Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 5. April 2019

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Hypotheken: Zinswende droht zu verpuffen

In der Schweiz befanden sich die Zinsen in den letzten Wochen wieder im Sinkflug. Ein paar wenige Anbieter offerieren 10-jährige Festhypotheken sogar für unter 1 Prozent. Wie lange können die Zinsen noch so tief bleiben?

Mehrere Faktoren sind für die rekordtiefen Hypozinsen verantwortlich. Die Zinskurve langfristiger Festhypotheken verläuft in der Regel parallel zu den Renditen der Bundesobligationen. Und hier erreichen zum Beispiel die 10-jährigen Laufzeiten Ende März einen neuen Tiefstwert seit 2016 von minus 0,3 Prozent.

Besonders schwer lastet zudem der Entscheid der Europäischen Zentralbank (EZB) von Anfang März: Sie kündigte an, die Leitzinsen auf dem jetzigen Niveau zu belassen. Und zwar "mindestens über das Ende 2019 und in jedem Fall so lange wie erforderlich".

Das ist ein klares Zeichen: Die EZB beurteilt die Konjunkturprognosen pessimistischer als noch bei ihrer letzten Sitzung. Tatsächlich hat sich die Aussicht auf eine baldige Erholung der Konjunktur deutlich eingetrübt.

Vor diesem Hintergrund sind der Schweizerischen Nationalbank (SNB) die Hände gebunden. Kaum jemand rechnet damit, dass die SNB ihre Zinsen vor der EZB anheben könnte.

Im Gegenteil: Um eine zu starke Aufwertung des Schweizer Frankens zu vermeiden, muss die SNB sicherstellen, dass Anlagen in Euro mehr Zins abwerfen als Anlagen in Franken. Gleichzeitig gehen Marktbeobachter davon aus, dass die Wirtschaft auch in der Schweiz langsamer wächst.

Zinskosten im Vergleich

Ausgangslage: Hypothek 600'000 CHF, alle Angaben in CHF

Zeitraum 3-Monats-Geldmarkthypothek 10-jährige Festhypothek Differenz
1998-2008 157'800 CHF 276'600 CHF 118'800 CHF
1999-2009 158'400 CHF 265'650 CHF 107'250 CHF
2000-2010 150'000 CHF 333'900 CHF 183'900 CHF
2001-2011 130'800 CHF 282'150 CHF 151'350 CHF
2002-2012 116'400 CHF 275'100 CHF 158'700 CHF
2003-2013 112'200 CHF 213'150 CHF 100'950 CHF
2004-2014 111'717 CHF 244'500 CHF 132'783 CHF
2005-2015 107'640 CHF 192'906 CHF 85'266 CHF
2006-2016 101'400 CHF 238'500 CHF 137'100 CHF
2007-2017 90'100 CHF 270'600 CHF 180'500 CHF
2008-2018 73'900 CHF 287'160 CHF 213'260 CHF

Ø Zinskosten

119'000 CHF

262'000 CHF

143'000 CHF

Quelle: VZ VermögensZentrum

Fazit: Die Hypozinsen dürften in der Schweiz noch länger tief bleiben. Und obwohl die Zinsen für Festhypotheken wieder ins Rutschen gerieten, lohnt es weiterhin, auf Geldmarkthypotheken zu setzen. Ein Vergleich der durchschnittlichen Zinsen über die letzten Jahre zeigt, dass eine Geldmarkthypothek immer günstiger war als eine langfristige Festhypothek.

Wer sich zum Beispiel 2008 für eine 10-jährige Festhypothek entschied, zahlte bis 2018 bei einer Hypothekarsumme von 600'000 Franken insgesamt 287'160 Franken Zins. Demgegenüber haben sich die Geldmarkthypotheken laufend vergünstigt: In der gleichen Zeit zahlte man insgesamt nur 73'900 Franken. Das sind 213'260 Franken weniger als mit einer Festhypothek (siehe Tabelle). Die Tabelle oben zeigt zudem: Seit 1998 waren Eigenheimbesitzer in allen 10-Jahresperioden besser bedient mit einer Geldmarkthypothek.

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Eigenheim verkaufen: Das ist anspruchsvoller als gedacht

Die Kinder fliegen aus, die neue Stelle ist in einer anderen Region, das Elternhaus steht leer: Es gibt viele Gründe, um sich von einem Haus zu trennen.

