Ipoteche

Newsletter del 17 luglio 2020

Legga regolarmente le analisi e le stime dei nostri esperti sui temi concernenti le ipoteche, segua l’andamento dei tassi e del mercato ipotecario e riceva preziosi consigli per la sua strategia.

I temi di questa edizione:

Libor e Saron: le banche creano incertezza

Cosa succederà concretamente l’anno prossimo con le ipoteche del mercato monetario? Sempre più proprietari di immobili si rivolgono a VZ pieni di dubbi.

Rischio di farmi imbrogliare con il passaggio al Saron? In futuro, le ipoteche del mercato monetario spariranno? Tante domande e molta incertezza tra i proprietari di immobili. Il motivo: alla fine del 2021 il Saron sostituirà il Libor, ovvero il tasso d’interesse di riferimento per le ipoteche del mercato monetario. La maggior parte dei contratti delle banche sono a termine: buona parte delle ipoteche del mercato monetario scade alla fine del 2021.

Eppure, molti clienti non hanno ricevuto informazioni dalla propria banca. Qui di seguito, i motivi.

Motivo 1: la Banca nazionale ha proposto sette varianti per applicare il Saron come tasso d’interesse di riferimento. Molte banche hanno perso troppo tempo con la definizione di un modello di calcolo e ora arrancano con l’applicazione pratica. Su saron.ch è possibile informarsi su quali banche abbiano già preso una decisione.

Motivo 2: spiegare i modelli di calcolo è dispendioso e complicato. Un aspetto è comunque chiaro: per il cliente cambia poco al momento di ricevere la fattura degli interessi, a prescindere dalla variante. Sostanzialmente, il dato più importante è che il Saron ha un andamento sempre molto simile al Libor.

Motivo 3: alcune banche hanno completamente ritirato l’offerta. I clienti non possono quindi prolungare la propria attuale ipoteca del mercato monetario o, in caso di ipoteca a tasso fisso in scadenza, passare a un’ipoteca del mercato monetario. In alternativa, ai clienti viene consigliato di stipulare un’ipoteca a tasso fisso, con cui la banca guadagna di più. 

Motivo 4: non è da escludere che le banche approfittino del passaggio dal Libor al Saron per aumentare anche il loro margine di guadagno.

Ecco alcuni aspetti da considerare se vuole risparmiare sugli interessi ipotecari.

  • Le ipoteche del mercato monetario continueranno a esistere anche dopo il 2021. Insista su questo modello e scelga una banca che continui a offrire contratti quadro a lungo termine. In tal modo si tutela contro margini bancari più elevati.
  • Le ipoteche del mercato monetario sono sempre più vantaggiose delle ipoteche a tasso fisso, anche quando queste ultime calano a livelli da primato.
  • Le ipoteche a tasso fisse sono concepite per proteggersi da sensibili aumenti dei tassi d’interesse. I tassi d’interesse dovrebbero tuttavia continuare a rimanere bassi ancora a lungo.
  • Vincolare il tasso a lungo termine vuol dire correre grossi rischi. Un cambiamento professionale, una malattia o un eventuale divorzio possono costringere a vendere la propria casa e a dover disdire anticipatamente l’ipoteca – situazioni che possono costare caro (grafico).
Disdire anticipatamente un’ipoteca a tasso fisso costa caro
Esempio: ipoteca fissa a 10 anni di 500'000 franchi, durata 1.7.2020 - 30.06.2030. Indicazioni in franchi
Disdire anticipatamente un’ipoteca a tasso fisso costa caro

  • Se tuttavia non intende rinunciare al tasso fisso, non punti tutto su un unico cavallo. Può stipulare un’ipoteca a tasso fisso per un terzo (o al massimo per la metà) del credito e un’ipoteca del mercato monetario per il credito restante. Se i tassi dovessero poi aumentare, potrà sempre convertire un’ulteriore tranche in un’ipoteca a tasso fisso.

