Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 13. Juli 2018

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Brauchen Hausbesitzer eine Erdbebenversicherung?

Heftige Beben sind selten, für Hausbesitzer können sie aber verheerend sein. Trotzdem sind nur wenige Gebäude gegen Schäden versichert, sagt VZ-Experte Adrian Wenger im Gespräch.

Herr Wenger, wie gross ist das Risiko in der Schweiz?

Bei uns bebt die Erde bis zu 1500 Mal pro Jahr. Wir nehmen aber nur die wenigsten dieser Erschütterungen wahr. Seit Langem hat es kein grösseres Ereignis mehr gegeben. Wohl auch deshalb wird die Gefahr unterschätzt. Fachleute sind sich einig: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis es zu einem stärkeren Beben kommt. Das Schadenpotenzial ist enorm.

Wie gut sind Hausbesitzer gegen Schäden versichert?

Die Erdbebenversicherung ist nicht obligatorisch. Nur wenige Gebäude sind gegen Schäden versichert. Das ist problematisch.

Eine Erdbebenversicherung lohnt sich also?

In vielen Fällen ja. Wer eine Hypothek hat, kann so sein finanzielles Risiko eindämmen. Ein Beispiel: Ein stärkeres Beben macht das Haus unbewohnbar. Im schlimmsten Fall sinkt der Wert des Eigenheims so stark, dass die Hypothek nicht mehr gedeckt ist. Die Bank wird dann die Hypothek kündigen und die Parzelle verwerten. Reicht dieser Verwertungserlös nicht aus, wird die Bank auf das sonstige Vermögen des Kreditnehmers zurückgreifen.

Wie teuer ist so eine Versicherung?

Einige Privatversicherer bieten Erdbebendeckungen an. Viele davon sind jedoch sehr teuer. Das schreckt Hausbesitzer ab und führt dazu, dass die wenigsten ausreichend abgesichert sind. Beim VZ sind jetzt alle neu abgeschlossenen Hypotheken automatisch gegen Erdbeben versichert – und zwar kostenlos. Denn das VZ sichert seine Hypothekarausleihungen zum Schutz der eigenen Bilanz gegen Erdbeben ab. Dafür zahlt es eine Versicherungsprämie. Wer eine VZ-Hypothek hat, profitiert direkt davon.

Sind Erdbeben nicht in der Gebäudeversicherung gedeckt?

Einige kantonale Gebäudeversicherungen sehen zwar eine Erdbebendeckung vor. Allerdings: Die meisten zahlen Schäden aus einem gemeinsamen Fonds – und zwar nur auf freiwilliger Basis. Fakt ist: In allen Kantonen reichen die vorgesehenen Summen niemals, um die Folgen eines starken Erdbebens abzudecken.

Sie möchten mehr über Erdbebenversicherungen wissen? Die VZ-Berater helfen Ihnen gerne. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Im Alter wird das Eigenheim oft zur Belastung

Soll man sein Haus nach der Pensionierung behalten, umbauen oder verkaufen? Nützliche Tipps, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Mit dem Alter ändern sich auch die Bedürfnisse an das Eigenheim. Die folgenden Tipps zeigen, worauf man bei den Finanzen besonders achten sollte.

Umbau organisieren

Im Alter wird das Haus oft zu gross, die Kinderzimmer stehen leer und der Garten macht zu viel Arbeit. Soll man das Eigenheim dann umnutzen?

Tipp: Prüfen Sie, ob Sie sich einen Umbau oder eine Renovation leisten können. Banken finanzieren oft nur etwa zwei Drittel der Kosten. Planen Sie 10 Prozent der Kosten als Reserve ein. So müssen Sie später den Kredit nicht erhöhen, falls Ihr Projekt teurer wird. Bei grösseren Häusern kann sich der Einbau einer Einliegerwohnung lohnen: Eine Einliegerwohnung kann die Wohnkosten senken und die Tragbarkeit verbessern (siehe Tabelle).

Bei grossen Grundstücken kann eine Abparzellierung eine Option sein. Das Geld aus dem Verkauf können Sie nutzen, um sich mehr zu leisten. Die Abparzellierung kann aber den Wert des Hauses massgeblich reduzieren. Ist die Belehnung dann zu hoch, kann die Bank eine zusätzliche Amortisation verlangen.

Eigenheim: So lohnt sich der Umbau doppelt
Eine Einliegerwohnung kann die Wohnkosten senken und damit die Tragbarkeit verbessern. Beispiel: Der Umbau erhöht die Hypothek von 500'000 auf 650'000 Franken und den Gebäudewert von 1 auf 1,1 Mio. Franken. Monatlich kommen 1500 Franken Miete dazu; Angaben in Franken

Doppelbelastung vermeiden 

Viele Eigenheimbesitzer tauschen im Alter ihr Haus gegen eine altersgerechte Eigentumswohnung ein.

Tipp: Beim Kauf und Verkauf kommt es so gut wie immer zu einer finanziellen Doppelbelastung. Bis der Hausverkauf abgeschlossen ist, laufen die Wohnkosten weiter, während man gleichzeitig die neue Wohnung bezahlen oder eine Vorauszahlung leisten muss. Gerade für ältere Kreditnehmer ohne Vorsorgegelder ist es schwierig, die Erfordernisse der Banken zu erfüllen. Darum lohnt es sich, mit einem Profi einen langfristigen Finanzplan zu erstellen.

Tragbarkeit prüfen

Im Eigenheim zu leben, wäre für viele günstig. Oft ist die Hypothek aber aus Sicht der Bank nicht mehr tragbar, wenn das Einkommen stark sinkt. Im schlimmsten Fall kann diese mit der Kündigung der Hypothek drohen.

