Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 20. April 2018

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Werden Festhypotheken jetzt teurer?

Eigenheimbesitzer sind beunruhigt: Steigen jetzt die Zinsen für Festhypotheken, wie in einigen Medien zu lesen ist? Ein Blick auf die Zinskurven schafft Klarheit.

In den letzten Monaten haben Kommentare von Marktbeobachtern viele Hypothekarnehmer verunsichert. Es ist die Rede von einer Zinswende, insbesondere weil die US-Notenbank noch dieses Jahr mehrere Zinsschritte plant und auch die EU-Währungshüter sich allmählich von ihrer Tiefzinspolitik verabschieden könnten. Eine solche Zinsentwicklung würde auch Festhypotheken in der Schweiz deutlich verteuern.

Ein Blick auf die Interbanksätze (SWAP) zeigt jedoch, dass diese Wende nicht unmittelbar bevorsteht. SWAP-Kurven bilden die Interbanksätze in einem bestimmten Moment ab und zeigen, welche Entwicklung gewichtige Marktteilnehmer wie Banken und Versicherungen erwarten.

Erwarten sie, dass die Zinsen sinken, verläuft die SWAP-Kurve sehr flach oder gar invers, so wie im Juli 2016 (dunkelblaue Kurve in der Grafik unten). Damals ging die Mehrheit der Marktteilnehmer davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihre Leitzinsen noch stärker ins Minus drücken werde. Diese Erwartung hat sich bekanntlich nicht erfüllt.

Gehen die meisten Marktteilnehmer hingegen davon aus, dass die Zinsen deutlich anziehen, wird die SWAP-Kurve steiler. Das war zum Beispiel 1999 der Fall (graue Kurve).

Interbanksätze (SWAP-Kurven)
Marktteilnehmer erwarten gegenwärtig, dass die Zinsen frühestens in vier Jahren über null Prozent steigen (Stand 8.3.2018).
Interbanksätze (SWAP-Kurven)

Aktuell hat sich die SWAP-Kurve zwischen diesen beiden Extremen eingependelt. Die Märkte sind offenbar nicht überzeugt, dass die Zinsen in der Schweiz demnächst stark steigen werden, aber die Stimmung ist auch nicht mit derjenigen von 2016 vergleichbar.

Fazit: Heute rechnet die Mehrheit der Marktteilnehmer damit, dass die Zinsen in der Schweiz noch bis 2022 negativ bleiben (hellblaue Kurve). Sie erwarten also, dass die Zinsen frühestens in vier Jahren über null Prozent steigen. Erst wenn sie davon ausgehen, dass die SNB ihren Leitzins von minus 0,75 Prozent tatsächlich erhöht, dürften sie ihre Meinung ändern. Und erst dann können Festhypotheken substanziell teurer werden.

Sie haben Fragen oder möchten sich automatisch informieren lassen, wenn die Hypozinsen eine von Ihnen definierte Grenze überschreiten? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Banken ködern Kunden mit Lockvogel-Angeboten

Mit Sonderkonditionen und Rabatten werben Banken und Versicherungen um die Gunst von Eigenheimbesitzern. Es lohnt sich, solche Spezialangebote genau zu prüfen. Denn nicht selten bezahlen Hypothekarnehmer am Ende mehr.

Trotz tiefer Zinsen bleibt die Vergabe von Hypotheken für Banken und Versicherungen ein lukratives Geschäft. Vergibt eine Bank zum Beispiel eine 10-jährige Festhypothek für 1,5 Prozent, erwirtschaftet sie gegenüber dem Marktzins von 0,5 Prozent immer noch eine Marge von 1 Prozent.

Das erklärt, warum viele Finanzinstitute ihre Kunden immer noch zum Kauf von Wohneigentum drängen – mit Sonderaktionen und Spezialangeboten. Die folgende Auswahl zeigt, dass sich diese für die Hypothekarnehmer oft als Kostenfalle entpuppen.

Lockvogel 1: Ein Jahr lang keine Hypothekarzinsen bezahlen

Klingt verlockend, oder? Tatsache ist: Bei einer Hypothek von 500'000 Franken und einer Laufzeit von fünf Jahren spart ein Hypothekarnehmer im Vergleich zu anderen marktüblichen Angeboten gerade mal 500 Franken im Jahr. Das ist ein bescheidener Betrag – vor allem, wenn man das Kleingedruckte liest. Dort steht nämlich, dass das Gratisjahr nur für Hypothekarnehmer gilt, die ihr ganzes Vermögen und alle Bankgeschäfte an den Hypothekargeber übertragen. In Anbetracht der steigenden Gebühren liegt der Verdacht nahe, dass die kleine Einsparung anderswo kompensiert wird.

