Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 23. September 2016 

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Weiterhin rekordtiefe Hypothekarzinsen: Wie Sie jetzt am besten finanzieren

Die Zinssätze von Hypotheken sind in den letzten Monaten tief geblieben. Geldmarkt-Hypotheken kosten rund 1 Prozent, 5-jährige Festhypotheken im Schnitt 1,25 und 10-jährige 1,35 Prozent. Geldmarkt-Hypotheken dürften noch für viele Jahre tief bleiben. Lesen Sie, warum Festhypotheken noch immer zu teuer sind und was passiert, wenn die Banken eines Tages negative Sparzinsen einführen.

In den vergangenen Monaten hat sich an der Zinsfront wenig geändert. Schaut man sich den VZ Hypo-Index der letzten drei Monate an, sieht man praktisch nur waagerecht verlaufende Linien. Das gilt auch für die nähere Zukunft: Zinsprognostiker gehen davon aus, dass sich die Zinsen von Fest- und Geldmarkt-Hypotheken auch in der näheren Zukunft seitwärts bewegen.

Die meisten Zinssätze liegen fast auf dem gleichen Niveau wie vor drei oder sechs Monaten. Festhypotheken mit einer 5-jährigen Laufzeit kosten 1,1 bis 1,4 Prozent. 10-jährige Laufzeiten sind mit 1,3 bis 1,6 Prozent minim günstiger geworden. Der Zinsaufschlag für eine langjährige Anbindung ist nicht sehr gross. Und trotzdem bleiben Geldmarkt-Hypotheken mit rund 1 Prozent weiterhin die günstigere und attraktivere Wahl. Warum? Weil Festhypotheken überteuert sind.

Die Zinssätze von Festhypotheken
Zinsprognosen der Banken für mittlere Laufzeiten

Trotz der Negativzinsen berechnen die Banken die Zinssätze für Festhypotheken mit einer fiktiven Zinskurve von mindestens null Prozent, plus Kreditmarge. Diese Berechnung begründen die Banken damit, dass sie Spargelder noch immer positiv verzinsen, wenn auch nur marginal. Effektiv bewegen sich die Zinsen an den Interbankmärkten aber bis zu 0,8 Prozent im Minus.

Das bedeutet, dass Festhypotheken heute bis zu 0,75 Prozentpunkte zu teuer sind. Festhypotheken werden erst spürbar teurer, wenn die Interbanksätze wieder im positiven Bereich liegen. Bis dahin könnte noch viel Zeit verstreichen: Die Mehrheit der Marktteilnehmer erwartet, dass die Interbankensätze erst ab 2040 wieder über null Prozent steigen.

Ein Blick auf die Rendite 10-jähriger Bundesobligationen bestätigt diese Einschätzung. Die Rendite der sogenannten Eidgenossen bewegt sich in der Regel ähnlich wie die Zinsen von Festhypotheken. Nach dem Brexit-Entscheid am 23. Juni war die Rendite der Eidgenossen auf ein Rekordtief von -0,78 Prozent abgestürzt. Seither hat sie sich zwar leicht erholt; vom Nullpunkt trennen sie aber immer noch 0,34 Prozentpunkte.

Was passiert, wenn die Sparzinsen negativ werden

Je länger dieser Zustand andauert, desto intensiver wird darüber spekuliert, wann weitere Banken Negativzinsen auf Sparkonten einführen, so wie es die Alternative Bank bereits getan hat. Spätestens dann dürfte auch die Untergrenze von null Prozent für Hypothekarzinsen ins Wanken geraten.

Solange die Zinsen positiv waren, wurden Spargelder rund ein halbes Prozent tiefer verzinst als der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank, Hypotheken ein Prozent höher. Heute liegt der Leitzins bei -0,75 Prozent. Analog müsste der Zins auf Spargeldern eigentlich bei -1,25 Prozent liegen, und Hypotheken würden 0,25 Prozent kosten. Dann fehlte nicht mehr viel, bis auch die Hypothekarzinsen negativ wären.

Wenn Banken auf ausstehenden Krediten einen Zins zahlen müssen, statt dafür Zinsen zu bekommen, können sie nicht mehr einschätzen, ob ihre Kreditnehmer noch zahlungsfähig sind. Denkbar wäre dann eine Renaissance der Annuität, also die Kombination von Zinsen und Amortisation.

Tiefe Zinsen am Geldmarkt erfreuen Hausbesitzer

Geldmarkt-Hypotheken (LIBOR) sind am direktesten mit den Zinsen an den internationalen Geldmärkten verknüpft. Diese Zinsen sind extrem tief, wohin man auch schaut, und eine Erhöhung ist in weite Ferne gerückt. In der Eurozone haben sich die Leitzinsen im Frühling der Null-Prozent-Marke angenähert. England hat seine Leitzinsen im August von 0,5 auf 0,25 Prozent gesenkt, und die US-Notenbank konnte sich im laufenden Jahr noch nicht zu einer Zinserhöhung durchringen. Die Schweizerische Notenbank hat ihr Zielband vor bald zwei Jahren auf -1,25 bis -0,25 Prozent gesenkt. Damit hat die Schweiz die tiefsten Leitzinsen der Welt. Wer also hierzulande auf Geldmarkt-Hypotheken setzt, finanziert seine Immobilien extrem günstig – voraussichtlich noch viele Jahre lang.

