Tipps zu Hypotheken

Diese Seite teilen

Newsletter vom 8. April 2016 

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen. Mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Festhypotheken: So günstig wie noch nie

Im vergangenen Quartal sind die Zinsen für Festhypotheken nochmals um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte gesunken. 5-jährige Festhypotheken sind jetzt ab 1,1 Prozent zu haben, 10-jährige ab 1,5 Prozent. So günstig waren Festhypotheken noch nie.

Seit dem leichten "Hoch" im letzten Sommer sind die Zinsen für Festhypotheken kontinuierlich gesunken. 5-jährige Festhypotheken, die vor drei Monaten noch 1,3 bis 1,9 Prozent kosteten, erhält man heute für 1,1 bis 1,45 Prozent. 10-jährige Festhypotheken liegen je nach Institut bei 1,5 bis 1,7 Prozent. 2015 musste man für diese Laufzeiten noch bis zu 2,3 Prozent bezahlen.

Die Zinsen für Festhypotheken haben also wieder einen neuen Tiefpunkt erreicht. Genauso ergeht es ihrem Referenzzins, der Rendite von 10-jährigen Bundesobligationen. Diese Rendite ist seit Mitte 2015 negativ und erreichte am 1. März ihren bisher tiefsten Stand bei -0,48 Prozent. Die unvermindert starke Nachfrage nach Anlagen in sicheren Häfen wie der Schweiz ist einer der wichtigsten Gründe für diese Entwicklung. Daran dürfte sich vorerst nichts ändern, denn die Europäische Zentralbank (EZB) hat im März angekündigt, ihre Geldpolitik weiter zu lockern.

Die Zinssätze von Festhypotheken

Deshalb gehen die Marktteilnehmer davon aus, dass die Leitzinsen in der Schweiz noch für eine sehr lange Zeit negativ bleiben werden. Das bedeutet, dass die Zinsen für Festhypotheken weiterhin in erster Linie von den Kosten abhängen, die Kreditinstitute zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos einkalkulieren. Und so wie das Risiko angesichts langfristiger, stabiler Zinsprognosen sinkt, sinken auch die Absicherungskosten.

Diese Entwicklung schlägt sich vor allem in den Zinsen für langfristige Festhypotheken nieder, die in den letzten Wochen nochmals um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte gesunken sind. Das tönt nach wenig, ist aber viel: Ein Rückgang um 0,2 Prozentpunkte bei einer 10-jährigen Festhypothek entspricht einem Rückgang um 0,66 Prozentpunkte bei einer 3-jährigen Laufzeit!

Wie geht es in den kommenden Monaten weiter? Noch verzichten die meisten Banken darauf, auf klassischen Sparkonten Negativzinsen zu belasten. Das könnte sich sehr rasch ändern, falls die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihre Negativzinsen weiter nach unten anpasst. Dann müssten sich Sparer wohl daran gewöhnen, ihrer Bank für ihr Erspartes etwas zu bezahlen statt Zinsen dafür zu bekommen.

Wenn sich die Verhältnisse ändern, gibt es meistens Gewinner und Verlierer. Rutschen die Spargeldzinsen ins Minus, leiden die Sparer, und die Hausbesitzer profitieren. Die meisten Banken finanzieren ihre Festhypotheken mit Spargeldern. Werden negative Sparzinsen eingeführt, könnte auch die Untergrenze von null Prozent für die Zinsgestaltung der Hypotheken ins Wanken geraten. Mit negativen Sparzinsen könnten die Banken ihre Hypothekarzinsen noch weiter senken, ohne im Zinsdifferenzgeschäft Geld zu verlieren. Dann dürften Hypotheken so günstig werden wie noch nie.

Doch so weit ist es noch lange nicht.

