Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 1. Juli 2016 

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

1% für Ihre Hypothek: Mehr müssen Sie nicht bezahlen!

Die Zinsen von Festhypotheken mit langen Laufzeiten haben rund um die Brexit-Diskussion ein Allzeittief erreicht. 10-jährige Festhypotheken sind jetzt ab 1,35 Prozent zu haben. Noch günstiger sind Geldmarkt-Hypotheken, deren Zinsen bei 1,0 Prozent oder leicht darunter liegen. Und da Zinserhöhungen nicht in Sicht sind, können Sie mit dem Hypotheken-Überwachsungs-System des VZ ganz beruhigt noch viele Jahre von den tiefen Geldmarkt-Zinsen profitieren.

Die Zinsen von Festhypotheken bewegen sich seit Jahren konstant nach unten, abgesehen von kurzen Zwischenhochs. Und jedes Mal wenn man dachte, günstiger gehe es nicht mehr, wurde man eines Besseren belehrt. So auch in diesem Quartal: 5-jährige Festhypotheken kosten um die 1 Prozent. Die Obergrenze bei 2- bis 8-jährigen Laufzeiten liegt zurzeit bei 1,25 Prozent, und 10-jährige Laufzeiten sind sogar schon ab 1,35 Prozent zu haben. So günstig waren lange Laufzeiten noch nie.

Das leuchtet ein, denn auch der Referenzzinssatz für Festhypotheken bewegt sich auf sehr tiefem Niveau. Die Rendite 10-jähriger Bundesobligationen ist seit Mitte 2015 negativ und erreichte am 16. Juni ihren Tiefststand von -0,50 Prozent. Das bedeutet, dass viele Anleger bereit sind, etwas dafür bezahlen, ihr Geld in der Schweiz sicher anzulegen. Solange die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinsen nicht spürbar anhebt, wird sich daran kaum etwas ändern.

Nun wird darüber spekuliert, wann die Banken auch von Schweizer Sparern Negativzinsen verlangen. Spätestens dann dürfte die Grundlage für die Berechnung der Hypothekenzinsen zur Diskussion stehen. Heute rechnen die Banken mit einer Untergrenze von 0 Prozent plus einer Bankmarge. Mit negativen Sparzinsen würden sie selbst dann noch an Hypotheken verdienen, wenn sie Hypothekarnehmern Geld für ihre Finanzierung bezahlten. Davon können Hausbesitzer bisher jedoch nur träumen.

Die Zinssätze von Festhypotheken

Auch bei Geldmarkt- oder Libor-Hypotheken wird die Null-Prozent-Untergrenze plus Bankmarge weiterhin angewendet. Je nach Institut kosten Geldmarkt-Hypotheken damit zwischen 0,9 und 1,2 Prozent.

Geldmarkt-Hypotheken wurden im Zuge der Brexit-Diskussion nicht noch günstiger. Das hat zwei Gründe: Erstens werden die Geldmarktzinsen von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) geprägt, und diese hält zumindest vorläufig an ihrem Zinssatz von minus 0,75 Prozent fest. Zweitens rechnen die Banken noch immer mit einer Untergrenze von 0 Prozent plus Kreditmarge.

Wenn dennoch etwas Bewegung in den Geldmarkt kommt, wirkt sich das nicht direkt auf Schweizer Geldmarkt-Hypotheken aus. Die US-Notenbank Fed hat ihren Leitzins Mitte Juni bei 0,25-0,5 Prozent belassen, schliesst eine Anhebung bis Ende Jahr jedoch nicht aus. Die EZB hat ihren Leitzins von 0,0 Prozent nicht angehoben und zudem ihr Anleihe-Kaufprogramm ausgeweitet; seit Juni werden jeden Monat Staats- und Unternehmensanleihen für 80 Milliarden Euro gekauft. Auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) bleibt bei ihren Negativzinsen. Das Zielband für den Leitzins liegt weiterhin bei -1,25 bis -0,25 Prozent, der Zinssatz für Bankeinlagen bei -0,75 Prozent. Höhere Zinsen sind in naher Zukunft weder im Euroland noch in der Schweiz zu erwarten. Und damit werden auch die Zinsen für Geldmarkt-Hypotheken nicht ansteigen.

