Ipoteche

Newsletter del 31 gennaio 2020

Legga regolarmente le analisi e le stime dei nostri esperti sui temi concernenti le ipoteche, segua l’andamento dei tassi e del mercato ipotecario e riceva preziosi consigli per la sua strategia.

I temi di questa edizione:

Ipoteche a prezzi record, eppure sempre troppo costose

Gli interessi negativi hanno messo in subbuglio il mercato ipotecario, a beneficio dei proprietari di beni immobili. Questi però continuano a pagare sempre troppo.

Proprietari di case e titolari di ipoteche dovrebbero conoscere i meccanismi del mercato ipotecario.

1. Un’ipoteca a tasso fisso è comunque troppo costosa 

Gli interessi negativi hanno reso "pigri" molti titolari di ipoteche nella loro corsa al risparmio. Da tempo, infatti, le ipoteche a tasso fisso sono estremamente convenienti, tant’è che chi è interessato a stipulare un’ipoteca accetta la prima offerta sottopostagli dalla banca, senza nemmeno analizzare criticamente la sua strategia ipotecaria: non ha idea di quanto questa valutazione mancata gli costi.

È necessario invece valutare tutte le alternative. Le ipoteche del mercato monetario sono ancora più convenienti – da sempre. Cifre alla mano: chi, dal 2009 al 2019, ha finanziato la propria casa con un’ipoteca a tasso fisso ha pagato circa 224'000 franchi; con un’ipoteca del mercato monetario, le uscite si sarebbero ridotte a soli 64'000 franchi: sono ben 160'000 franchi in meno: una somma certamente da non sottovalutare.

Modelli ipotecari a confronto sul lungo termine
Premessa: volume ipotecario CHF 600'000 (ogni volta da/fino a metà anno); indicazioni in franchi
Modelli ipotecari a confronto sul lungo termine

2. La curva fittizia dei tassi: un’invenzione della banca

Generalmente, per finanziare le ipoteche, le banche usano il denaro dei risparmiatori. Tali fondi oggi riescono ancora a maturare un interesse minimo – nonostante la Banca nazionale esiga interessi negativi per i depositi delle banche. Le banche dovrebbero normalmente far precipitare sotto lo zero anche gli interessi sui conti di risparmio. Come mai ciò non è ancora avvenuto? È chiaro: perché hanno paura di perdere i risparmiatori e, soprattutto, i loro soldi.

Ma attenzione: al posto di tale misura, molte banche hanno aumentato le commissioni e il loro margine sulle ipoteche. Nonostante gli interessi negativi, queste calcolano gli interessi per le ipoteche fisse con un tasso fittizio minimo dello zero percento, il che va a incrementare il loro margine di guadagno.

Eppure i tassi interbancari effettivi sono scivolati in territorio negativo – fino allo 0,5 percento per un’ipoteca a tasso fisso a 5 anni. Vale a dire: tali ipoteche costano fino a 0,5 punti percentuali di troppo.

Si specula inoltre su una eventuale applicazione degli interessi negativi sui conti di risparmio: solo allora si potrebbe mettere in discussione la soglia dello zero percento per i tassi ipotecari. Remunerando negativamente i capitali di risparmio, la sola concessione di crediti genererebbe teoricamente, profitti sufficienti per le banche – se queste corrispondessero qualcosa per il finanziamento ai titolari di ipoteche.  

3. Cosa succede se cambia qualcosa?

Le banche consigliano quasi sempre ipoteche a tasso fisso per tre o cinque anni, perché per loro sono quelle più remunerative. Oggi tale modello ipotecario è molto conveniente – tuttavia ancora troppo caro. Di norma, le ipoteche a tasso fisso sono adatte a chi vuole restare tranquillo versando importi invariati o a chi teme un rialzo dei tassi.

Così facendo però, si corrono grossi rischi: la perdita del lavoro, una malattia o un eventuale divorzio possono costringere alla vendita della propria casa o alla disdetta anticipata dell’ipoteca, molto costosa.