Wie plant man den Verkauf eines Eigenheims am besten? Die folgenden Punkte helfen Hausbesitzern, an das Wichtigste zu denken.

Ziele: Beim Preis müssen Sie sich gut überlegen, was Ihnen wichtig ist: Möchten Sie einen möglichst hohen Preis erzielen oder zum Beispiel einer Familie den Vorzug geben?

Richtpreis: Viele vertrauen auf ihr Bauchgefühl. Die Folge ist: Sie schätzen den Marktwert falsch ein. Starten Sie mit einem realistischen Verhandlungspreis. Stützen Sie sich dabei auf eine professionelle Schätzung. Wenn Sie den Preis nach unten korrigieren müssen, ist das ein schlechtes Signal.

Vorbereitung: Für Besichtigungen sollte das Eigenheim am besten leer sein, mindestens aber sauber und gut aufgeräumt. Grosse Investitionen in Modernisierungen, Renovationen oder Sanierungen bringen aber selten einen höheren Gewinn. Oft sind sie überflüssig, weil die neuen Eigentümer das Haus nach ihrem eigenen Geschmack gestalten möchten.

Dossier: Erstellen Sie eine umfassende Dokumentation. Nur mit genauen Angaben kann die Bank des Käufers den Wert richtig schätzen. Beschreiben Sie Lage, Aussicht, Verkehrsanbindung, Immissionen und den Zustand des Gebäudes genau, nennen Sie auch Mängel und schätzen Sie den Renovationsbedarf. Banken bewerten Objekte heute eher zu tief. Machen Sie darum klare Aussagen und weisen Sie nachvollziehbare Zahlen aus. Zu blumige Ausführungen machen skeptisch.

Zeitplan: Planen Sie genügend Puffer ein. Auch in Toplagen kann es Monate dauern, bis passende Käufer gefunden sind. Und auch dann ist der Prozess noch nicht abgeschlossen: Verhandlungen, Vertragsausstellung und Abwicklung brauchen ebenfalls Zeit.

Ausschreibung: Schalten Sie Inserate auf Internetplattformen. Je mehr Leute davon erfahren, desto eher finden Sie die passenden Käufer. Wenn Ihnen das zu anstrengend ist, kann es sich lohnen, einen Makler zu engagieren, der dafür sorgt, dass alles nach Ihren Vorstellungen und Wünschen abläuft. Allerdings: Achten Sie darauf, dass Sie dabei keine Exklusivverkaufsklausel eingehen. Bei einer hohen Nachfrage nach der Liegenschaft können Sie über den Makler auch ein sogenanntes Bietverfahren durchführen lassen.

Zuschlag: Nach dem Zuschlag sollten Sie möglichst schnell den Reservationsvertrag unterschreiben lassen und eine Anzahlung verlangen. Den Kaufvertrag lassen Sie anschliessend von einem Notariat aufsetzen.

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Hypotheken: Banken verwirren mit Fehlprognosen

Auch weil einige Banken steigende Hypothekarzinsen voraussagten, binden viele Eigenheimbesitzer ihren Zins fest an. Doch für viele lohnt sich das nicht.

In der Schweiz dürften die Hypozinsen noch eine Weile tief bleiben. Zu diesem Schluss kommen jetzt auch die Banken, die letztes Jahr noch von einem starken Anstieg ausgingen. Manche Prognosen hinterlassen Spuren, auch wenn sie sich nicht bewahrheiten. So neigen heute viele Eigenheimbesitzer dazu, langfristige Festhypotheken abzuschliessen, weil sie der (falsch) vorausgesagten Zinswende zuvorkommen wollen. Diesen Schritt sollte man sich aber gut überlegen. Das spricht dagegen:

Teures Modell: Banken empfehlen am liebsten Festhypotheken, weil sie daran am meisten verdienen. Viele locken mit Rabatten von etwa 0,25 Prozent auf den offiziellen Zinssatz. Bei Kunden kommt das gut an. Doch Achtung: Die offiziellen Zinssätze sind meistens überhöht. Unter dem Strich ist der Zins trotz Rabatt immer noch sehr hoch.

