
Entwicklung der Hypozinsen seit 2009

Quelle: VZ Hypoindex (erhoben bei über 40 Banken und Versicherern)

Lohnt es sich, bei den Festhypotheken auf noch tiefere Zinsen zu warten?

Eine Festhypothek schliesst man ab, um sich gegen steigende Zinsen zu schützen. Das dürfte eben kaum nötig sein. Erst bei einer Trendwende sollte man über Festhypotheken nachdenken. Bis dahin ist eine Geldmarkthypothek die bessere Wahl. Falls die künstliche Untergrenze fallen sollte, werden mit den Festhypotheken auch die Geldmarkthypotheken nochmals günstiger. Man fährt also in den meisten Fällen besser damit. Zudem ist man flexibler, falls man die Hypothek vorzeitig zurückzahlen muss – zum Bespiel wegen einer Scheidung oder weil man den Job verliert.

Wie stark können die Zinsen ins Minus fallen?

In der Theorie gibt es keine Untergrenze, in der Praxis aber schon. Je weiter die Zinsen jedenfalls ins Minus rutschen, desto mehr weichen die Sparer auf andere Anlagen aus. Am Ende landen wir vielleicht sogar wieder beim Tauschhandel.

In Dänemark bekommen erste Wohneigentümer Geld für eine Hypothek, statt Zinsen zu zahlen. Ist das auch bei uns denkbar?

In Dänemark wird die Mehrheit der Hypotheken direkt über den Kapitalmarkt finanziert. Und dort müssen Sparer und Anleger schon lange mit negativen Renditen leben. In der Schweiz bekommen Sparer aber immer noch mindestens null Prozent auf dem Sparkonto. Das heisst: Die Sparer werden sozusagen von den Hypothekarnehmern quersubventioniert.

Können auch Mieter Geld dafür erhalten, dass sie einen Mietzins bezahlen?

Nein, hier gibt es eine klare Untergrenze. Bevor eine Liegenschaft negative Mietzinsen abwirft, lassen die Vermieter die Wohnungen lieber leer stehen. So haben sie wenigstens eine Rendite von null Prozent. Dieser überspitzt genannte Deflationsschutz erklärt die weiterhin grosse Nachfrage nach Rendite-Objekten.

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Hypothek nach 65: Achtung!

Viele ältere Hausbesitzer bekommen von ihrer Bank keine Hypothek mehr. Im schlimmsten Fall müssen sie sogar ihr Haus verkaufen, weil sie die Tragbarkeitskriterien der Bank nicht mehr erfüllen.

Im Alter muss man mit Hypotheken speziell darauf achten, das die Rechnung aufgeht. Wer die folgenden Tipps befolgt, kann einen drohenden Zwangsverkauf abwenden.

1. Weniger amortisieren: Bei der Pensionierung setzen viele Wohneigentümer einen grossen Teil ihres Pensionskassengeldes ein, um ihren Kredit zurückzuzahlen. Damit schrumpft aber die Rente aus der Pensionskasse. Zudem kann die Tragbarkeitsrechnung dann oft nicht mehr erfüllt werden: Banken stocken Hypotheken meistens nicht mehr auf, wenn die kalkulatorischen Wohnkosten ein Drittel der Renten übersteigen.

Tipp: Behalten Sie genügend flüssige Mittel zurück. So bleiben Sie flexibel, falls Sie in einen finanziellen Engpass geraten.

2. Zweithypothek: Viele Banken gewähren Rentnern grundsätzlich keine Zweithypothek, auch wenn sie problemlos tragbar wäre. Einige Banken verlangen, dass die Zweithypothek bis zur Pensionierung vollständig zurückbezahlt ist. Wie in Punkt 1 wirkt sich auch dieser Amortisationszwang negativ auf die Tragbarkeit aus, wenn das Kapital dafür aus der Pensionskasse bezogen wird.

Tipp: Die Bankiervereinigung sieht eine Amortisation innerhalb von 15 Jahren vor – unabhängig vom Alter. Wählen Sie deshalb eine Bank, die diese Richtlinien anwendet und Ihnen auch nach der Pensionierung eine Zweithypothek gewährt, wenn sie tragbar ist.

3. Flexibel bleiben: Vor allem Rentner möchten ihren Hypozins möglichst lange anbinden. Das hat zwei Nachteile: Festhypotheken sind meistens teurer als Geldmarkthypotheken. Auch zeigt die Erfahrung, dass viele Wohneigentümer nach der Pensionierung in eine Eigentumswohnung ziehen. Nicht alle Banken sind aber bereit, Festhypotheken auf ein neues Objekt zu übertragen. Schlimmstenfalls muss man die Hypothek vorzeitig auflösen, was enorme Kosten nach sich ziehen kann (siehe Tabelle).

