Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 06. Oktober 2017

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Sind Libor-Hypotheken bald Vergangenheit?

Der Libor soll abgeschafft werden. Viele Hausbesitzer sind deshalb verunsichert. Sie fragen sich, ob es künftig noch Libor-Hypotheken geben wird. Das müssen Sie jetzt wissen.

Immer mehr Hausbesitzer entscheiden sich für eine Geldmarkt-Hypothek (Libor-Hypothek). Zu Recht: Denn Geldmarkt-Hypotheken waren in der Vergangenheit fast immer günstiger als Festhypotheken (siehe Grafik).

Nun sorgt die britische Finanzmarktaufsicht für einigen Wirbel. Sie kündigte kürzlich an, dass der Libor in ein paar Jahren verschwinden dürfte. Noch ist aber offen, wann er von einer anderen Referenzgrösse abgelöst wird.

Der Libor setzt sich heute aus Zinsmeldungen von 11 bis 18 Banken in London zusammen. Dabei werden jeweils die teuersten und günstigsten 25 Prozent der Meldungen gestrichen, und aus den verbleibenden Zinssätzen wird der Durchschnitt berechnet.

Trotz dieser breit abgestützten Erhebung haben Banken den Libor so manipuliert, dass er zu tief lag. Das hat die Sparer geschädigt und die Hypothekarnehmer bevorteilt. 

So haben sich die Hypothekar-Zinsen entwickelt

Quelle: VZ Hypoindex (beinhaltet mehr als 40 Banken und Versicherungen)

Auch künftig gibt es Libor-Hypotheken

Der neue Referenzsatz soll daher besser gegen Manipulationen geschützt sein. In einer Übergangsphase werden wohl mehrere Anbieter vergleichbare Indizes publizieren. Dann dürfte der Markt entscheiden, welcher Index die Rolle des jetzigen Libors übernimmt.

Es wird somit auch künftig Geldmarkt-Hypotheken geben – also Hypotheken, die auf kurzfristigen Zinssätzen basieren.

Tipp: Lassen Sie sich von Ihrer Bank genau erklären, wie sie die Umstellung auf die neue Referenzgrösse bewerkstelligen wird, wenn Sie heute eine Geldmarkt-Hypothek abschliessen.

Sie möchten erfahren, wie Sie mit einer geschickten Strategie Hypothekarzinsen sparen können? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder reservieren Sie einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe unter 044 207 27 27.

Bei Scheidung die Hypothek auflösen?

Herr. K. aus Basel hat den VZ-Experten die folgende Frage gestellt: "Wir haben ein Eigenheim und sind in Scheidung. Meine Frau übernimmt das Haus. Müssen wir unsere Festhypothek jetzt auflösen?"

Die Antwort des VZ-Experten: Bei vielen Banken ist eine Auflösung nicht notwendig, sofern die Hypothek tragbar bleibt. Dabei gilt: Die kalkulatorischen Kosten dürfen nicht höher sein als ein Drittel des regelmässigen Einkommens. Dazu zählen auch die Alimente. 

Die Bank muss allerdings immer noch mit einem Hypothekarzins von 5 Prozent rechnen, obwohl die Zinsen seit Jahren viel tiefer sind. Auf die Zinsen schlägt sie die Nebenkosten und Amortisationen.

Geht die Rechnung für die Bank nicht auf, müssen Sie Optionen wie eine Solidarhaftung oder eine ausserordentliche Amortisation prüfen. Hilft das auch nicht, bleibt oft nur der Verkauf – das kann ein teurer Ausstieg aus der Hypothek bedeuten.

Tipp: Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor die Scheidungskonvention steht. So können Sie darin vereinbaren, wie der Gewinn geteilt wird, wenn das Haus verkauft werden muss. Oder wie lange Sie als Solidarschuldner auftreten müssen – zum Beispiel, bis die Kinder aus dem Haus ausgezogen sind.

Haben Sie Fragen?

Haben Sie Fragen zu Ihrer Hypothek? Die VZ-Experten beraten Sie gerne. Sprechen Sie direkt mit einem VZ-Experten unter 044 207 27 27 oder vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

So amortisieren Sie über die Pensionskasse

Wer seine Hypothek zusätzlich zur Säule 3a indirekt über die Pensionskasse amortisiert, senkt sein steuerbares Einkommen und zahlt dadurch deutlich weniger Steuern.

