Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 26. Januar 2018

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Hypotheken: Steigen die Zinsen im 2018?

Viele Eigenheimbesitzer sind verunsichert. Laut einer NZZ-Umfrage könnte 2018 wieder mehr Bewegung in die Schweizer Zinslandschaft kommen. Was heisst das für Festhypotheken, und wird der Libor nun ersetzt? Ein Blick auf die Zinsentwicklung schafft Klarheit.

Einige Schweizer Banken rechnen dieses Jahr mit steigenden Hypothekarzinsen. Das geht aus einer Umfrage der NZZ hervor. Muss man für eine Hypothek also bald mehr Geld in die Hand nehmen? "Aktuell bewegen sich die Hypothekarzinsen nahe ihren Tiefstständen – vorläufig wird das wohl so bleiben", sagt VZ-Experte Lorenz Heim.

Der Grund ist, dass sich der Schweizer Zinsmarkt stark an die Europäische Zentralbank (EZB) hält. Die EZB strebt zwar eine geldpolitische Normalisierung an. Sie bleibt aber noch bis mindestens Ende September 2018 sehr expansiv. In den USA sind dagegen mehrere Zinsschritte wahrscheinlich.

Die Hypothekarzinsen dürften sich somit seitwärts bewegen, insbesondere die Zinsen von Geldmarkthypotheken, die auf dem Libor (London Interbank Offered Rate) basieren. In der Schweiz liegt der Dreimonats-Libor zwar seit drei Jahren bei rund minus 0,75 Prozent. Allerdings verwenden die Banken bei der Hypothekarvergabe einen fiktiven Basiszins von mindestens null Prozent – darauf schlagen sie dann ihre Marge.

Auch Festhypotheken dürften – wenn überhaupt – nur marginal steigen. Aktuell kostet eine 5-jährige Festhypothek 1,15 Prozent. Das ist immer noch viel teurer als eine Geldmarkthypothek, die im Schnitt 0,9 Prozent kostet (siehe Grafik).

"Hausbesitzer sind mit einer Geldmarkthypothek meistens besser bedient. Wer trotzdem eine Festhypothek wählt, sollte auf langfristige Laufzeiten setzen und einen gestaffelten Einstieg prüfen. So kann er weiterhin von den tieferen Zinsen profitieren. Auch kann er seine Meinung immer noch ändern, falls sich die Wirtschaft weniger gut entwickelt als heute erwartet", sagt Heim.

Zinsentwicklung
Zinsentwicklung

Quelle: VZ Hypoindex

Libor-Nachfolger könnte Saron heissen

Bewegung gibt es hingegen beim potenziellen Nachfolger für den Libor als Referenzzinssatz für die Geldmarkthypotheken. Eine von der Schweizerischen Nationalbank ins Leben gerufene Arbeitsgruppe empfiehlt, den Swiss Average Rate Overnight (Saron) als Nachfolgezinssatz. Der Saron basiert auf den tatsächlichen Transaktionspreisen, er wird aber nur auf der Basis von Ein-Tagessätzen erhoben.

Ein Blick auf die letzten 15 Jahre zeigt, dass sich die Zinsen beim Saron fast identisch verhalten haben wie beim Libor. "Der Wechsel auf echte Transaktionspreise ist zu begrüssen, die Ein-Tagessätze führen aber zu neuen Herausforderungen", sagt VZ-Experte Heim. Denn man weiss erst nach Ablauf einer Zinsabrechnungs-Periode, wie hoch der effektive Zinssatz ist. "Hier wird die Arbeitsgruppe noch eine praktischere Lösung finden müssen", so Heim weiter.

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Liegenschaft geerbt: Wie zahle ich andere Erben aus?

Wenn Geschwister eine Liegenschaft erben, müssen sie alle Entscheidungen gemeinsam fällen. Oft ist das eine schwierige Ausgangslage.

Klaus und Gabi drehen sich im Kreis. Die Geschwister haben ein Mehrfamilienhaus geerbt. Gabi will es verkaufen, auch unter dem Marktwert. Klaus möchte es aber behalten. Die Liegenschaft muss dringend renoviert werden. Doch je länger die Erbschaft nicht geteilt wird, desto komplexer wird die Bewirtschaftung.

Weil sie überfordert sind und keinen Streit möchten, wenden sie sich an einen unabhängigen Experten. Ohne kostbare Zeit zu verlieren, setzt der Fachspezialist die folgenden Massnahmen um:

Schritt 1: Mit Nachlassexperten sorgt der Fachspezialist für eine Einigung: Klaus behält die Immobilie und zahlt Gabi ihren Anteil aus.

Schritt 2: Er veranlasst, dass der Wert der Immobilie durch zwei unabhängige Fachstellen geschätzt wird. Gestützt darauf einigen sich Klaus und Gabi auf einen Wert von 2 Millionen Franken. Dieser Wert dient als Basis für die weiteren Berechnungen (siehe Tabelle).

Von dieser Summe wird nun die bestehende Hypothek über 400'000 Franken abgezogen. Daraus resultiert der für die Erbteilung verfügbare Nettowert von 1,6 Millionen Franken.

