Ipoteche

Newsletter dell'8 maggio 2020

Legga regolarmente le analisi e le stime dei nostri esperti sui temi concernenti le ipoteche, segua l’andamento dei tassi e del mercato ipotecario e riceva preziosi consigli per la sua strategia.

I temi di questa edizione:

Tassi ipotecari in rialzo: previsione realistica?

Perché gli interessi delle ipoteche a tasso fisso a lungo termine sono aumentati di recente? E quali sono le previsioni per i prossimi mesi? Una stima.

A marzo, il crollo delle borse ha fatto lievitare gli interessi del mercato finanziario. Questo influisce direttamente sui tassi ipotecari a lungo termine, poiché è sulla base di questi che le banche offrono garanzie di interessi a lungo termine.

Tuttavia va detto, che manca ancora parecchio a un aumento generale degli interessi ipotecari. Poiché quando questa crisi risulterà superata, torneranno di certo a riproporsi sui mercati problemi strutturali mai risolti – primo fra tutti, l’enorme indebitamento di tante economie politiche. 

È molto probabile, che le banche centrali torneranno a ridurre i loro tassi di riferimento: la Banca nazionale svizzera (BNS) sarà dunque costretta a ridurre anch’essa i propri interessi in modo conforme. 

Andamento tassi dal 2009
Andamento tassi dal 2009

Fonte: VZ VermögensZentrum (dati aggiornati al marzo 2020)

L’ipoteca del mercato monetario resta la scelta migliore

Sono parecchi anni ormai, che i tassi interbancari si confermano negativi. Si fa pertanto riferimento a un limite inferiore artificiale dello zero percento più il margine di credito.

A ogni ulteriore riduzione della soglia di esenzione sui conti di risparmio, aumenta il denaro a risparmio remunerato con interessi negativi a disposizione delle banche. Queste possono usarlo per concedere ipoteche. Ciò si traduce in un ulteriore calo degli interessi ipotecari. Per tale motivo, voler restare fedeli a tutti i costi al tasso fisso, oggi non è così vantaggioso come sembra – anche quando le ipoteche fisse appaiono molto convenienti.

Sostanzialmente, infatti, le ipoteche a tasso fisso si scelgono unicamente per tutelarsi contro il rialzo dei tassi. Con l’attuale andamento, un aumento dei tassi si può escludere per certo ancora per molto tempo. E fintantoché la situazione non cambia, l’ipoteca del mercato monetario resta la soluzione più lungimirante e flessibile. 

Consiglio: se però non si vuole assolutamente rinunciare al tasso fisso, è auspicabile non puntare tutto su un’unica carta. Vincoli al tasso fisso solo una parte dell’intera somma ipotecaria e per il resto opti per un’ipoteca del mercato ipotecario. E anche nell’eventualità in cui gli interessi tornassero ad aumentare, è sempre possibile passare gradualmente a un’ipoteca a tasso fisso. Con questa strategia si riesce a beneficiare il più a lungo possibile degli interessi bassi. 

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Ipoteca online: quando conviene?

Chi vende ipoteche online riesce a renderle appetibili con argomentazioni semplicistiche come la facilità di stipula e i prezzi concorrenziali. Sono davvero così convenienti? E soprattutto: per chi?

Chi accarezza l’idea di stipulare un’ipoteca online dovrebbe considerare diversi aspetti. Qui di seguito una sintesi.

Competenza: le ipoteche online sono prodotti standard semplici, che non prevedono alcuna consulenza e assistenza. Un tale prodotto è adatto a interessati che si sono già cimentati con la materia ipotecaria e sanno bene cosa cercano. Ma: tali soluzioni rivelano spesso parecchi limiti, come nel caso di oggetti immobiliari siti al di fuori delle zone edificabili, immobili a reddito o residenze di villeggiatura. Pertanto, per scegliere l’ipoteca giusta, è auspicabile farsi consigliare da uno specialista del settore.

Condizioni: la stipula di un’ipoteca online può essere conveniente per i fanatici del risparmio. Tuttavia: alcune ipoteche online sono vantaggiose solo in apparenza. Si consiglia dunque di confrontare interessi e condizioni molto attentamente, anche offline. Si rivela molto più lucrativo definire una strategia mirata piuttosto che riuscire a fare la cresta sugli interessi: è probabile infatti, che combinando in modo previdente differenti durate e modelli, come le ipoteche a tasso fisso o quelle del mercato monetario, si risparmi di più sul lungo termine.

Ipoteche: costi interesse a confronto

Condizioni: ipoteca 500'000 franchi, tutte le indicazioni in franchi (arrotondate)

  Ipoteca del mercato
monetario a 3 mesi
Ipoteca a tasso
fisso a 5 anni
Differenza
2000-2010 125'000 209'000 84'000
2001-2011 109'000 208'500 99'500
2002-2012 97'000 190'500 93'500
2003-2013 93'500 184'500 91'000
2004-2014 93'000 155'000 62'000
2005-2015 89'500 135'500 46'000
2006-2016 84'500 148'000 63'500
2007-2017 75'000 140'000 65'000
2008-2018 61'600 156'000 94'500
2009-2019 53'000 106'000 53'000
Ø costi interessi p.a. 127'500 215'500 88'000

Modelli: optando per le ipoteche online, gli interessati devono scegliere un modello ipotecario da soli, perché non vengono consigliati da nessuno. Attenzione: chi opta per il modello sbagliato può perdere parecchio denaro. Un confronto a lungo termine mostra che le ipoteche a tasso fisso a 5 anni si sono rivelate molto più costose rispetto alle ipoteche del mercato monetario (tabella).

Dati sensibili: chi riceve un credito ipotecario deve trasmettere dati sensibili e informazioni personali. Questa è una prassi vincolante prevista online e offline. Ma: è necessario essere molto fiduciosi nel trasmettere tali dati online.

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Da Libor a Saron: manca poco

L’anno prossimo si concretizza il passaggio da Libor a Saron. Eppure molti titolari di ipoteche non hanno ancora nessuna idea di cosa succederà con il loro contratto. 

In realtà, la decisione è stata presa da tempo. In Svizzera, il Saron (Swiss Average Rate Over Night) prenderà il posto del Libor alla fine del 2021 – come tasso di interesse di riferimento per le ipoteche del mercato monetario. Per questo, la maggior parte delle banche ha stipulato i rispettivi contratti ipotecari a tempo determinato.  

Ciò significa, in pratica, che tutte le ipoteche del mercato monetario scadranno alla fine dell’anno prossimo, il che potrebbe generare margini più elevati. 

La maggior parte delle banche non ha informato i propri clienti su quello che succederà con la loro ipoteca. Per questo c’è il grosso rischio che ai clienti venga offerto all’ultimo momento una sorta di contratto di passaggio.

Consiglio: non resti in attesa. Il tempo stringe: s’informi subito presso la sua banca sulle modalità del passaggio. Non sa bene cosa succederà con il suo contratto? Si rivolga a un esperto indipendente, che possa spiegarle i cambiamenti che la riguardano e come poter ottimizzare la sua ipoteca.

Vuole saperne di più sull’argomento? Non si faccia cogliere impreparato. Trova informazioni preziose nella scheda informativa gratuita. Oppure fissi un appuntamento non vincolante presso la succursale VZ di Lugano.

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