Vuole saperne di più? Ulteriori informazioni sull’argomento sono contenute nella scheda informativa gratuita. Oppure fissi un appuntamento non vincolante presso la succursale VZ di Lugano.

Comprare o vendere casa: occhio a imposte e spese

La cessione di un’immobile a un nuovo proprietario può costare parecchio. Informarsi in anticipo aiuta a evitare brutte sorprese.

La proprietà impone obblighi – anche di pagamento delle imposte. In Svizzera, il fisco chiama alla cassa i proprietari d’abitazione con modalità differenti. Anche chi acquista o vende un immobile è tenuto a versare diverse imposte e spese. Qui di seguito una sintesi. 

Imposte sul passaggio di proprietà: nella maggior parte dei cantoni si applica l’imposta sul passaggio di proprietà. In genere, quest’imposta si aggira tra l’1 e il 3 percento del prezzo di acquisto. A seconda del cantone, acquirente e venditore si dividono per metà i costi. Nella maggior parte dei casi, però, sono a carico dell’acquirente.

Attenzione: questa imposta non può essere finanziata con l’ipoteca e va quindi saldata con altri mezzi finanziari.

Tasse del registro fondiario: nella maggior parte dei casi è necessaria un’iscrizione nel registro fondiario. Anche questa è a pagamento. I costi variano da cantone a cantone.

Spese di notariato: è necessario pagare anche le spese dei notai, i quali redigono contratti d’acquisto o cartelle ipotecarie, e poi autenticano ogni documento. Normalmente, l’onorario del notaio dipende dal prezzo d’acquisto o dall’importo della cartella ipotecaria. 

Imposte sugli utili da sostanza immobiliare: l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è particolarmente gravosa. Sovente è a carico del venditore. Il suo ammontare dipende da quanti anni il venditore è stato in possesso dell’immobile e dall’entità dell’utile realizzato con la vendita.

In conclusione, sommando imposte e spese, l’importo può risultare considerevole. Per una casa di proprietà del valore di 1,2 milioni di franchi, a Lugano si pagano 43'200 franchi, a Lucerna 123'600 franchi e a Coira addirittura 154'000 franchi (tabella).

Il passaggio di proprietà può costare caro
Vendita di un immobile abitato personalmente e abitato poi anche dall'acquirente; valore pari a 1,2 milioni di franchi; acquisto nel 2000; imposta sugli utili da sostanza immobiliare realizzati 500'000 franchi; spese di notariato IVA incl. Indicazioni in franchi
Il passaggio di proprietà può costare caro

Spesso si aggiungono ulteriori spese. Gli acquirenti sono tenuti a dichiarare anche il valore locativo e a versare l’imposta immobiliare. In determinate circostanze, il venditore è costretto a disdire l’ipoteca anticipatamente e quindi è tenuto a pagare elevate spese di scioglimento.

Consiglio: si informi in anticipo sui costi applicabili per evitare brutte sorprese. Inoltre, al momento della vendita, verifichi se è possibile rinviare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare o quali investimenti e costi è possibile dedurre.

Vuole saperne di più? Trova informazioni mirate sull’argomento nella scheda informativa gratuita. Oppure fissi un appuntamento non vincolante presso la succursale VZ di Lugano.

Tassi ipotecari: fuoco di paglia per le ipoteche a tasso fisso

Il rincaro delle ipoteche a tasso fisso si è rivelato un processo di breve durata. Le ipoteche del mercato monetario non sono state toccate da questo balzo provvisorio. Quali sono le previsioni degli analisti di mercato?

A inizio marzo, il tasso d’interesse direttore per le ipoteche a dieci anni è scivolato sotto l’1 percento, registrando un primato negativo (0,98 percento). Poco dopo, sono divampate le paure per le conseguenze economiche legate alla pandemia da Coronavirus. Questo ha portato a una battuta d’arresto provvisoria della tendenza ribassista dei tassi a livello mondiale.

Nel secondo trimestre, il tasso d’interesse per le ipoteche fisse a dieci anni è salito temporaneamente dall’1,2 all’1,4 percento. Al contempo, anche la forbice rispetto alle ipoteche fisse a cinque anni si è allargata. Una simile differenza significa che gli investitori non intendono vincolarsi a lungo termine.