Obwohl die tiefen Zinsen Festhypotheken attraktiv erscheinen lassen, lohnen sie sich im Vergleich zu Geldmarkthypotheken nicht. Viele Hausbesitzer interessieren sich in erster Linie für Festhypotheken, weil sie sich damit mehrere Jahre lang nicht mehr um das Thema kümmern müssen. Denken Sie aber daran, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek (zum Beispiel bei einem unerwarteten Hausverkauf) einige tausend bis zehntausend Franken kosten kann. Vielen Hypothekarnehmern ist auch nicht bewusst, dass sie mit einer Festhypothek ein Klumpenrisiko eingehen. So rekordgünstig Festhypotheken heute sind, so rekordteuer können sie sein, wenn sie ablaufen.

Aus dem Merkblatt "Hypothekarzinsen sparen" erfahren Sie, wie Sie Ihre Zinskosten nachhaltig senken. Der Hypotheken-Vergleich des VZ zeigt, wie viel Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten bei rund 40 Banken kosten. Lesen Sie auch die wichtigsten Tipps und Infos zu Festhypotheken auf der Website des VZ.

Geldmarkt-Hypotheken: Niedrigzins mit Luft nach unten

Die Leitzinsen der führenden Wirtschaftsnationen blieben im ersten Quartal tief oder sanken weiter. Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte ihren Leitzins auf null Prozent und drückte den Zins für Bankeinlagen noch mehr ins Minus. Dadurch ist in der Schweiz ein Zinsanstieg in weite Ferne gerückt. Für Geldmarkt-Hypotheken gilt also weiterhin ein Preis von null Prozent plus Bankmarge – die Frage ist nur, wie lange noch.

Der Trend zu negativen oder Null-Zinsen hält weltweit an. Japan führte im Januar einen Negativzins von -0,1 Prozent ein. Schweden senkte seinen vor einem Jahr eingeführten Negativsatz im Februar auf -0,5 Prozent. In Dänemark boten Banken eine Zeit lang sogar Immobilienkredite mit negativen Zinsen an. Möglich machte dies das dänische Finanzierungssystem, das jede Hypothek als Pfandbrief an die Börse bringt.

Auch die EZB macht den Abwärtstrend mit. Am 10. März senkten die Währungshüter den Leitzins auf null Prozent, um die Konjunktur mit Gratis-Krediten anzukurbeln. Im April wird das Anleihekauf-Programm von bisher monatlich 50 auf 80 Milliarden Euro aufgestockt und von Staats- auf Unternehmensanleihen ausgeweitet. Zusätzlich wurde der Strafzins auf Einlagen der Banken auf -0,4 Prozent gesenkt. Erste Institute spielen mit dem Gedanken, Bargeld und Gold in ihren Tresoren einzulagern, um so die negativen Zinsen zu vermeiden.

Die US-Notenbank (Fed) verhält sich derweil abwartend. Im Dezember 2015 hatte sie ihren Leitzins zum ersten Mal seit fast zehn Jahren angehoben, auf ein Zielband von 0,25 bis 0,5 Prozent. Im März entschied sie sich dagegen, den Leitzins weiter zu erhöhen. Zwar entwickelt sich die Wirtschaft in den USA besser als in anderen Regionen, aber auch die US-Börsen leiden unter dem Zerfall des Ölpreises und der Abkühlung der Konjunktur in China, und der starke Dollar verteuert Exporte von US-Firmen. In dieser Situation sind höhere Kreditzinsen oder Strafzinsen nicht erwünscht.

"Spitzenreiter" bei den Negativzinsen bleibt die Schweiz: Das Zielband für den Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) liegt seit Anfang 2015 bei -1,25 bis -0,25, der Zinssatz für Bankeinlagen bei -0,75 Prozent. Zwar rechnen Marktteilnehmer nicht mit einer weiteren Senkung, sie gehen aber davon aus, dass die Zinsen für eine sehr lange Zeit negativ bleiben. Denkbar wäre auch die Senkung des Freibetrags der Banken, der derzeit mindestens 10 Millionen Franken beträgt. Im März entschied sich die SNB dafür, ihre Negativzinsen beizubehalten, damit Anlagen in Franken unattraktiv bleiben und der deutlich überbewertete Franken nicht noch stärker wird. Die Rückkehr zu normalen Zinsverhältnissen in der Schweiz ist in weite Ferne gerückt.