Tipp: Lassen Sie spätestens mit 55 berechnen, was Sie tun müssen, damit Ihre Hypothek langfristig tragbar bleibt.

Reserven behalten 

Viele möchten ihre Hypothek möglichst abzahlen – auch mit Vorsorgegeld. Sind die Lebenskosten dann höher als erwartet oder fallen hohe Pflegekosten an, wird das Geld aber zu knapp.

Tipp: Im Alter ist es schwierig, eine Hypothek aufzunehmen oder aufzustocken. Behalten Sie deshalb einen ausreichenden Betrag als Reserve zurück.

Sie möchten Ihr Eigenheim umnutzen oder verkaufen? Die VZ-Experten helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Grundstückgewinnsteuer: Bundesgericht schafft Klarheit

Die Hypothek vorzeitig auflösen kann teuer werden. Bei der Besteuerung von Einkommen und Grundstückgewinnen wurden solche Kosten bisher nicht einheitlich behandelt.

Die VZ-Experten erleben häufig, dass Festhypotheken vor dem Ende der Laufzeit aufgelöst werden. In so einem Fall verlangt der Hypothekargeber in der Regel eine Entschädigung.

Die Höhe dieser sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung hängt vom Zins ab, zu dem die Bank das zurückbezahlte Geld während der restlichen Laufzeit anlegen kann. Weil die Zinsen nahe bei null liegen, müssen Hausbesitzer heute fast den gesamten Zins für die Restlaufzeit zahlen.

Bei der Besteuerung von Einkommen und Grundstückgewinnen wurden solche Entschädigungen bisher nicht einheitlich behandelt. Für gutverdienende Hausbesitzer lohnte es sich, sie vom steuerbaren Einkommen abzuziehen.

Jetzt hat das Bundesgericht entschieden, dass Vorfälligkeitsentschädigungen nur dann bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden dürfen, wenn die Hypothek durch eine andere Hypothek beim gleichen Anbieter ersetzt wird.

Wird das Haus jedoch verkauft, sind solche Ausstiegsentschädigungen bei der Einkommenssteuer nicht mehr abzugsfähig. Dafür darf man sie an die Anlagekosten anrechnen, also vom Verkaufspreis abziehen (siehe Grafik).

Grundstückgewinnsteuer: So wird eine Vorfälligkeitsentschädigung angerechnet
Das Bundesgericht hat entschieden, dass Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Anlagekosten angerechnet werden können.

Das Bundesgericht argumentiert, dass diese Zahlung eine Verbesserung der Liegenschaft darstellt – ähnlich wie bei wertvermehrenden Investitionen. Mit dieser Regelung fallen die Grundstückgewinnsteuern tiefer aus, denn der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung senkt den Verkaufsgewinn.

Sie möchten mit Ihrer Hypothek die Kosten und Steuern tief halten? Die VZ-Experten helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Geldmarkt-Hypothek: Sichern Sie Ihren Zins günstig ab

Mit einem Zinsdach kann man festlegen, wie viel eine Hypothek höchstens kosten darf. Solche Absicherungen sind aber teuer. Mit dem richtigen Überwachungssystem schützt man sich kostenlos gegen steigende Zinsen – und spart viel Geld.

Eine Geldmarkt-Hypothek war in der Vergangenheit fast immer günstiger als eine Festhypothek. Trotzdem fühlen sich viele Hausbesitzer sicherer, wenn sie den Zins mit einer Festhypothek möglichst lange anbinden können.

Doch damit nehmen sie nicht nur höhere Zinsen in Kauf. Wenn sie Pech haben, müssen sie die Hypothek ausgerechnet in einer Hochzinsphase erneuern. Viele unterschätzen zudem die anfallenden Kosten, wenn sie die Hypothek vorzeitig auflösen müssen.

Auch mit einer Geldmarkt-Hypothek (oft Libor-Hypothek genannt) kann man sich wirkungsvoll vor Zinsschwankungen schützen. Einige Banken bieten sogenannte Caps an: Damit legt man eine Obergrenze fest, über die der Zins während der Laufzeit nicht steigen darf. Dieser Schutz kostet aber meistens recht viel. Bei einer Grossbank bezahlt ein Hausbesitzer zum Beispiel 27'600 Franken, wenn er den Zins seiner Hypothek von 500'000 Franken für zehn Jahre bei 2,0 Prozent absichern möchte (siehe Tabelle). Für die meisten ist das zu teuer.

So teuer ist eine Libor-Zinsabsicherung (Cap)
Basis: Angebot einer Schweizer Bank vom März 2018, Zinsabsicherungskosten inkl. Bankmarge von 1 Prozent, Geldmarkt-Hypothek (Libor): 500'000 Franken, Laufzeit: 6 Monate; Angaben in Franken

Es lohnt sich, sinnvolle Alternativen zu suchen. Beim VZ VermögensZentrum ist das Überwachungssystem für Hypotheken kostenlos. Ein Beispiel: Herr Gut schliesst eine Geldmarkt-Hypothek zu einem Zins von 0,85 Prozent ab. In den nächsten zehn Jahren möchte er im Schnitt nicht mehr als 2,0 Prozent zahlen.

Das System prüft nun täglich, wie viel Herr Gut seit Start der Hypothek bezahlt hat – und wie viel er bezahlen müsste, wenn er sie für die restliche Laufzeit in eine Festhypothek umwandeln würde. Erst wenn der so berechnete Durchschnittszins die Schwelle von 2 Prozent erreicht, ist es für ihn Zeit, auf eine Festhypothek umzusteigen. So profitiert er im Idealfall noch viele Jahre vom tiefen Geldmarktzins.

Sie möchten Ihren Hypothekarzins günstig absichern? Die VZ-Experten helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.