Teilt man diesen Wert durch die Anzahl Erben (Klaus und Gabi), erhält man die Summe, die Klaus seiner Schwester auszahlen muss – nämlich 800'000 Franken.

Schritt 3: Als Nächstes überprüft der VZ-Experte, ob die bestehende Hypothek zuzüglich der Auszahlungssumme noch den Belehnungskriterien der Bank entspricht.

Das Verhältnis der Fremdfinanzierung von total 1,2 Millionen Franken zum Verkehrswert der Immobilie liegt bei 60 Prozent und somit im Rahmen einer ersten Hypothek.    

Liegenschaft: Ausgleichszahlung finanzieren
Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen, bestehende Hypothek 400’000 Franken, Belehnung 20 Prozent, Mieteinnahmen netto 120’000 Franken, Verkehrswert 2 Mio. Franken (Mittelwert Schätzungen), zusätzliche Hypothek für Ausgleichszahlung 800’000 Franken
Liegenschaft: Ausgleichszahlung finanzieren

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Schritt 4: Danach wird der Geldfluss geprüft. Mit einem positiven Cashflow von 42'000 Franken ist die Finanzierung aus Sicht der Bank problemlos gegeben, denn das Mehrfamilienhaus ist auch mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent nach wie vor selbsttragend.

Schritt 5: Um auch künftig Streit zu vermeiden, empfiehlt der Experte, ein Gewinnanteilsrecht zu vereinbaren: Wenn Klaus die Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren verkauft, erhält Gabi einen Teil des Gewinns – in der Regel weniger als die Hälfte, weil Klaus das Risiko eines Wertverlusts alleine trägt.

Seit einigen Jahren kann ein solches Gewinnanteilsrecht nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden. Damit die Berechtigten wie Gabi rechtzeitig über einen allfälligen Verkauf informiert werden, kann es sich lohnen, ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren und im Grundbuch einzutragen.

Sie haben Fragen zur Erbteilung in einer Erbengemeinschaft? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt oder vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

Hausverkauf: So gelingt die Weitergabe der Festhypothek

Wer sein Eigenheim verkauft, muss genau rechnen. Es können hohe Steuern anfallen, und wenn der Verkäufer seine Festhypothek auflöst, bezahlt er oft horrende Ausstiegskosten.

Am einfachsten ist es, wenn man eine Festhypothek auf die neuen Eigentümer übertragen kann. Doch das funktioniert nur, wenn Käufer und Hypothekargeber einverstanden sind. Die Erfahrung zeigt: Je interessierter ein Käufer am Haus ist, desto eher übernimmt er auch die Hypothek.

Davon gingen auch Herr und Frau Müller aus, die in eine altersgerechte Mietwohnung ziehen möchten. Für ihr Eigenheim haben sie einen Käufer gefunden, der bereit ist, den Preis von 1 Million Franken zu zahlen.

Die Festhypothek über 500'000 Franken, die noch sechs Jahre läuft, will der Käufer aber nicht übernehmen.

Für Müllers ist das ärgerlich. Denn lösen sie ihre Festhypothek vorzeitig auf, verlangt ihre Bank eine "Strafzahlung" von 69'000 Franken: Das ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, weil die Bank am Kapitalmarkt für die Restlaufzeit der Hypothek keinen Zins erhält.

Tieferer Verkaufspreis: Das kann sich für Käufer und Verkäufer rechnen
Beispiel: Eigenheim, Hypothek 500’000 Franken. Die Verkäufer senken den Preis um 39’000 Franken, dafür übernimmt der Käufer die laufende Festhypothek. Angaben in Franken (ohne Handänderungssteuern)
Tieferer Verkaufspreis: Das kann sich für Käufer und Verkäufer rechnen

VZ VermögensZentrum

Das ist viel Geld für Müllers. Deshalb wenden Sie sich an das VZ, um die Alternativen zu prüfen. Die Experten berechnen, dass Käufer und Verkäufer viel Geld sparen, wenn Müllers für ihr Haus 39'000 Franken weniger verlangen – und der Käufer dafür ihre Festhypothek übernimmt.

Das sind die Vorteile für Käufer und Verkäufer:

Vorteile Verkäufer

Wenn der Käufer bereit ist, die Hypothek der Müllers zu übernehmen, spart sich das Ehepaar die Strafzahlung von 69'000 Franken. Die Grundstückgewinnsteuer erhöht sich in diesem Fall leicht, da durch den Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung der Grundstückgewinn höher ausfällt. Unter dem Strich sparen die Müllers trotzdem 21'000 Franken (siehe Tabelle oben).

Vorteile Käufer

Der Käufer spart netto 11'700 Franken, obwohl seine Zinskosten mit der Festhypothek, die er übernimmt, höher sind als bei einem Neuabschluss. Dies, weil er die Liegenschaft für 39'000 Franken günstiger erhält und zudem mehr Schuldzinsen abziehen kann, als wenn er eine
günstigere Hypothek abschliessen würde. Einziger Nachteil: Falls er die Liegenschaft nach wenigen Jahren für 1 Million Franken oder mehr verkauft, muss er auch auf den 39'000 Franken eine Grundstückgewinnsteuer zahlen.

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen? Die VZ-Experten unterstützen Sie gerne dabei. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt oder vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.