Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 06. Januar 2017

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Negativzinsen verschaffen Hausbesitzern Luft

Festhypotheken waren 2016 so billig wie noch nie. Auch wenn die Zinsen in den letzten Wochen leicht angezogen haben, sind 5-jährige Laufzeiten noch immer für 1,1 Prozent zu haben. Und doch ist es noch zu früh, die tiefen Zinsen fest anzubinden, denn sie könnten sich noch lange Zeit seitwärts bewegen. In dieser Zeit fährt man günstiger mit Geldmarkt-Hypotheken, die wohl noch längere Zeit nur etwa 1,0 Prozent kosten werden.

2016 ist das Jahr mit den niedrigsten Festhypothekenzinsen aller Zeiten. Wenn Sie nun denken, dass Sie das schon ein paarmal gelesen haben, haben Sie völlig recht: In den letzten Jahren waren die Festhypotheken fast immer so günstig wie noch nie und ein Anstieg war in dieser Zeit nie in Sicht. Ein Blick auf die Zinsentwicklung bestätigt, dass sich die Zinskurve seit fast zehn Jahren praktisch nur in eine Richtung entwickelt hat – nämlich nach unten (siehe Grafik).

Die Zinsentwicklung von Fest- und Geldmarkt-Hypotheken

Den absoluten Tiefpunkt erreichten die Zinsen bisher im Juni 2016, als im Markt für Zinsabsicherungen selbst 30-jährige Laufzeiten zu minus 0,33 Prozent gehandelt wurden. In diesem Moment rechneten die Marktteilnehmer also damit, dass die Zinsen noch mindestens 30 Jahre lang negativ bleiben würden.

Hypothekarnehmer zahlen bei Festhypotheken drauf

Ganz so tief sind die Zinsen für Festhypotheken allerdings nicht gefallen. Das liegt daran, dass die Banken bei der Berechnung ihrer Zinsen noch immer von einem Mindestzins von 0 Prozent ausgehen, auf den sie eine Kreditmarge schlagen. So lange die Zinsen im Minus sind, zahlt man für eine Festhypothek zusätzlich zur Marge der Bank also genau genommen auch noch die Differenz zwischen den negativen Zinsabsicherungskosten und 0 Prozent.

Dabei geht es um beachtliche Beträge. Die Zinsen für eine 5-jährige Festhypothek beginnen aktuell bei 1,1 Prozent. Darin sind die Kosten für die Zinsabsicherung enthalten. Die Zinsabsicherung für 5 Jahre ist aber negativ; sie liegt bei -0,35 Prozent. Effektiv bezahlen Hausbesitzer also eine Prämie von 0,35 Prozent, die Sie eigentlich von der Bank bekommen müssten. Erst bei Laufzeiten ab 7 Jahren verringert sich dieser Effekt.

Anfang 2017 ist das Zinsniveau etwa gleich hoch wie vor einem halben bis dreiviertel Jahr: Je nach Institut kosten 5-jährige Laufzeiten 1,1 bis 1,4 Prozent, und 10-jährige liegen bei 1,5 bis 1,9 Prozent. Zum Vergleich: Geldmarkt-Hypotheken sind unverändert für rund 1 Prozent zu haben. Damit bleiben sie weiterhin die günstigste Wahl.

Wie geht es mit den Zinsen weiter?

Der Zinstrend lässt sich an den Renditen 10-jähriger Bundesobligationen ablesen, die sich ähnlich bewegen wie die Zinsen von Festhypotheken. Die Rendite dieser Eidgenossen lag kurz nach der Brexit-Entscheidung Ende Juni noch auf einem historischen Tief von -0,60. Seitdem geht es spürbar aufwärts. Mitte Dezember stieg die Rendite zum ersten Mal seit 15 Monaten wieder kurz über 0 Prozent. Dieser Anstieg sorgte dafür, dass auch die Festhypotheken in den letzten Monaten leicht gestiegen sind. Wenn sich diese Entwicklung fortsetzt, könnten Festhypotheken 2017 wieder teurer werden.

Ob der Trend anhält, bleibt noch abzuwarten. Fest steht, dass der Markt heute weniger pessimistisch ist als noch im Sommer. Das zeigt sich auch darin, dass die Interbankensätze nur noch bis 7 Jahre negativ sind. Der Druck auf den Schweizerfranken bleibt aber hoch, so lange die Probleme im Euroland anhalten. Das bedeutet, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihre Zinspolitik in absehbarer Zeit kaum ändern wird.