Festhypothek: Aufschlag ohne Gegenleistung

Nach wie vor wählen viele Hausbesitzer Festhypotheken, damit sie ihre Zinskosten möglichst weit in die Zukunft budgetieren können. Sie sind bereit, eine Prämie dafür zu zahlen, dass ihre Kosten über die gesamte Laufzeit gleich bleiben. Seit 2015 müsste diese Prämie negativ sein, und zwar für Laufzeiten bis etwa 25 Jahre. Die Banken kalkulieren die Prämie allerdings mit mindestens 0 Prozent, plus Kreditmarge. Mit anderen Worten: Wer heute eine Festhypothek abschliesst, zahlt eine Prämie, ohne dafür einen Versicherungsschutz zu erhalten.

Für Sie zusammengefasst: Die 3 wichtigsten Vorteile von Geldmarkt-Hypotheken

Banken empfehlen am liebsten Festhypotheken, weil sie am meisten daran verdienen. Dabei sind Geldmarkt-Hypotheken die bessere Wahl, aus den folgenden Gründen:

  1. Geldmarkt-Hypotheken sind günstiger. Mit einer Festhypothek wettet man gegen den Markt. Diese Wette gewinnt man nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als es der Markt erwartet. In den letzten Jahrzehnten war das aber nie der Fall. Es spricht alles dafür, dass man diese Wette verliert.
     
  2. Geldmarkt-Hypotheken sind flexibler. Wenn man eine Festhypothek vorzeitig auflösen möchte, kann das mehrere zehntausend Franken kosten. Bei einer Geldmarkt-Hypothek ist die vorzeitige Auflösung meistens deutlich günstiger.
     
  3. Geldmarkt-Hypotheken bieten mehr Möglichkeiten. Mit einer Festhypothek kann man seine Zinsstrategie während der Laufzeit nicht anpassen.

Wer die Zinsentwicklung im Blick behält und erst dann umsteigt, wenn der richtige Moment gekommen ist, kann voraussichtlich noch Jahre lang sehr viel Geld sparen. Unsere Empfehlung lautet daher, vor allem auf Geldmarkt-Hypotheken zu setzen. Ihr Preis wird zwar ebenfalls auf der Basis von null Prozent plus Kreditmarge berechnet. Falls die Banken tatsächlich dazu übergehen, Spargelder negativ zu verzinsen, und wenn die Null-Prozent-Grenze fällt, können Hypothekarnehmer mit Geldmarkt-Hypotheken am frühesten von dieser Entwicklung profitieren.

Weitere Informationen

Lernen Sie mit dem kostenfreien Merkblatt “Hypothekarzinsen sparen“, wie Sie Ihre Zinskosten weiter senken. Im Hypotheken-Vergleich des VZ sehen Sie, wie viel eine Festhypothek mit welcher Laufzeit bei rund 40 Banken kostet. 

Vom Haus in die Eigentumswohnung: So gelingt der Übergang

Viele Hausbesitzer möchten ihr Haus verkaufen, wenn sie älter werden, und in eine Eigentumswohnung umziehen. Besonders beliebt sind Neubauwohnungen. Banken verunmöglichen einen fliessenden Wechsel aber oft, weil sie nicht bereit sind, zwei Immobilien gleichzeitig zu finanzieren. Die VZ-Experten zeigen, wie der Übergang gelingt.

Zu gross, zu umständlich, zu arbeitsaufwändig und zu teuer: Viele Menschen möchten im Alter ihr Einfamilienhaus verkaufen und sich dafür eine Eigentumswohnung kaufen. Oft fällt die Entscheidung zugunsten eines Neubauwohnung aus. Alles ist modern und entspricht den neuesten Standards. Als Käufer hat man Mitsprachemöglichkeiten bei der Gestaltung, bis hin zur Auswahl von Bodenbelägen, Küchengeräten und der Badezimmerausstattung. So ist am Ende alles genauso, wie man es sich wünscht.

Das Problem: Wenn das Haus verkauft werden soll, ist das Wunschobjekt in der Regel noch nicht bezugsbereit oder noch gar nicht gebaut. Wartezeiten von bis zu einem Jahr sind keine Seltenheit. 

Haus plus Wohnung: die Doppelbelastung muss tragbar sein

Viele Hausbesitzer bekommen von ihrer Bank zu hören, dass sie sich nicht gleichzeitig das Haus und die neue Wohnung leisten könnten. Sie müssten zuerst das Haus verkaufen oder den Verkauf mindestens beurkunden lassen. Zusätzlich verlangen Banken oft ein Zahlungsversprechen der Käuferbank als Absicherung.

