Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 25. Januar 2019

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Hypozinsen: Wird 2019 ähnlich wie 2018?

2018 bewegten sich die Hypothekarzinsen für Hypotheken auf und ab. Kaum schienen sich die Hypotheken zu verteuern, rutschten die Zinsen schon wieder nach unten. Auslöser war eine Reihe konjunktureller und politischer Ereignisse. Was können Eigenheimbesitzer 2019 erwarten?

Während die Zinsen für Festhypotheken letztes Jahr immer wieder anstiegen und abflachten, zeigten sich Geldmarkt-Hypotheken unbeeindruckt von den konjunkturellen und politischen Ereignissen. Ende 2018 waren Festhypotheken wieder gleich teuer wie zu Beginn des Jahres. Für Hypothekarnehmer hat es sich also gelohnt, auf die günstigeren Geldmarkt-Hypotheken zu setzen statt auf Festhypotheken.

All die ungelösten politischen Konflikte, die das Jahr 2018 belastet haben, trüben die Aussichten für 2019. Für das neue Jahr lässt das eine ähnliche Entwicklung der Hypothekarzinsen erwarten: ein reges Auf und Ab der Zinsen auf einem unverändert tiefen Niveau.

Hält die Europäische Zentralbank (EZB) an der Erhöhung ihrer Leitzinsen fest, die sie für das laufende Jahr angekündigt hat, könnte die Schweizerische Nationalbank (SNB) mitziehen. Das würde wohl zu einem leichten Anstieg der Zinssätze für mittel- und langfristige Festhypotheken führen, während Geldmarkt-Hypotheken unverändert günstig blieben.

Denn auch wenn der Libor negativ ist, verlangen Banken für Geldmarkt-Hypotheken mindestens 0 Prozent plus Kreditmarge. Zwischen dem tatsächlichen und dem kalkulatorischen Libor liegt also ein Puffer von rund 0,75 Prozentpunkten. Demnach können Geldmarkt-Hypotheken erst teurer werden, wenn der Libor über 0 Prozent steigt. Das entspricht zwei bis drei Zinsschritten der SNB.

Auch bei Festhypotheken rechnen Banken mit einer fiktiven Zinskurve von mindestens 0 Prozent, obwohl Laufzeiten bis 6 Jahre negative Renditen ausweisen. Der beschriebene Zinspuffer kommt also auch hier zum Tragen, wenn auch in etwas geringerem Umfang.

Für Hypothekarnehmer bedeutet das, dass Geldmarkt-Hypotheken auch 2019 unverändert attraktiv bleiben – selbst, wenn die SNB ihre Leitzinsen leicht erhöhen würde.

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Zinsprognosen der Banken und tatsächliche Zinsentwicklung
Zinsprognosen der Banken und tatsächliche Zinsentwicklung

Quelle: VZ VermögensZentrum, Finanz und Wirtschaft (Stand: Dezember 2018)

Hypothek zurückzahlen: Was spricht dafür – was dagegen?

Schuldenfrei in Pension zu gehen klingt attraktiv. Darum möchten viele Eigenheimbesitzer ihre Hypothek zurückzahlen. Oft ist das jedoch keine gute Idee.

Sechs von zehn Eigenheimbesitzer möchten ihre Hypothek ganz oder teilweise amortisieren, um im Alter schuldenfrei zu leben. Das zeigt eine Umfrage des VZ VermögensZentrums (siehe Grafik).

Die meisten verwenden Geld aus der Pensionskasse und der Säule 3a, um die Hypothek zurückzuzahlen. Diesen Schritt sollte man jedoch sehr gut prüfen. Die Amortisation reduziert zwar die Zinskosten. Doch damit schränkt man auch seinen finanziellen Spielraum ein, der dringend nötig ist – zum Beispiel für Erbvorbezüge, Renovierungen, ein neues Auto oder unerwartete Ausgaben.

Wenn die Lebenskosten höher sind als erwartet oder wenn Pflegekosten anfallen, wird das Geld schnell knapp. Im Alter ist es dann sehr schwierig, eine Hypothek neu aufzunehmen oder aufzustocken: Viele Banken lehnen eine Aufstockung zur Aufbesserung der Rente ab, weil aus ihrer Sicht das Renteneinkommen nicht reicht, um Hypozinsen und Nebenkosten nachhaltig zu decken.

Meistens steigt durch die Rückzahlung der Hypothek auch die Steuerbelastung, weil der Schuldzinsabzug kleiner ausfällt.