Wer eine zweite Hypothek aufgenommen hat, muss sie innerhalb von 15 Jahren zurückzahlen. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: die direkte und die indirekte Amortisation.

Viele Hausbesitzer wählen die indirekte Amortisation mit der Säule 3a. Das Geld dient der Bank als Sicherheit und Pfand. Der Vorteil: Die Hypothekarschuld bleibt gleich hoch, und die Schuldzinsen können jedes Jahr abgezogen werden. Zusätzlich darf man die 3a-Beiträge auch vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Einzahlungen in die Säule 3a sind für Angestellte aber auf 6‘768 Franken begrenzt. Ist die Amortisations-Rate höher, muss dieser Anteil direkt amortisiert werden. Auf diesen Betrag entfällt dadurch auch der Steuervorteil.

Es lohnt sich deshalb, Alternativen zu prüfen. Attraktiv sind Einkäufe in die Pensionskasse. Damit wird das nötige Kapital aufgebaut, um die zweite Hypothek fristgerecht zurückzuzahlen (siehe Grafik). Das Pensionskassen-Guthaben dient der Bank dabei als Pfand.

Indirekte Amortisation über die Pensionskasse

Diese Lösung ist steuerlich sehr interessant. Allerdings bieten nur wenige Banken Hand für eine solche Amortisation. Grund sind die rechtlichen Einschränkungen bei der Verpfändung von Vorsorgegeldern.

Wer zum Beispiel älter ist als 50, kann nur die Hälfte seines Pensionskassen-Geldes verpfänden oder das enthaltene Guthaben mit Alter 50. Deshalb macht es Sinn, ein solches Amortisations-Konzept zusammen mit einem Spezialisten zu erarbeiten. 

Sie möchten mehr erfahren? Die VZ-Experten helfen Ihnen gerne und erstellen für Sie einen individuellen Amortisationsplan. Sie klären auch ab, wer das freiwillig eingezahlte Geld im Todesfall erhält. Reservieren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe unter 044 207 27 27.

Checkliste: Immobilienverkauf

Vielen Hausbesitzern ist es unangenehm, wenn die Nachbarschaft erfährt, dass sie ihre Liegenschaft verkaufen wollen. Deshalb informieren sie nur ausgewählte Bekannte – und verlieren dadurch oft viel Geld.

Viele schreiben ihr Eigenheim nicht öffentlich aus. Sie suchen lieber im Kreis der Bekannten und Verwandten nach Käufern. So laufen sie aber Gefahr, den Kürzeren zu ziehen. Denn die Erfahrung zeigt: "Unter Freunden" hat man Hemmungen, den bestmöglichen Preis zu fordern.

Auch wer sein Eigenheim voreilig öffentlich inseriert, verkauft es oft unter dem Marktwert. Grund: Viele gehen auf das erstbeste Angebot ein – ohne abzuwarten, ob andere bereit wären, einen höheren Preis zu bezahlen.

Heikel wird es auch, wenn der Preis wegen mangelnder Nachfrage laufend gesenkt wird. Käufer denken dann, dass es sich beim Objekt um einen Ladenhüter handelt. Sie werden sich deshalb hüten, ein Angebot abzugeben. 

Checkliste Immobilienverkauf

Die Vorteile eines Maklers

Der Verkauf will gut geplant sein (siehe Grafik). Die Erfahrung zeigt: Die Chancen auf einen besseren Preis sind höher, wenn man mit einem Makler zusammenarbeitet. Der Makler analysiert den Gebäudezustand, bewertet die Umgebung und ermittelt den Preis. Er besichtigt das Objekt mit Interessierten und führt auch die Vertragsverhandlungen.

Der Umfang und die Qualität der Leistungen können sich von Makler zu Makler stark unterscheiden. Es lohnt sich deshalb, mehrere Angebote zu vergleichen. Wichtig sind die langjährige Erfahrung und die Zugehörigkeit zu einem Immobilienverband. Unterschiede zeigen sich auch bei den Preismodellen. In der Regel beträgt das Honorar 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises.

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen? Die VZ-Experten helfen Ihnen gerne. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder reservieren Sie einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe unter 044 207 27 27.