Zinsen von Geldmarkt-Hypotheken

Das Niedrigzinsumfeld führt zu einem weltweiten Anlage-Notstand, von dem Hypothekarnehmer in der Schweiz direkt profitieren. Denn nicht nur Festhypotheken sind so günstig wie noch nie, auch Geldmarkt-Hypotheken bleiben unverändert billig. Je nach Institut kosten Geldmarkt-Hypotheken (auch Libor-Hypotheken genannt) zurzeit lediglich 0,9 bis 1,2 Prozent. Bisher gehen nämlich alle Kreditgeber von einer Untergrenze von null Prozent aus, auf die sie eine Kreditmarge schlagen. Die Frage ist nun, wie lange sich diese Untergrenze von 0 Prozent noch hält.

Falls die Banken tatsächlich Negativzinsen für Spargelder einführen, könnten Hypotheken sogar noch günstiger werden. Mit einer kurzfristigen Festhypothek und erst recht mit einer Geldmarkt-Hypothek profitiert man von einer solchen Entwicklung am schnellsten. Risiken sind damit kaum verbunden, denn ein abrupter Zinsanstieg ist wenig wahrscheinlich. Die Faustregel lautet: Solange die Leitzinsen negativ sind, ist es zu früh für den Abschluss einer Festhypothek.

Deshalb bleibt unsere Empfehlung unverändert: Geldmarkt-Hypotheken sind für die nächsten Jahre die richtige Wahl. Dabei sollte man der Entwicklung der Festhypotheken Rechnung tragen.

In diesem Zusammenhang optimal ist eine "dynamische Festhypothek mit Zinsdach". Diese automatische Absicherung ist für VZ-Kunden gratis und kann die Zinskosten jedes Jahr um viele tausend Franken reduzieren und gleichzeitig die Risiken in Grenzen halten.

So funktioniert die dynamische Festhypothek mit Zinsdach: Hypothekarnehmer legen die gewünschte Laufzeit (zum Beispiel 10 Jahre) und den Durchschnittszinssatz fest, den sie höchstens bezahlen möchten (zum Beispiel 2 Prozent). Dann wird die Hypothek am Geldmarkt (Libor) zu rund 1 Prozent aufgenommen.

Das VZ Überwachungssystem verfolgt die Zinsentwicklung und prüft, ob ein Wechsel angezeigt ist. Es berechnet täglich, wie viel Hypothekarnehmer für ihre Hypothek seit Beginn bezahlt haben, und wie viel sie zahlen müssten, wenn sie für die verbleibende Laufzeit in eine Festhypothek umsteigen würden. Erst wenn dieser Durchschnittszins die Schwelle von beispielsweise 2 Prozent durchbricht, steigt der Hypothekarnehmer in diesem Beispiel in eine Festhypothek um. Solange der Libor tief bleibt, profitieren VZ-Kunden so von günstigen Geldmarkt-Hypotheken.

Das Infoblatt erklärt, wie die dynamische Festhypothek und das Hypotheken-Überwachungssystem des VZ funktionieren. Auf der Website des VZ erklären die Experten alles Wichtige zu Geldmarkt-Hypotheken.

5 Experten-Tipps für den erfolgreichen Abschluss Ihrer Hypothek

Die VZ-Experten nennen die 5 häufigsten Fehler beim Abschluss von Hypotheken und zeigen Ihnen, wie Sie es einfach besser machen können.

1. Setzen Sie auf die richtige Strategie

Wer sich mit einer Festhypothek lange bindet, geht ein grosses Risiko ein: Eine berufliche Veränderung, eine schwere Krankheit, der Tod des Partners oder eine Scheidung können dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Festhypothek vorzeitig auflösen muss. Das ist in der Regel sehr teuer, denn eine vorzeitige Auflösung kann mehrere zehntausend Franken kosten.