Mit Geldmarkt-Hypotheken viel Geld sparen

Angesichts der sinkenden Zinsen von Festhypotheken schmilzt der Unterschied zwischen langfristigen und kurzfristigen Hypotheken. Geldmarkt-Hypotheken kosten heute im Schnitt nur noch rund 0,5 Prozentpunkte weniger als langfristige Festhypotheken.

Clevere Hypothekarnehmer entscheiden sich aber trotz der verlockenden Zinsen nicht für eine Festhypothek. Erstens profitieren sie von tieferen Zinsen, denn vermeintlich geringe Unterschiede summieren sich zu einer spürbaren Ersparnis auf. Bei einem Betrag von beispielsweise 600’000 Franken spart man gegenüber einer 10-jährigen Festhypothek über die gesamte Laufzeit 30’000 Franken!

Zweitens wettet man mit einer Festhypothek immer gegen den Markt. Nur wenn die Zinsen schneller ansteigen als es der Markt erwartet, gewinnt man die Wette. In den letzten 30 Jahren war das nie der Fall. Geldmarkt-Hypotheken waren in allen 10-Jahres-Perioden nachweisbar günstiger als Festhypotheken.

Zudem ist ein plötzlicher starker Zinsanstieg sehr unwahrscheinlich. Der Markt geht heute davon aus, dass die Zinssätze an den Geld- und Kapitalmärkten bis über zehn Jahre hinaus negativ bleiben. Für den Abschluss von Festhypotheken ist es somit weiterhin viel zu früh.

Und falls die Banken tatsächlich anfangen, ihre Spargelder negativ zu verzinsen, sind die Chancen gross, dass sich auch die Zinssätze für Geldmarkt-Hypotheken in Richtung null Prozent bewegen. Falls man dann schon eine Festhypothek abgeschlossen hat, profitiert man erst nach deren Ablauf von dieser Entwicklung.

Auf Geldmarkt-Hypothek mit Zinsabsicherung setzen

Hypothekarnehmer können somit beruhigt einen möglichst grossen Teil ihrer Hypothek auf dem Geldmarkt aufnehmen. Und VZ-Hypothekarkunden können von der kostenlosen Absicherung durch das Hypotheken-Überwachungs-System (HÜS) des VZ profitieren. Dieses System informiert automatisch, wenn sich eine Trendwende abzeichnet und der optimale Zeitpunkt für den Wechsel in eine Festhypothek gekommen ist. Tausende VZ-Kunden finanzieren ihre Immobilien mit günstigen Geldmarkt-Hypotheken und sparen gegenüber Festhypotheken jedes Jahr bis zu mehrere tausend Franken Zinsen.

Das Infoblatt zum Hypozins-Alarm des VZ erklärt, wie das Überwachungssystem funktioniert. Aus dem Merkblatt “Hypothekarzinsen sparen“ erfahren Sie, wie Sie Ihre Zinskosten senken. Im Hypotheken-Vergleich des VZ sehen Sie, wie viel eine Festhypothek mit welcher Laufzeit bei rund 40 Banken kostet.

Immobilienpreise steigen leicht: Lassen Sie jetzt Ihr Haus schätzen

Die Preise für Wohneigentum steigen vielerorts wieder an. Das bestätigt auch die Schätzungsaktion des VZ, bei der bereits mehrere hundert Hausbesitzer ihr Eigenheim zum Spezialpreis schätzen lassen haben. Die Schätzungsaktion mit einem Spezialpreis von 329 statt 490 Franken läuft noch bis Ende Juli.

Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind vielerorts wieder leicht gestiegen, nachdem sie Ende 2015 noch stabil oder sogar rückläufig waren. Die Zeit der ganz grossen Wertsteigerungen ist zwar vorbei. Die meisten Immobilien-Experten gehen aber davon aus, dass der Wert von Wohneigentum bis Ende Jahr weiter moderat steigen wird, ausser in den Zentren. Die Preise für Eigentumswohnungen dürften dabei stärker zulegen als jene für Einfamilienhäuser.

Ein ähnliches Bild zeichnet die diesjährige Schätzungsaktion des VZ. Mehrere hundert Leser haben ihre Liegenschaft zum Spezialpreis bewerten lassen.

So etwa die Eigentümer eines 5,5-Zimmer-Hauses in Merlischachen (SZ). Von 2005 bis 2013 stieg der Wert ihres Hauses um 95 Prozent, von 900’000 Franken auf rund 1,75 Millionen Franken. Seit 2013 nahm er nur noch geringfügig zu.