Leitzinsen in der Schweiz und der Eurozone unverändert

Nirgends auf der Welt sind die Zinsen so tief wie in der Schweiz. Seit drei Jahren hält die SNB ihren Leitzins in einem Zielband von -1,25 bis -0,25 Prozent. Noch zwei weitere Notenbanken setzen auf negative Leitzinsen: Schweden wendet eine sogenannte Repo-Rate von -0,50 Prozent an und Japan eine Key Policy Rate von -0,10 Prozent.

Auch in der Eurozone ist kein Zinsanstieg in Sicht, im Gegenteil: An ihrer Sitzung vom 8. Dezember hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihr Kaufprogramm für Anleihen um weitere neun Monate bis Ende 2017 verlängert. Das monatliche Volumen der Käufe soll aber ab April 2017 von 80 Milliarden Euro auf 60 Milliarden gesenkt werden. Ihren Leitzins liess die EZB unverändert bei 0 Prozent. Benoît Cœure, der neue EZB-Direktor, bestätigte kurz vor Weihnachten, dass er die expansive Geldpolitik fortsetzen werde. Ökonomen rechnen nicht mit einer Zinserhöhung vor 2019.

Anders sieht es in den USA aus: Die US-Notenbank (Fed) hat an ihrer Sitzung vom 14. Dezember den erwarteten Schritt gemacht und das Zielband für ihren Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 0,50 bis 0,75 Prozent angehoben. Seit 2008 hatte das Zielband bei 0 bis 0,25 Prozent gelegen und war erst Ende 2015 auf 0,25 bis 0,50 Prozent angehoben worden. Nun deutet Fed-Chefin Janet Yellen an, dass 2017 drei weitere Zinsschritte folgen könnten. Heute lässt sich noch nicht genau vorhersagen, wie sich diese Zinsschritte auswirken würden.

Schweizer Hausbesitzer profitieren vom Zinspuffer

In der Schweiz zeichnet sich für Geldmarkt-Hypotheken (auch Libor-Hypotheken genannt) kein baldiger Anstieg ab. Die Zinsprognosen zeigen eine Seitwärtsbewegung um rund 1 Prozent. Diese Stabilität verdanken Schweizer Hypothekarnehmer einem Zinspuffer: Die Banken kalkulieren ihre Zinssätze für Geldmarkt-Hypotheken nämlich mit einem kalkulatorischen Libor von 0 Prozent plus einer Kreditmarge. Der tatsächliche Drei-Monats-Libor lag aber schon das ganze Jahr 2016 über bei rund -0,75 Prozent. Bevor die Zinsen von Geldmarkt-Hypotheken teurer werden, müsste der tatsächliche Libor zuerst um diese 0,75 Prozentpunkte steigen, bis er den kalkulatorischen Libor erreicht. Ein so deutlicher Anstieg ist in den nächsten Jahren unwahrscheinlich. Und falls die Zinsen tatsächlich so stark anziehen, passiert das nicht über Nacht. Hausbesitzer haben auf jeden Fall genug Zeit, um rechtzeitig in ein anderes Hypothekarmodell zu wechseln.

Unser Tipp: Bleiben Sie bei Geldmarkt-Hypotheken und sparen Sie viel Geld

Darum setzen Hypothekarnehmer weiterhin am besten auf Geldmarkt-Hypotheken, denn eine günstigere und flexiblere Finanzierung gibt es nicht. Sollte die künstliche Untergrenze des kalkulatorischen Libors fallen, profitieren Sie mit einer Geldmarkt-Hypothek am schnellsten von noch tieferen Zinsen. Und wenn die Zinsen früher oder stärker als erwartet steigen, können Sie mit einer Geldmarkt-Hypothek am schnellsten auf diese Entwicklung reagieren. Mit einer Festhypothek, die beispielsweise noch drei Jahre läuft, können Sie die Zinsen hingegen erst nach dieser Laufzeit langfristig anbinden.

Entscheidend ist allerdings, die Zinsen für Festhypotheken im Auge zu behalten. Diese Aufgabe können Sie an das Hypotheken-Überwachungssystem des VZ delegieren (siehe Artikel 2 dieses Newsletters). Das System informiert Hypothekarnehmer automatisch, wenn die Zinsen für Festhypotheken eine vordefinierte Grenze durchbrechen. Wer den richtigen Moment abwartet und erst dann umsteigt, spart auch in den nächsten Jahren viel Geld.

Weitere Informationen

Das kostenlose Merkblatt “Hypothekarzinsen sparen“ erklärt, mit welchen Massnahmen Sie Ihre Zinskosten weiter senken können. Das VZ vergleicht laufend die Hypothekarzinsen von rund 40 Banken in der ganzen Schweiz. Der wöchentlich aktualisierte Vergleich zeigt, wie viel Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten kosten. 