Tipp: Amortisieren Sie nicht zu schnell. Behalten Sie eine grosszügige Reserve zurück, um unvorhergesehene Kosten zu decken. Und prüfen Sie einige Jahre vor der Pensionierung, ob und wie Sie den Kredit nach der Pensionierung zurückzahlen müssen

Sie sind erwerbstätig und möchten wissen, ob Ihre Hypothek tragbar bleibt? Die Experten des VZ helfen Ihnen gerne. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Zahlen Sie Ihre Hypothek zurück, bevor Sie in Pension gehen?
Das fragte das VZ VermögensZentrum rund 300 Personen, die im November 2018 am Seminar "Tragbarkeit im Alter" teilnahmen.
Zahlen Sie Ihre Hypothek zurück, bevor Sie in Pension gehen?

Der Libor geht – aber die Geldmarkthypothek bleibt

Einige Banken bieten keine Liborhypothek mehr an – oder wenn doch, dann nur noch mit kurzen Rahmenlaufzeiten. Das ist ärgerlich. Lesen Sie, wie Sie weiterhin von den tiefen Geldmarktzinsen profitieren.

Ende 2021 soll Schluss sein mit dem Libor als Referenzzins für Geldmarkthypotheken. Der Nachfolger dürfte Saron heissen. Die Umstellung sorgt für Verwirrung. Einzelne Banken haben die Rahmenlaufzeit für Liborhypotheken auf 2021 beschränkt oder das Angebot ganz eingestellt.

Kunden können ihre bestehende Liborhypothek nicht verlängern oder eine auslaufende Festhypothek in eine Geldmarkthypothek wechseln. Stattdessen wird ihnen nahegelegt, Festhypotheken abzuschliessen. Nicht ohne Eigennutz: An Festhypotheken verdienen die Banken mehr.

Gut möglich ist auch, dass diese Banken die Umstellung nutzen, um die Zinsen zu erhöhen und ihre Marge auszubauen.

Wer Hypozinsen sparen will, sollte jetzt die folgenden Punkte beachten:

  • Geldmarkthypotheken wird es auch nach 2021 geben. Bestehen Sie auf dieses Modell und wählen Sie eine Bank, die weiterhin 5-jährige Rahmenverträge anbietet. Das schützt Sie davor, höhere Bankmargen mitfinanzieren zu müssen.
  • Geldmarkthypotheken waren praktisch immer die günstigste Form der Haus­finanzierung. Mit 0,8 bis 1,2 Prozent kosten sie deutlich weniger als 10-jährige Festhypotheken, die aktuell für 1,2 bis 1,8 Prozent zu haben ist (siehe Grafik).
  • Wenn Sie dennoch eine Festhypothek abschliessen wollen, dann setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Nehmen Sie zum Beispiel höchstens ein Drittel bis die Hälfte fest auf, den Rest als Geldmarkthypothek. Steigen die Zinsen, können Sie immer noch eine weitere Tranche in eine Festhypothek umwandeln.

Sie sind unsicher, wie es um Ihren Hypothekarvertrag steht und was die Abschaffung des Libors für Sie bedeutet? Die Experten des VZ helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Hypothekarzinsen: Entwicklung seit 2008
Hypothekarzinsen: Entwicklung seit 2008

Quelle: VZ Hypoindex (mit mehr als 40 Banken und Versicherungen)

Hypothekarzins absichern – so gehts

Viele Hypothekarnehmer wissen nicht, dass sie auch eine Geldmarkthypothek wirkungsvoll gegen einen starken Zinsanstieg absichern können.

Einige Banken bieten sogenannte Caps oder Obergrenzen an, über die der Hypothekarzins während der gesamten Laufzeit der Hypothek nicht steigen darf. Dieser Schutz ist allerdings teuer, besonders seit der Libor negativ ist. Darum lohnt es sich, auf eine Alternative zu setzen.

Das VZ bietet für Hypotheken ein kostenloses Überwachungssystem an. Ein Beispiel: Herr Meier schliesst eine Geldmarkthypothek zu 0,85 Prozent Zins ab. Im Durchschnitt der nächsten zehn Jahre möchte er für seine Hypothek nicht mehr als 2 Prozent zahlen. Das Überwachungssystem prüft nun täglich, wie viel er seit Start der Hypothek bezahlt hat und wie viel er bezahlen müsste, wenn er seine Hypothek für die restliche Laufzeit in eine Festhypothek umwandeln würde.

Erst wenn der so berechnete Durchschnittszins 2 Prozent erreicht, ist es Zeit, auf eine Festhypothek umzusteigen. Im Idealfall kann Herr Müller so noch viele Jahre vom tiefen Geldmarktzins profitieren und dabei viel Geld sparen, ohne übermässige Zinsrisiken einzugehen.

Sie möchten mehr über das Überwachungssystem des VZ erfahren? Die Experten des VZ helfen Ihnen gerne. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.