Ein anderes Beispiel: Der Wert einer Eigentumswohnung mit 4,5 Zimmern in Köniz (BE) ist von 2005 bis heute um rund 70 Prozent gestiegen, von 450'000 Franken auf über 750'000 Franken. Hier zeigt die Wachstumskurve auch nach 2013 steil nach oben.

Die Immobilienpreise entwickeln sich je nach Region unterschiedlich

Eine Schätzung lohnt sich für Hausbesitzer, Käufer und Verkäufer

Wer Verkaufsabsichten hegt, sollte jetzt aktiv werden und den aktuellen Verkehrswert professionell schätzen lassen. Die Schätzung dient als Basis, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Eine Schätzung lohnt sich auch für Kaufinteressenten, die prüfen möchten, ob der Preis eines Objekts gerechtfertigt ist. Oder wenn Sie wissen möchten, welches Wertsteigerungspotenzial in Ihrer Liegenschaft steckt.

Profitieren Sie jetzt von der Schätzungs-Aktion: Sie sparen rund 160 Franken

Die Immobilien-Experten des VZ ermitteln den Wert Ihres Eigenheims hedonisch. Dabei stützen sie sich auf die Daten von rund 10‘000 Verkäufen von Liegenschaften in den letzten Monaten.

Zum Spezialpreis von 329 statt 490 Franken (exkl. MwSt.) profitieren Sie von diesen Zusatz-Dienstleistungen:

  • Plausibilitätsprüfung: Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage Ihrer Angaben im Fragebogen. Die Immobilien-Experten des VZ prüfen aufgrund optionaler weiterer Unterlagen wie Fotos, Grundrissplänen usw., ob das Ergebnis der Schätzung plausibel ist.
  • Informationen zu Potenzial und Wertentwicklung: Sie erfahren, wie sich der Wert Ihrer Liegenschaft in den letzten fünf Jahren entwickelt hat und wie attraktiv Ihre Wohngemeinde bewertet wird. Zudem erfahren Sie, welchen Mietertrag Sie erzielen können, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten.
  • Telefonische Beratung: Fragen zur Bewertung Ihrer Liegenschaft können Sie telefonisch mit den Immobilien-Experten des VZ klären.

Lassen Sie Ihre Liegenschaft jetzt zum Spezialpreis von 329 statt 490 Franken bewerten (gültig bis Ende Juli): 

Übrigens: Beim VZ können Sie den Wert einer Liegenschaft auch nach der klassischen Methode bewerten lassen, bei der ein Experte das Objekt besichtigt. Das Auftragsformular für eine klassische Schätzung finden Sie hier: vzch.com/immobilien. 

Neuer VZ Workshop: Alles Wichtige zu Hypotheken

Hypothek amortisieren? Fest oder Libor? Wer richtig entscheidet, kann viel Geld sparen. Lernen Sie im kostenlosen neuen Workshop in Zürich und Bern alles Wichtige zu Hypotheken.

Viele Hausbesitzer fragen sich, wie sie ihre Hypotheken optimieren und ihre Kosten senken können. Lohnt sich eine Amortisation vor oder nach der Pensionierung? Soll man bei den tiefen Zinsen besser eine Festhypothek oder eine Geldmarkt-Hypothek abschliessen?

Falls Sie sich gerade diese Fragen stellen, lohnt sich der Besuch des neuen, kostenlosen Workshops "Hypothek: Amortisieren? Fest? Libor?". Die VZ Experten zeigen Ihnen, welche Strategie die beste für Sie ist und wie Sie sich langfristig günstigere Konditionen sichern.

Im VZ Workshop zu Hypotheken lernen Sie:

  • die Grundlagen der Finanzierung einer Liegenschaft
  • ob sich eine Amortisation lohnt – vor und nach der Pensionierung
  • welche Arten von Hypotheken es gibt
  • ob Fest- oder Libor-Hypotheken im heutigen Zinsumfeld sinnvoller sind
  • wie Sie sich langfristig günstige Konditionen sichern

Der Workshop dauert rund eineinhalb Stunden und eignet sich auch für Laien. Er findet in kleinen Gruppen mit höchstens acht Teilnehmenden statt.

Veranstaltungsorte sind die VZ Lounges in Zürich (Beethovenstrasse 24) und Bern (Kramgasse 66).

Kostenloser Workshop zu Hypotheken: Jetzt anmelden