Workshops und Hypozins-Alarm des VZ VermögensZentrums

Trotz der rekordtiefen Hypothekarzinsen können Sie bei der Finanzierung Ihrer Liegenschaften auch heute noch viel Geld sparen. Im kostenlosen Hypotheken-Workshop erfahren Sie, ob Sie besser mit Fest- oder Geldmarkt-Hypotheken finanzieren. Und das Hypotheken-Überwachungssystem (HÜS) hilft Ihnen dabei, Ihr Vorhaben ganz einfach umzusetzen.

Sind Sie unsicher, ob und wie Sie Ihre Hypothek amortisieren sollen? Oder müssen Sie entscheiden, ob Sie eine Festhypothek abschliessen oder doch besser auf eine Geldmarkt-Hypothek (Libor) setzen? Dann empfehlen wir Ihnen den kostenlosen Workshops "Hypothek amortisieren? Fest oder Libor?". Dieser Workshop wird regelmässig in den VZ Lounges in Zürich und Bern durchgeführt.

Das Wichtigste in 90 Minuten

In rund 90 Minuten erfahren Sie alles Wichtige über die Grundregeln der Immobilien-Finanzierung. Die Hypothekar-Experten des VZ zeigen auf, wann sich eine Amortisation lohnt, insbesondere im Zusammenhang mit der Pensionierung. Sie erfahren, welche Arten von Hypotheken es gibt, ob Sie im heutigen Zinsumfeld mit einer Fest- oder Geldmarkt-Hypothek besser fahren, und wie Sie sich langfristig günstige Konditionen sichern. Zudem erklären die Experten, ob sich eine Amortisation für Sie lohnt, wie Sie sich vor einem Zinsanstieg schützen, und wie Sie Ihre Hypothekar-Strategie am besten umsetzen.

Die Workshops finden im kleinen Rahmen mit maximal acht Teilnehmenden statt. Sie können Ihre Fragen direkt mit den VZ-Experten besprechen und sich mit den anderen Teilnehmenden austauschen.

Melden Sie sich und Ihre Begleitung gleich an für einen kostenlosen Workshop

Hypozins-Alarm: der kostenlose Service, mit dem Hypothekarnehmer seit Jahren viel Geld sparen

Seit vier Jahren stellt das VZ VermögensZentrum seinen Kundinnen und Kunden sein Hypotheken-Überwachungssystem (HÜS) zur Verfügung. Dank diesem kostenlosen Service haben viele von ihnen jetzt schon tausende von Franken gespart.

Denn mit dem Hypozins-Alarm können Sie einfach und ohne Risiko auf Geldmarkt-Hypotheken setzen, die deutlich günstiger sind als Festhypotheken. Das HÜS beobachtet für Sie die Zinsen für Festhypotheken, damit Sie so lange wie möglich von den günstigen Geldmarktzinsen profitieren können und rechtzeitig umsteigen.

Sobald eine Anpassung sinnvoll ist, werden Sie vom HÜS rechtzeitig per E-Mail informiert. Hausbesitzer mit Geldmarkt-Hypotheken werden benachrichtigt, wenn die Zinsen für Festhypotheken die Limite überschreiten, die Sie im Voraus festgelegt haben. Und wer auf besonders tiefe Festhypotheken-Zinsen wartet, erhält eine Nachricht, wenn sie unter die definierte Grenze fallen.

Weitere Informationen

Nutzen Sie die kostenlosen Angebote des VZ VermögensZentrums: Reservieren Sie einen Platz in einem Workshop zum Thema und bestellen Sie das Infoblatt zum Hypozins-Alarm:

Lohnt sich der Kauf einer Wohnung, um sie zu vermieten?

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, um mit der Vermietung eine gute Rendite zu erzielen, sollte mit dem spitzen Bleistift rechnen. Denn viele vermietete Wohnungen sind keine besonders lohnende Kapitalanlage.

Angesichts der tiefen Zinsen suchen viele Anleger nach Alternativen für ihre Geldanlagen. Attraktiv scheint der Kauf einer Wohnung, die man vermieten kann. Schliesslich sind die Hypothekarzinsen tief, und die Mieteinnahmen versprechen ein willkommenes Zusatzeinkommen nach der Pensionierung. Eine Mietwohnung bringt aber einige Risiken mit sich, die man vor dem Kauf sorgfältig prüfen sollte.

Die Nettorendite ist oft sehr bescheiden

Potenzielle Käufer sollten sich nicht von einer ansehnlichen Bruttorendite blenden lassen. Eine Vollkostenrechnung zeigt, dass die tatsächliche Rendite viel tiefer ausfällt (siehe Grafik). Das Beispiel illustriert, wie viel von den Mieteinnahmen übrig bleibt, wenn man die Kosten für Unterhalt, Verwaltung, Zinsen und Steuern abzieht.