Lockvogel 2: Festhypotheken schon ab 0,59 Prozent

Der erste Reflex bei diesem Angebot: Zugreifen, so lange der Zins so tief ist. Schliesslich haben sich einige Festhypotheken in den letzten Wochen erheblich verteuert. Bei genauerem Hinsehen wird aber klar: Dieser Satz gilt nur für die ersten zwei Jahre. Danach steigt der Zins kontinuierlich an. Das heisst: Für eine 10-jährige Festhypothek bezahlt ein Eigenheimbesitzer bei diesem Anbieter schliesslich 1,67 Prozent.

Lockvogel 3: Spezialangebot Renovation – sechs Monate geschenkt

Dieses Angebot umfasst eine Festhypothek von 100'000 bis 250'000 Franken, wobei die ersten sechs Monate "gratis" sind. Bei einer 5-jährigen Festhypothek sind somit sechs Monate gratis, die restlichen 54 kosten. Für Kunden bedeutet das einen Rabatt von 10 Prozent – allerdings nur auf einem sehr kleinen Anteil der Gesamtfinanzierung. Ein Beispiel: Bei einer Gesamthypothek von 800'000 Franken und einem geplanten Umbau von 100'000 Franken beträgt die Einsparung gerade mal 1,3 Prozent oder 100 Franken.

Möchten Sie ein Spezialangebot prüfen lassen oder Hypozinsen sparen? Die VZ-Experten helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Eigenheim schätzen: Hausbesitzer liegen weit daneben

Die meisten schätzen den Wert ihrer Liegenschaft viel zu hoch oder zu tief ein. Die Folge: Wer beim Verkauf auf zu tiefe Werte setzt, verliert viel Geld.

Ein grosser Teil der Hausbesitzer schätzt den Wert ihres Eigenheims falsch ein. Viele liegen um mindestens 10 Prozent zu tief. Das ist zum Beispiel in den Kantonen Zürich, Aargau und Bern der Fall. Gemessen am Marktwert bewertet jeder Fünfte seine Immobilie sogar um über 20 Prozent zu tief. Auf der anderen Seite gibt es auch viele Eigenheimbesitzer, die den Wert um mehr als 10 Prozent überschätzen – etwa in Basel und St. Gallen. Diese Zahlen zeigt eine Erhebung des VZ (siehe Grafik).

Die meisten schätzen den Wert Ihres Eigenheims falsch ein
Schätzungsaktion des VZ mit über 500 Teilnehmenden. 300 davon haben angegeben, wie hoch sie den Wert ihrer Immobilien schätzen.
Die meisten schätzen den Wert Ihres Eigenheims falsch ein

Den Marktwert kennen

Im Rahmen einer Leseraktion haben rund 500 Hausbesitzer ihre Immobilie zum Spezialpreis schätzen lassen. Die VZ-Experten baten die Teilnehmenden, eine eigene Schätzung abzugeben. Diesen Wert haben sie mit einem professionell ermittelten Schätzwert verglichen.

Was bedeuten diese Zahlen, wenn man sie in Franken umrechnet? Ein Beispiel: Im Kanton Zürich liegt der Mittelwert der professionellen VZ-Schätzungen bei 1,4 Millionen Franken. Jeder vierte Teilnehmer hat den Wert seiner Liegenschaft um mindestens 280'000 Franken unterschätzt. Dieses Geld entgeht den Hausbesitzern beim Verkauf der Liegenschaft, wenn sie den korrekten Wert nicht rechtzeitig von Fachleuten ermitteln lassen.

Gute Gründe für eine Schätzung

Wer sich Gedanken macht, das Eigenheim zu verkaufen oder den Kindern zu vermachen, sollte mit einem zuverlässigen Wert planen. Eine Schätzung lohnt sich auch, wenn man ein Haus kaufen möchte und sicher sein will, dass der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Sie möchten wissen, wie viel Ihr Eigenheim wert ist?

Lassen Sie von den VZ-Experten eine hedonische Schätzung machen – bis Ende Mai zum Spezialpreis. Das Resultat entspricht dem tatsächlichen Marktwert. Daher vertrauen auch die Banken bei der Vergabe von Hypotheken auf hedonische Werte.

Abschaffung des Libors: Das müssen Sie wissen

Der Zinssatz einer Geldmarkt-Hypothek richtet sich heute nach dem Libor (London Interbank Offered Rate). Der Libor ist der Zinssatz, zu dem sich Banken auf dem Geldmarkt gegenseitig Geld ausleihen. Als Referenzzinssatz hat der Libor möglicherweise bald ausgedient. Eine von der Nationalbank (SNB) ins Leben gerufene Arbeitsgruppe empfiehlt als Ersatz den Saron (Swiss Average Rate Overnight).

Beim Saron verhalten sich die Zinsen fast identisch wie beim Libor. Der Saron wird von der SNB und der Börsenbetreiberin SIX auf Basis tatsächlich durchgeführter Transaktionen berechnet. Er bildet also "echte" Marktzinsen ab und ist damit repräsentativer. Was bedeutet die mögliche Umstellung für Hausbesitzer? Die VZ-Experten haben das Wichtigste für Sie in einem neuen Merkblatt zusammengefasst.