Besser ist es, bis auf Weiteres auf Geldmarkthypotheken (Libor) zu setzen. Sie sind bis zu 0,5 Prozentpunkte günstiger als Festhypotheken (siehe Grafik). Bei einer Hypothek von 500'000 Franken spart man jedes Jahr 2500 Franken, wenn der Zins 0,5 Prozent tiefer ist. Über zehn Jahre gerechnet macht das 25'000 Franken aus, die man dank der Geldmarkthypothek sparen kann.

Wenn die Zinsen tatsächlich anziehen sollten, kann man jederzeit in eine Festhypothek wechseln. Wichtig ist darum, dass man sich mit einem intelligenten Überwachungssystem einen Zinsalarm setzen kann (siehe "Merkblatt" unten).

Hypothekarzinsen: Entwicklung seit 2008
Hypothekarzinsen: Entwicklung seit 2008

Quelle: VZ Hypoindex (mit mehr als 40 Banken und Versicherungen)

Falsche Strategie: Eine Festhypothek gibt zwar Budgetsicherheit, sie bringt aber auch Risiken mit sich. Eine berufliche Veränderung, eine schwere Krankheit oder eine Scheidung können dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Hypothek vorzeitig auflösen muss. Das ist sehr teuer.

Deshalb sollte man die Hypothek auf mehrere Modelle und Laufzeiten aufteilen. Eine Geldmarkthypothek kann man problemlos mit einer langfristigen Festhypothek kombinieren.

Sie möchten die Zinsen mit einem intelligenten Überwachsungssystem im Auge behalten und möglichst lange von günstigeren Konditionen profitieren? Die Experten des VZ helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

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Eigenheim: Darum sollten Sie den Marktwert kennen

Berichte über stagnierende oder sinkende Preise verunsichern die Wohneigentümer: Sie wissen nicht, wie viel ihr Eigenheim noch wert ist. Wenn sie den Wert beim Verkauf zu tief ansetzen, entgeht ihnen viel Geld.

Bei den Immobilien scheint die Zeit der extremen Wertsteigerungen vorerst vorbei zu sein. Je nach Lage und Region entwickeln sich die Preise sehr unterschiedlich; an manchen Orten gehen sie sogar zurück. Diese Entwicklung verunsichert viele Eigenheimbesitzer, und immer mehr schätzen den Wert ihres Eigenheims falsch ein.

Das zeigt auch eine Erhebung des VZ VermögensZentrums von 2018: Von den Teilnehmenden schätzt jeder fünfte den Wert seines Eigenheims viel zu tief ein, nämlich mindestens 20 Prozent unter dem tatsächlichen Marktwert. Ihnen könnte sehr viel Geld entgehen, wenn sie den korrekten Wert nicht ermitteln lassen, bevor sie ihr Eigenheim verkaufen.

Gute Gründe für eine Schätzung

Über 600 Wohneigentümer haben genau das getan: Sie liessen ihre Wohnung oder ihr Haus im Rahmen der letzten Leseraktion vom VZ schätzen. Jeder dritte Eigenheimbesitzer gab an, sein Haus oder seine Wohnung verkaufen zu wollen (siehe Tabelle). Und mehr als hundert möchten noch in diesem Jahr Käufer finden. Die Experten des VZ schätzen den Marktwert dieser hundert Immobilien auf rund 103 Millionen Franken. Werden diese Objekte 20 Prozent zu billig verkauft, weil ihre Besitzer den Wert falsch einschätzen, dann entgehen jedem von ihnen im Durchschnitt also rund 200'000 Franken.

Eigenheim schätzen: Das sind die Gründe
An der letzten Schätzungsaktion des VZ VermögensZentrums haben über 600 Personen teilgenommen. Davon gaben 453 an, warum sie ihr Eigenheim schätzen liessen:
Eigenheim schätzen: Das sind die Gründe

Wer sein Eigenheim verkaufen oder vererben möchte, sollte mit einem zuverlässigen Immobilienwert planen. Eine Schätzung lohnt sich auch, wenn man eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte und sicher sein will, dass der Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Sie möchten wissen, wie viel Ihr Eigenheim wert ist, um es erfolgreich zu verkaufen oder um Ihre Vermögenssituation zu klären? Die Experten des VZ helfen Ihnen gern: Bis Ende Mai 2019 schätzen sie Ihr Eigenheim zum Spezialpreis. Bestellen Sie jetzt Ihre Schätzung. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Spezial-Aktion: "Eigenheim schätzen lassen"

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