Nel secondo caso, la banca investe il credito ipotecario rimborsato per la durata residua sul mercato monetario o dei capitali. Se ottiene un interesse inferiore a quello dell’ipoteca, subisce una perdita che addebita al titolare dell’ipoteca come "indennità di uscita". E, dulcis in fundo: alcune banche addebitano ai proprietari, in aggiunta a quelli da pagare fino a fine scadenza, anche eventuali interessi negativi.

Vuole optare per un finanziamento ipotecario conveniente? Ulteriori informazioni sull’argomento sono contenute nella scheda informativa gratuita. Oppure fissi un appuntamento non vincolante presso la succursale VZ di Lugano.

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Pagare la casa con i soldi della cassa pensioni?

L’acquisto di una casa rappresenta per molti il più grande investimento nella vita. E non raramente, per finanziarla, si ricorre al denaro accumulato in cassa pensioni. In questo caso, diversi gli aspetti da considerare.

La Confederazione incentiva ad acquistare una casa propria, autorizzando la riscossione dell’avere previdenziale accumulato in cassa pensioni. In genere, questo tipo di prelievo anticipato è permesso fino a tre anni prima del pensionamento. Tuttavia l’intero avere può essere riscosso solo prima di aver compiuto 50 anni. Chi ha superato quest’età può scegliere di riscuotere l’importo a cui avrebbe avuto diritto prima dei 50 anni o la metà dell’avere disponibile.

Chi finanzia la propria casa con i soldi della cassa pensioni deve considerare più aspetti. Innanzi tutto, il risvolto fiscale: l’importo anticipato viene tassato una tantum come reddito. La cosiddetta imposta sul versamento di capitale va pagata a parte, non può essere cumulata al prelievo anticipato. Quindi va tenuto presente, che la riscossione anticipata dell’avere andrà a ridimensionare sensibilmente la futura rendita di cassa pensioni.

Un esempio concreto: chi a 45 anni ritira 200'000 franchi, calcolando un interesse medio del 2 percento, riscuoterà al momento del pensionamento pensionamento ordinario circa 300'000 franchi di capitale in meno. Questo corrisponde a una perdita di rendita di circa 20'000 franchi all’anno. E presso molte casse pensioni si riducono parallelamente anche le prestazioni di rischio decesso e invalidità.

La costituzione in pegno è spesso la soluzione migliore

Un’alternativa al prelievo anticipato è la costituzione in pegno. Scegliendo tale opzione, l’avere serve alla banca come garanzia. Come controprestazione, la banca concede un ulteriore prestito ipotecario. Tale ipoteca supplementare va ammortizzata come una seconda ipoteca entro 15 anni.

Qual è il vantaggio della costituzione in pegno? L’ipoteca supplementare aumenta i costi di interesse e le rate di ammortamento annuali. Un calcolo del totale dei costi mostra però che, confrontando anche gli effetti su imposte e previdenza, i costi di entrambe le varianti sono simili (si veda tabella).

Prelievo anticipato e costituzione in pegno a confronto
Esempio: persona di 50 anni; prezzo d’acquisto/base di prestito 1 milione di franchi; interesse ipotecario conservativo; indicazioni in franchi
Prelievo anticipato e costituzione in pegno a confronto

Tuttavia: chi opta per la costituzione in pegno può continuare ad effettuare riscatti volontari nella cassa pensioni. Questo è fiscalmente molto interessante, poiché è possibile dedurre l’importo versato dal reddito imponibile. Dopo un prelievo anticipato, tali riscatti sono al contrario possibili solo se si è rimborsato per intero l’importo riscosso in anticipo. Con la costituzione in pegno infine è possibile rivendicare più interessi debitori senza che le prestazioni assicurate vengano compromesse.

Compensare i tagli delle prestazioni

Chi tuttavia sceglie il prelievo anticipato, deve assolutamente tamponare la riduzione delle prestazioni: per questo è auspicabile mettere da parte ogni anno una somma per arginare la riduzione della rendita (nella tabella, "Investimenti a risparmio"). E con un’assicurazione sulla vita si possono compensare le prestazioni ridotte erogate in caso di invalidità e decesso (nella tabella, "Assicurazione di rischio").  