Experten-Tipp: Verteilen Sie Ihre Hypothekarsumme auf unterschiedliche Modelle oder zumindest auf Festhypotheken mit unterschiedlich langer Zinsbindung. So senken Sie Ihre Risiken und Ihre Kosten.

2. Entscheiden Sie sich für das günstigere Modell

Banken empfehlen am liebsten Festhypotheken, weil sie daran am meisten verdienen. Festhypotheken sind aber deutlich teurer als Geldmarkt-Hypotheken. Aktuell kosten Geldmarkt-Hypotheken rund 1 Prozent, das sind 0,5 Prozentpunkte weniger als eine durchschnittliche 10-jährige Festhypothek.

Experten-Tipp: Nutzen Sie das Sparpotenzial, solange die Zinsen tief sind. Mit einer Geldmarkt-Hypothek über 500’000 Franken können Sie gegenüber einer 10-jährigen Festhypothek bis zu 25’000 Franken sparen.

VZ Hypoindex: So entwickelten sich die Hypothekarzinsen seit 2006

3. Fallen Sie nicht auf Scheinrabatte herein

Häufig offerieren Banken von sich aus einen Rabatt. Sie reduzieren dann zum Beispiel ihren offiziellen Zinssatz um 0,25 Prozentpunkte. Allerdings starten sie in der Regel bei sogenannten Mondpreisen, die bewusst unrealistisch hoch angesetzt sind. Zudem besteht bei solchen Angeboten das Risiko, dass die Bank bei einer Anschlussfinanzierung den Rabatt reduziert oder gar nicht mehr anbietet.

Experten-Tipp: Vergleichen Sie solche Offerten mit denen anderer Anbieter. Sie werden feststellen, dass der Zins selbst mit einem Rabatt im Vergleich noch zu hoch ist.

4. Amortisieren Sie nicht zu viel

Viele Eigenheimbesitzer möchten möglichst schuldenfrei sein, wenn sie in Pension gehen. Um ihre Hypothek bei der Pensionierung ganz oder teilweise zurückzuzahlen, setzen sie auch Guthaben aus ihrer Vorsorge ein. Manchen von ihnen ist nicht bewusst, dass sie ihre Hypothek nach der Pensionierung nicht ohne weiteres wieder aufstocken können.

Experten-Tipp: Stecken Sie nicht all ihr Geld in die Liegenschaft, sondern behalten Sie genügend Liquidität. Viele Banken lehnen nämlich eine erneute Aufstockung der Hypothek zur Aufbesserung des Renteneinkommens ab, wenn die Belastung für Hypothekarzinsen und Nebenkosten gemessen am Renteneinkommen nicht tragbar ist.

5. Achten Sie auf unvorteilhafte Klauseln im Hypothekarvertrag

Hypothekarverträge sind in der Regel zugunsten der Bank formuliert. Zwei Beispiele:

  • Kreditverträge von Festhypotheken muss man oft bis zu 6 Monate vorher kündigen, wenn man den Anbieter wechseln will. Das gilt sogar dann, wenn die Festhypothek ein festes Verfallsdatum hat.
  • Wenn man eine Festhypothek vorzeitig auflöst, wird meistens eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung von mehreren tausend Franken fällig. Bei steigenden Zinsen kann diese Entschädigung durchaus zu Gunsten der Hypothekarnehmer ausfallen. Die Verträge der meisten Banken schliessen das aber aus, und die Hypothekarnehmer gehen leer aus.

Experten-Tipp: Lesen Sie das Kleingedruckte genau und haken Sie nach, bis Sie auf alle Ihre Fragen eine zufriedenstellende Antwort bekommen. Wechseln Sie im Zweifelsfall zu einem Anbieter, der faire Kreditverträge verwendet.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Hypothek, oder planen Sie, eine Liegenschaft zu kaufen? Dann sprechen Sie mit einem Berater: Vereinbaren Sie einen Termin für ein kostenloses Gespräch im VZ in Ihrer Nähe.