Tipp: Setzen Sie auf günstige und flexible Geldmarkthypotheken und behalten Sie die Zinsen für Festhypotheken im Auge. Wenn Sie erst im richtigen Moment umsteigen, sparen Sie in den kommenden Jahren viel Geld.

Eine Festhypothek vorzeitig auflösen ist teuer
Beispiel: 12-jährige Festhypothek von 500‘000 Franken, vorzeitige Auflösung nach 5 Jahren.
Eine Festhypothek vorzeitig auflösen ist teuer

4. Kurzfristig finanzieren: Auch im hohen Alter schliessen Wohneigentümer noch Festhypotheken mit Laufzeiten von zehn oder mehr Jahren ab. Das kann die Erbteilung erschweren. Einige Banken fordern sogar die vorzeitige Auflösung, wenn der Hypothekarnehmer stirbt. Das kann sehr teuer werden.

Tipp: Setzen Sie auf kurzfristige Festhypotheken, wenn Sie über 75 Jahre alt sind. Und sichern Sie sich mit einem Zins-Cap ab, um Ihre Zinskosten zu begrenzen.

5. Immo-Rente nutzen: Sie haben Ihre Hypothek weitgehend amortisiert und möchten sie wieder aufstocken? Dann lohnt es sich, eine Immo-Rente zu prüfen. Die Idee: Bei einer tief belehnten Liegenschaft wird die Hypothek erhöht. Mit einem Teil dieses Geldes zahlen Sie die Zinsen für die nächsten Jahre im Voraus, mit dem Rest bessern Sie Ihre Rente auf.

Tipp: Wählen Sie aber den richtigen Hypothekargeber. Das VZ gehört zu den wenigen Finanzdienstleistern, die eine Immo-Rente anbieten.

Sie möchten wissen, ob Ihre Hypothek auch nach der Pensionierung tragbar ist? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt "Immobilien im Alter". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Rendite-Immobilien: Lohnen sich Anlagen in Crowdfunding-Projekte?

Crowdfunding-Plattformen locken mit erstaunlichen Renditen. Achtung: Wie überall, wo mit grossen Gewinnen geworben wird, lauern auch hier einige Gefahren.

Immer mehr Anlegerinnen und Anleger interessieren sich für Crowdfunding-Projekte. Das VZ hat darum ein Angebot geprüft, das auf einer bekannten Plattform mit einer Rendite von rund 6 Prozent wirbt. Die Berechnungen zeigten folgende Risiken:

Rendite Meistens ist eine Immobilienanlage eine langfristige Investition. Die Hypozinsen sind derzeit zwar so tief wie noch nie. Sollten die Zinsen aber irgendwann markant steigen, kann bei Crowdfunding-Projekten die Rendite des Eigenkapitals schnell einbrechen (Tabelle).

Sollten die Zinsen einmal steigen, halbiert sich die Rendite des Eigenkapitals
Beispiel: Crowdfunding-Projekt; Mehrfamilienhaus in ländlichem Gebiet; Kaufpreis 6,2 Mio. Franken; Eigenkapital 2,5 Mio. Franken; Hypothek 3,7 Mio. Franken (Laufzeit 8 Jahre).
Sollten die Zinsen einmal steigen, halbiert sich die Rendite des Eigenkapitals

Unterhalt Die Unterhaltskosten werden bei solchen Projekten oft zu tief veranschlagt. Der Unterhaltsbedarf steigt mit der Zeit stark an, und irgendwann muss die ganze Immobilie saniert oder verkauft werden.

Mieterträge Solche Immobilien stehen oft an schlechteren Lagen. Dort ist das Risiko hoch, dass ein Teil der Räume leer steht oder die Mieten sinken. Dann ist die versprochene Rendite unrealistisch.

Liquidität Bricht der Häusermarkt ein, finden sich für Immobilienobjekte an weniger guter Lage kaum noch Käufer. Anteilseigner können nicht einmal in ihrem Objekt wohnen. Denn anders als Stockwerkeigentümer haben sie kein Wohnrecht.

Streit Auch wenn sich alle Anteilseigner einig sind, solange die Zinsen tief bleiben, sind Streitigkeiten nicht auszuschliessen, wenn die Zinsen steigen und der Wert fällt.

Sie wollen wissen, worauf Sie beim Kauf einer Rendite-Liegenschaft achten sollten? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt "Renditeliegenschaft: Tipps für den Kauf". Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.