Vuole acquistare una casa senza commettere errori? Trova informazioni mirate sull’argomento nella scheda informativa gratuita. Oppure fissi un appuntamento non vincolante presso la succursale VZ di Lugano.

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Lavori edili con un’impresa generale: è una buona idea?

Ricorrere a un impresario generale per lavori edili o di ristrutturazione è certamente comodo. Tuttavia, non vanno sottovalutati i rischi, come dimostrano alcuni esempi dalla quotidianità.

Pochi sono consapevoli dei notevoli rischi che comporta collaborare con un’impresa generale. Si consiglia di raccogliere assolutamente tutte le referenze del caso, infatti il termine "impresario generale" non è un nome protetto. Sostanzialmente, qualunque artigiano può chiamarsi così. Pertanto, l’Associazione dei proprietari fondiari (HEV Schweiz) consiglia vivamente di effettuare accurate verifiche:

  • Raccolga referenze da altri committenti che hanno già lavorato con questo impresario generale.
  • Consulti il registro di commercio: il titolare ha già presentato procedure fallimentari con altre società?
  • Richieda un estratto attuale del registro delle esecuzioni.
  • Dovrebbe anche richiedere una garanzia bancaria a mo' di ulteriore sicurezza (si vedano i consigli qui di seguito).

Risparmiarsi le procedure di cui sopra può costare caro, come testimonia la storia del signor Rossi (nome di fantasia). Il signor Rossi ha ereditato la casa dei suoi genitori e intende ristrutturarla. Affida il progetto a un impresario generale.

Se l’impresario generale fallisce...

Nel corso della ristrutturazione, il signor Rossi versa diversi acconti. I lavori sono già a buon punto nel momento in cui riceve un’e-mail dall’impresario generale: la società è indebitata e ha dichiarato fallimento. Il signor Rossi non si preoccupa visto che la ristrutturazione è praticamente conclusa, a parte qualche piccolo lavoro di rifinitura.

Tuttavia, il fallimento ha un effetto domino: alcuni artigiani erano impiegati dall’impresario generale in svariati progetti e, da parecchio tempo, devono ricevere arretrati loro spettanti. Per evitare di farsi carico di crediti ingiustificati, il signor Rossi richiede di visionare i libri contabili dell’impresario generale. L’Ufficio esecuzioni e fallimenti respinge però la richiesta.

Cresce l'irritazione nel signor Rossi. Infatti, l’impresario generale ha utilizzato i suoi acconti per altri scopi. E siccome quest’ultimo non è più in grado di saldare le fatture insolute, è il signor Rossi a doversene fare carico. Questo è quanto recita l’"Ipoteca legale degli artigiani e imprenditori": ogni artigiano può registrare un pegno sull'equivalente in valore del suo lavoro e quindi far valere il pagamento delle sue prestazioni. In altre parole: se il signor Rossi non salda gli importi dovuti, nel peggiore dei casi ciò può portare a una realizzazione del pegno immobiliare.

Consigli utili

Per tutelarsi da doppi pagamenti e perdite, bisognerebbe considerare i seguenti punti:

  • Spesso gli impresari generali pretendono acconti consistenti. Nel settore edilizio, l’importo usuale degli acconti è tra i 20'000 e i 30'000 franchi. Non superi questa cifra.
  • Richieda assolutamente una conferma di finanziamento della banca dell’impresario generale e la cosiddetta "Dichiarazione dell’impresa generale". Con essa, la banca dell’impresario generale attesta di utilizzare i suoi pagamenti esclusivamente per il suo progetto di costruzione. Se la banca non rilascia una dichiarazione del genere significa che forse nutre dei dubbi sulla solvibilità dell’impresario generale!
  • Stabilisca nel contratto che verserà gli acconti dovuti soltanto quando l’impresario sarà in grado di mostrarle il corrispondente controvalore sul cantiere.

Sta per comprare casa? O per avviare lavori di ristrutturazione? Non si faccia cogliere impreparato. Trova informazioni preziose nella scheda informativa gratuita. Oppure fissi un appuntamento non vincolante presso la succursale VZ di Lugano.

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