L’aumento temporaneo dei tassi dipende dalla forte insicurezza calata sui mercati, soprattutto in aprile. Successivamente, le notizie incoraggianti sull’andamento dell’economia hanno ripreso il sopravvento. Questo ottimismo deriva in gran parte dagli enormi pacchetti di aiuti varati in Europa e negli USA. Il cambiamento dell’umore sui mercati ha determinato un nuovo calo dei tassi. Pertanto, il breve apprezzamento delle ipoteche a tasso fisso si è rivelato solo un fuoco di paglia.

Tabella generale dei tassi

Durata Oscillazione da a
Variabile 2,00 % 3,00 %
3 mesi 0,70 % 1,15 %
1 anno 0,90 % 1,10 %
2 anni 0,90 % 1,10 %
3 anni 0,80 % 1,10 %
4 anni 0,80 % 1,10 %
5 anni 0,80 % 1,15 %
6 anni 0,80 % 1,15 %
7 anni 0,85 % 1,20 %
8 anni 0,90 % 1,20 %
9 anni 0,95 % 1,25 %
10 anni 1,00 % 1,30 %

Fonte: VZ VermögensZentrum (dati aggiornati al giugno 2020)

Le ipoteche più vantaggiose

I tassi d’interesse per le ipoteche del mercato monetario restano invariati anche nel secondo trimestre. Questo perché tra il tasso Libor effettivo e quello calcolatorio c’è un margine dello 0,75 percento: nonostante i tassi d’interesse negativi, per le ipoteche del mercato monetario le banche richiedono perlomeno lo 0 percento più un margine di credito.

Quindi, le ipoteche del mercato monetario possono apprezzarsi soltanto nel momento in cui il Libor superi lo 0 percento. Perché ciò avvenga, la Banca nazionale svizzera (BNS) dovrebbe effettuare da due a tre aumenti dei tassi. Tuttavia, alla luce delle difficili previsioni sulle conseguenze della crisi da Coronavirus, la BNS dovrebbe mantenere i tassi d’interesse bassi ancora a lungo. La pressione sui tassi d’interesse in Svizzera resta immutata e potrebbe persino aumentare.

La situazione è causata in parte anche dalle misure recentemente varate dalla Banca centrale europea (BCE), la quale a giugno ha incrementato il programma di acquisti per l’emergenza pandemica da 600 miliardi a 1,35 bilioni di euro. Il tasso d’interesse direttore dovrebbe quindi permanere a questi livelli da primato negativo. Fintanto che la BCE non alzerà i tassi, la BNS avrà le mani legate, poiché agire da soli potrebbe voler dire apprezzare il franco ulteriormente rispetto all’euro. Questo potrebbe risultare fatale per un’economia incentrata sull’export come quella svizzera.

130'000 franchi risparmiati

Alla luce di questo scenario, le ipoteche del mercato monetario continuano a essere una buona soluzione. Un confronto nell’arco degli ultimi dieci anni dimostra che le ipoteche del mercato monetario sono da anni ormai molto più vantaggiose delle ipoteche a tasso fisso a lunga scadenza.

Per esempio, chi nel 2010 avesse stipulato un’ipoteca a tasso fisso di 10 anni per un credito ipotecario di 600'000 franchi, negli ultimi dieci anni avrebbe versato in media interessi complessivi pari a 180'000 franchi. Una cifra di gran lunga più elevata rispetto ai costi di un’ipoteca del mercato monetario, che tra il 2010 e il 2020 per lo stesso credito sarebbe costata solo 50'000 franchi d’interessi. Rispetto a un’ipoteca fissa il risparmio corrisponde a ben 130'000 franchi.

Vuole finanziare la sua proprietà immobiliare nel modo più conveniente possibile? Ordini la scheda informativa gratuita. Oppure fissi un appuntamento non vincolante presso la succursale VZ di Lugano.

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