Mit 3,5 Prozent ist die Bruttorendite der Mietwohnung in diesem Beispiel noch recht ansprechend. Zieht man von den Mieteinnahmen jedoch die Kosten für Unterhalt, Betrieb und Verwaltung sowie Rückstellungen und Hypothekarzinsen ab, bleiben davon noch 1,7 Prozent übrig. Nach Abzug von Abschreibungen und Steuern schrumpft die tatsächliche Rendite auf magere 0,04 Prozent.

Der Netto-Ertrag einer vermieteten Wohnung

Es ist mehr Eigenkapital nötig als für ein selbst bewohntes Haus

Für vermietete Wohnungen ist oft mehr Eigenkapital nötig als für selbst bewohntes Wohneigentum. Denn viele Banken bewerten Mietwohnungen nach der Ertragswertmethode. Dieser Wert entspricht den kapitalisierten Mieteinnahmen und liegt meistens deutlich unter dem Kaufpreis.

Das Beispiel zeigt, wie sich das auf den Eigenkapitalbedarf auswirkt. Der Kaufpreis der Wohnung im Beispiel beträgt 1,03 Millionen Franken. Die Bank schätzt die jährlichen Mieteinnahmen auf 36’000 Franken. Diese Einnahmen teilt sie durch einen Kapitalisierungssatz von 4,5 Prozent für eine gesuchte Wohnlage und erhält so einen Ertragswert von 800’000 Franken. Die Differenz von 230’000 Franken müssten die Käufer als zusätzliches Eigenkapital einschiessen.

Der Wert von Rendite-Immobilien schwankt mit dem Markt

Der Ertragswert hängt vom Zinsniveau ab. Steigen die Zinsen, kann der Wert einer Rendite-Immobilie stark sinken. Bei einem Verkauf entsteht dann ein grosser Verlust. Und steigende Zinsen kann man nur mit zeitlicher Verzögerung auf die Mieter überwälzen.

Der Kauf schränkt die finanzielle Flexibilität ein

In einer Immobilie ist viel Kapital gebunden. Wenn die Besitzer Geld für Unvorhergesehenes brauchen, können Sie nicht einfach einen Teil der Wohnung verkaufen, wie es bei Wertschriften der Fall ist. Wer zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen muss, riskiert grosse Verluste.

Auch wenn man einen Verkauf von langer Hand plant, bleibt ein Risiko. Kommt etwa der Mieter nicht als Käufer in Frage, muss man einen Interessenten finden, der die Wohnung mit dem bestehenden Mieter übernimmt. Denn der Wechsel des Eigentümers ist kein Kündigungsgrund.

Der Aufwand ist nicht zu unterschätzen

Wohnungen zu vermieten ist aufwändig. Die wenigsten Käufer wollen und können sich selbst um die Vermietung kümmern und beauftragen eine Verwaltung damit. Für eine einzelne Wohnung sind die Verwaltungskosten jedoch unverhältnismässig hoch.

Viele Käufer vergessen zudem, dass nach jedem Mieterwechsel grössere Renovationsarbeiten nötig sein können, denn der neue Mieter wünscht verständlicherweise eine gut unterhaltene Wohnung. Nur ein Teil der Kosten für Renovierungen oder Malerarbeiten können auf die bisherigen Mieter überwälzt werden.

Sprechen Sie vor dem Kauf mit einer unabhängigen Fachperson

Sie überlegen, eine Mietwohnung zu kaufen und möchten wissen, ob sich das für Sie lohnt? Oder Sie haben schon ein bestimmtes Objekt ins Auge gefasst und möchten erfahren, mit welcher Nettorendite Sie unter dem Strich rechnen können?

Dann wenden Sie sich ans VZ, bevor Sie sich für einen Kauf entscheiden. Die VZ-Experten berechnen Ihre tatsächliche Rendite und beziehen Ihre persönlichen Rahmenbedingungen wie Ihren Steuersatz und Ihre Finanzierungskonditionen mit ein.

Die Immobilien-Experten des VZ nehmen sich gerne Zeit für Sie: Vereinbaren Sie einen Termin für ein kostenloses und unverbindliches Gespräch im VZ in Ihrer Nähe.

  • Vereinbaren Sie ein Gespräch mit einem Berater.

Schnell-Check: Lassen Sie Rendite-Immobilie bewerten

Sie möchten wissen, wie viel das Objekt Wert ist, die Sie kaufen möchten? Dann schätzen Sie den Wert ganz einfach online mit der Immobilien-Schätzung des VZ VermögensZentrums (650 Franken inkl. MwST.):

Weitere Informationen

Nutzen Sie die unverbindlichen Informationsangebote des VZ und erfahren Sie mehr zum Thema: