Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 19. Oktober 2018

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Hypotheken: Tiefe Zinsen – wie lange noch?

Heute sind die Hypothekarzinsen immer noch sehr tief. Trotzdem sind viele Eigenheimbesitzer verunsichert, weil einige Marktbeobachter stark steigende Zinsen voraussagen. Das Wichtigste in Kürze.

Gebannt schauen die Eigenheimbesitzer auf die Entscheidungen der Währungshüter. In den USA werden die Zinsen schrittweise erhöht. Doch im Euroraum bleiben die Leitzinsen bei null Prozent – zumindest vorerst. Frühestens im Herbst 2019 soll sich das ändern. Das haben die EU-Währungshüter vor wenigen Wochen bekräftigt.

Und in der Schweiz? Für Schweizer Eigenheimbesitzer sind das gute Nachrichten. Denn solange die Zinsen im Euroraum tief bleiben, wird die Schweizerische Nationalbank (SNB) nicht vorpreschen. Zudem führen die unsichere Lage in Italien und der Türkei sowie die Konflikte zwischen den USA und ihren Handelspartnern dazu, dass sich der Schweizer Franken wieder aufwertet.

Die SNB will aber eine weitere Aufwertung vermeiden. Sie muss daher sicherstellen, dass Anlagen in Euro mehr Zins abwerfen als Anlagen in Franken. Ein Blick auf die Entwicklung der Interbanksätze (Swap) zeigt denn auch: Marktteilnehmer gehen davon aus, dass die Zinsen erst ab 2022 wieder über null Prozent steigen werden.

Aktuelle Zinssätze

Laufzeit Bandbreite* tiefster Zinssatz Bandbreite * höchster Zinssatz
variabel 2,25% 2,95%
3 Monate 0,90% 1,20%
1 Jahr 1,00% 1,25%
2 Jahre 0,90% 1,17%
3 Jahre 0,85% 1,23%
4 Jahre 0,86% 1,26%
5 Jahre 0,89% 1,35%
6 Jahre 0,94% 1,40%
7 Jahre 1,05% 1,44%
8 Jahre 1,15% 1,54%
9 Jahre 1,23% 1,63%
10 Jahre 1,34% 1,73%

* Bandbreite der Hypothekarzinsen von mehr als 40 Anbietern

Quelle: VZ VermögensZentrum, Stand September 2018

Geldmarkthypotheken: Aktuell bewegt sich der Dreimonats-Libor in der Schweiz bei minus 0,75 Prozent. Auch wenn die Zinsen steigen würden, wäre das bei den Geldmarkthypotheken nicht sofort spürbar. Grund: Der Zinssatz basiert heute auf einem kalkulatorischen Libor von 0 Prozent zuzüglich einer bonitätsabhängigen Marge. Zwischen dem tatsächlichen und dem kalkulatorischen Libor liegt also ein Puffer von rund 0,75 Prozent. Das heisst: Eine Geldmarkthypothek kann erst teurer werden, wenn der Libor über null Prozent steigt.

Festhypotheken: Ähnlich ist es bei den Festhypotheken. Die Banken rechnen mit einer fiktiven Zinskurve von mindestens null Prozent. Die effektiven Interbanksätze bei Laufzeiten bis zu 5 Jahren liegen jedoch im negativen Bereich. Auch hier kommt ein Zinspuffer zum Tragen: Eine Festhypothek kann erst spürbar teurer werden, wenn die Interbanksätze wieder positiv sind.

Viel Geld sparen: Aktuell kostet eine 10-jährige Festhypothek 1,34 bis 1,73 Prozent. Das ist immer noch viel teurer als eine Geldmarkthypothek, die 0,9 bis 1,2 Prozent kostet (siehe Tabelle). Bei einer Hypothek von 500'000 Franken bezahlt man für eine Festhypothek 2200 bis 2650 Franken pro Jahr mehr. Über zehn Jahre gerechnet summieren sich diese Mehrkosten auf 22'000 respektive 26'500 Franken.

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Eigenmietwert – bald Vergangenheit?

Viele Eigenheimbesitzer sind verunsichert. Sie fragen sich: Wie sicher ist es, dass der Eigenmietwert bald abgeschafft wird? Lesen Sie, welche "Ideen" diskutiert werden.

Der Eigenmietwert ist seit jeher umstritten. Eine Abschaffung wurde schon vom Bundesrat, vom Parlament oder in Volksinitiativen verlangt. Doch kein Vorschlag war bislang mehrheitsfähig. Im August 2018 hat das Parlament einen neuen Anlauf genommen.

Ein entsprechender Gesetzesentwurf soll 2019 bereit für die Vernehmlassung sein. Allerdings: Noch ist unklar, welche Punkte in die Revision einfliessen werden. Die folgenden Ideen werden diskutiert:

  • Der Eigenmietwert fällt für den Hauptwohnsitz weg, aber nicht für Zweitwohnungen.
  • Für Eigenheime, die vom Eigenmietwert befreit sind, können keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden.
  • Die Kantone dürfen ihre Abzugsmöglichkeiten beibehalten für Massnahmen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen.
  • Die Schuldzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum dürfen nur noch im Umfang der übrigen Vermögenserträge abgezogen werden (Zinsen, Dividenden, Mieterträge aus Liegenschaften etc.), allenfalls begrenzt auf 80 Prozent.

Das sind wie gesagt erst "Ideen" zur Revision – und noch keine Fakten! Wenn National- und Ständerat der künftigen Vorlage zustimmen und wenn kein Referendum ergriffen wird, könnte die Reform ohne Volksabstimmung 2022 oder 2023 zum Tragen kommen.

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Erstbeste Hypothek wählen – das lohnt sich nicht

Viele sind überzeugt, Geld zu sparen, wenn sie verschiedene Hypothekarofferten vergleichen. Doch der grösste Einfluss auf die Zinskosten hat der Mix aus Laufzeiten und Hypothekarmodellen. Wer geschickt kombiniert, spart tatsächlich viel Geld.

"Zuerst die Offerten verschiedener Banken vergleichen und dann die günstigste Festhypothek wählen." So gehen viele Schweizerinnen und Schweizer vor, wenn sie eine Hypothek für ihr neues Eigenheim aufnehmen oder die bestehende Hypothek erneuern.

Setzen Sie nicht alles auf ein Modell oder eine Laufzeit

Häufig lohnt sich das aber nicht, wie die Berechnungen des VZ VermögensZentrums zeigen. Wer sich in den letzten zehn Jahren nur auf solche Zinsvergleiche stützte, konnte im Durchschnitt 0,35 Prozent einsparen. Bei einer Hypothek von 650'000 Franken sind das 22'750 Franken. Das hört sich nach viel an – im Vergleich ist das aber sehr wenig.

Am meisten Geld hat ein Hausbesitzer gespart, der in der gleichen Zeit eine Geldmarkthypothek wählte: Er zahlte insgesamt 80'000 Franken Hypozinsen für sein Eigenheim. Das sind 123'000 Franken weniger als mit einer Festhypothek (siehe Grafik).

Hypothekarmodelle im langfristigen Vergleich
Basis: Hypothek: 650'000 Franken; die Laufzeit beginnt und endet Mitte Jahr; Angaben in Franken
Hypothekarmodelle im langfristigen Vergleich

So finanzieren Sie Ihr Eigenheim am besten

Es gibt gute Gründe, sich nicht im Vergleichen der Angebote zu verlieren, sondern von Anfang an das passende Finanzierungsmodell zu wählen. Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei:

  • Strategie entwickeln: Versuchen Sie sich nicht als Zinsprognostiker. Es lohnt sich nicht, auf den Tag mit den absolut tiefsten Zinsen zu warten. Stattdessen ist es besser, wenn Sie die Laufzeiten und die Ablauftermine staffeln und mit unterschiedlichen Hypothekarmodellen planen. Entwickeln Sie so eine Strategie, die Ihrer individuellen Lebenssituation entspricht.
  • Alternativen prüfen: Seien Sie offen für Alternativen. Als Basis für die Finanzierung des Eigenheims ist eine Geldmarkthypothek meistens die beste Wahl. Denn trotz der tiefen Zinsen für 10-jährige Festhypotheken ist eine Geldmarkthypothek immer noch fast ein Prozent günstiger.
  • Flexibel bleiben: Wenn Sie nicht auf eine Festhypothek verzichten möchten, können Sie trotzdem auf die günstigeren Geldmarkthypotheken setzen und höchstens ein Drittel fest aufnehmen. Steigen die Zinsen tatsächlich, können Sie eine weitere Tranche in eine Festhypothek umwandeln.
  • Zins absichern: Nutzen Sie dabei das kostenlose Hypotheken-Überwachungssystem (HÜS) des VZ. Damit legen Sie die Limite fest, bei der Sie Ihre Geldmarkthypothek in eine Festhypothek umschichten möchten. Wird diese Limite überschritten, löst das System einen Alarm aus, und Sie können rechtzeitig wechseln.

Vorsicht vor Lockvogelangeboten Wer denkt, dass es trotzdem besser ist, sich ausschliesslich auf den Vergleich der Zinsen zu verlassen, sollte sich nicht von Lockvogelangeboten blenden lassen. Zudem werben Banken in der Regel mit nominalen Zinssätzen. Darin sind weder Gebühren noch Faktoren wie das individuelle Kreditrating berücksichtigt. Der effektive Zins kann darum höher ausfallen.

Sie möchten die Vorteile von Fest- und Geldmarkthypotheken kombinieren und möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren? Die Experten des VZ helfen Ihnen, die passende Strategie zu finden. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Wohnen im Alter: Miete oder Kauf?

Im Alter wird das Eigenheim oft zur Belastung. Immer mehr Menschen sind deshalb bereit, ihr Haus zu verkaufen, um in ein praktischeres Zuhause umzuziehen. Doch was ist in so einem Fall sinnvoller: kaufen oder mieten?

Ehepaar Müller möchte sein Haus verkaufen, weil es zu umständlich geworden ist. Die Eheleute haben von einem Neubau mit altersgerechten Wohnungen erfahren. Sie fragen: Wie teuer ist der Kauf, und was kostet die Miete?

Die Berechnung des VZ zeigt: Bei der Miete belaufen sich die Wohnkosten auf 28'575 Franken pro Jahr. Beim Kauf sind es 27'171 Franken (siehe Tabelle unten).

4,5-Zimmer-Wohnung: Miete oder Kauf?
Objekt in Bern, Miete von 3000 Franken/Monat gegenüber Kauf für 1,2 Mio. Franken, 600'000 Franken Hypothek; 600'000 Franken Eigenkapital (Berechnung ohne Grundstückgewinnsteuer
4,5-Zimmer-Wohnung: Miete oder Kauf?

Wer zwischen Miete und Kauf wählen kann, sollte aber nicht nur auf die Wohnkosten schauen – sie stark variieren. Wichtig sind auch diese Punkte:

  • Einkommen sichern: Als Mieter ist man finanziell flexibler, weil man kein Kapital binden muss. Den Verkaufserlös aus dem Eigenheim legt man idealerweise so an, dass man von einem Teil dieses Geldes leben kann, während der andere Teil Erträge abwirft, die dann die höheren laufenden Kosten kompensieren. Wer sich für einen Kauf entscheidet, muss den Verzehr des verbleibenden Vermögens besonders gut planen, damit das Einkommen bis ins hohe Alter gesichert bleibt.
  • Steuern beachten: Wenn man sein Eigenheim mit Gewinn verkauft und Mieter wird, werden Grundstückgewinnsteuern fällig, die je nach Kanton sehr hoch sind. Wer aber innerhalb einer bestimmten Frist ein neues Eigenheim kauft, darf diese Steuer aufschieben. Dann wird nur der Verkaufsgewinn besteuert, den man nicht ins neue Objekt investiert. Die gesparte Steuer kann einen gewichtigen Anteil am Eigenkapital ausmachen.
  • Tragbarkeit prüfen: Im Alter muss man sein Budget ernst nehmen. Nur wer alle Einnahmen und Ausgaben kennt, kann abschätzen, ob man die Wohnkosten langfristig tragen kann. Hier sind Mieter im Vorteil: Reicht das Geld nicht mehr, können sie kündigen. Eigentümer müssen aber mit einem aufwändigen Verkaufsprozess rechnen, bei dem das Risiko besteht, Geld zu verlieren. Das Budget ist auch beim Kauf wichtig: Für viele Banken ist eine Hypothek nicht tragbar, wenn die Wohnkosten mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Darum sollte man rechtzeitig prüfen lassen, ob man bis zur Pensionierung noch Vermögen aufbauen muss.
  • Richtig rechnen: Entgangene Gewinne werden bei der Vergleichsrechnung oft vergessen. Wer sein Haus verkauft und Mieter wird, kann und muss laufend Erträge erwirtschaften, um mit dem Wohneigentum gleichzuziehen.

Sie möchten klären, ob Sie besser etwas kaufen oder mieten? Die Experten des VZ helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichenTermin im VZ in Ihrer Nähe.