Das ist für die Hausbesitzer nicht so einfach: Die Kaufzusage für die neue Wohnung bekommen sie erst, wenn sie der Bank ein Zahlungsversprechen abgeben. Ihr Haus wollen sie aber nicht verkaufen, bevor sie sicher sind, dass sie die gewünschte Eigentumswohnung auch bekommen. Zuerst das Haus verkaufen und dann eine Wohnung suchen möchten sie auch nicht. Und zweimal umziehen ist auch keine akzeptable Lösung.

Für die Hypothekar-Experten des VZ sind zwei Optionen machbar:

  • Der Hauseigentümer verkauft sein Einfamilienhaus sofort und schliesst mit dem Käufer seines Hauses einen befristeten Mietvertrag ab, bis die neue Wohnung fertig ist.
  • ​Der Hauseigentümer zeigt seiner Bank detailliert auf, dass er das Einfamilienhaus im schlimmsten Fall kostendeckend vermieten kann. Selbsttragend heisst, dass die Mietzinseinnahmen höher sind als die Hypothekarzinsen (von 5 Prozent) und Nebenkosten von 1 Prozent des Liegenschaftswertes.
Haus verkaufen, Wohnung kaufen: So klappt es mit der Finanzierung in der Übergangsphase

Lassen Sie Ihre Liegenschaft bewerten

Möchten Sie wissen, was Ihre Liegenschaft heute Wert ist? Zur Online-Schätzung.

Haben Sie einen Kaufvertrag vorliegen und möchten sichergehen, dass er fair ist? Zur Kaufvertragsprüfung.


Weitere Informationen

Erfahren Sie mehr und nutzen Sie die unverbindlichen Informationsangebote des VZ:

Zinsen sparen und sich gegen steigende Zinsen absichern

Festhypotheken sind im Vergleich zu Geldmarkt-Hypotheken immer noch teurer. Der Zins für Geldmarkt-Hypotheken (auch LIBOR-Hypothek genannt) liegt bei rund 1 Prozent. Je nach Finanzinstitut sind sie damit bis zu 0,5 Prozentpunkte günstiger als Festhypotheken. Mit einer Geldmarkt-Hypothek über 500’000 Franken kann man gegenüber einer 10-jährigen Festhypothek also bis zu 25’000 Franken sparen.

Die Chancen stehen gut, dass Geldmarkt-Hypotheken noch lange sehr günstig bleiben (siehe Artikel 1). Wer sich trotzdem gegen einen plötzlichen Zinsanstieg absichern möchte, kann das Hypotheken-Überwachungssystem HÜS nutzen. Für Hypothekar-Kunden des VZ ist dieser Service kostenlos.

Das HÜS überwacht täglich die Zinssätze aller Hypothekar-Modelle und informiert Hausbesitzer per E-Mail, sobald die Zinsen für Festhypotheken die von ihnen vorher festgelegte Grenze erreichen.

Ein spezielles Überwachungsmodell ist die Geldmarkt-Hypothek mit kostenlosem Zinsdach. Dabei definiert der Hausbesitzer, über wie viele Jahre er seine Zinskosten absichern möchte (z.B. 10 Jahre) und wie hoch der durchschnittliche Zins während dieser Laufzeit höchstens sein soll (z.B. 1,8 Prozent).

Wenn die Zinsen in den ersten sechs Jahren gleich bleiben und danach jedes Jahr um 0,25 Prozent steigen, wird das Zinsdach nie erreicht. Der Hausbesitzer bezahlt durchschnittlich 1,15 Prozent. Eine 10-jährige Festhypothek hätte je nach Finanzinstitut bis zu 1,5 Prozent gekostet.

Geldmarkt-Hypothek mit kostenlosem Zinsdach

Anders sieht es aus, wenn die Zinsen bereits nach vier Jahren stark ansteigen. Dann erhält der Eigenheimbesitzer im vierten Jahr eine Meldung per E-Mail, dass der Wechsel in eine Festhypothek nun angezeigt ist. Dadurch wird der Durchschnittszins von 1,8 Prozent nicht überschritten. Die 10-jährige Festhypothek wäre in diesem Fall mit bis zu 1,5 Prozent etwas günstiger gewesen.

Nutzen Sie das Hypotheken-Überwachungssystem des VZ

Das Hypotheken-Überwachungssystem (HÜS) benachrichtigt Sie automatisch, sobald die Zinsen eine Limite über- oder unterschreiten, die Sie festgelegt haben. So können Sie möglichst lange von den günstigen Geldmarkt-Hypotheken profitieren und genau dann in eine Festhypothek wechseln, wenn der richtige Zeitpunkt dafür gekommen ist.

Profitieren Sie ab sofort vom "Hypozins-Alarm". Die Einrichtung ist ganz einfach: Rufen Sie einfach Ihren Berater an, und er erledigt alles für Sie. Und das Beste daran: Dieser Service ist für Hypotheken-Kunden des VZ kostenlos!

Weitere Informationen

Erfahren Sie mehr über das Hypotheken-Überwachungssystem und wie effektiv es Sie dabei unterstützt, Ihre Hypothekenzinsen im Griff zu behalten: