Conseils pour vos hypothèques

Newsletter du 7 février 2020

Recevez régulièrement les analyses et estimations de nos experts sur les thèmes des hypothèques et de l’évolution des taux et des marchés. Avec de précieux conseils pour votre stratégie hypothécaire personnelle.

Les thèmes de cette édition:

Hypothèques: des prix alléchants, mais pourtant trop élevés

Les taux négatifs ont bouleversé le marché hypothécaire. Les propriétaires immobiliers se réjouissent des taux bas, mais ils oublient qu’ils paient encore trop.

Quiconque possède un logement ou contracte une hypothèque se doit de connaître certains mécanismes.

1. Une hypothèque fixe bon marché est encore trop chère

Les taux négatifs ont rendu de nombreux emprunteurs "peu regardants à la dépense": comme les hypothèques fixes à long terme sont très bon marché, ils se contentent de la première offre de leur banque. Et surtout, ils ne se donnent plus la peine de remettre en question leur stratégie hypothécaire. Peu ont conscience de l’argent qu’ils perdent ce faisant.

Il vaut la peine d’étudier les alternatives. Les hypothèques monétaires ont presque toujours été meilleur marché. Un emprunteur ayant, de 2009 à 2019, opté pour une hypothèque à taux fixe, a payé en moyenne 224'000 francs. Avec une hypothèque monétaire, cette somme se serait limitée à 64'000 francs, soit 160'000 francs de moins.

Comparaison des modèles hypothécaires sur le long terme
Exemple: volume hypothécaire de 600'000 francs (respectivement à partir de/jusqu’à la moitié de l’année); indications en francs
Comparaison des modèles hypothécaires sur le long terme

2. La courbe fictive des taux, une invention des banques

En général, les banques financent les hypothèques avec des fonds d’épargne. Ces fonds sont souvent rémunérés un minimum, même si la Banque nationale applique des taux négatifs aux dépôts des banques.

Les banques devraient normalement ramener les taux des comptes d’épargne en dessous de zéro. Elles sont encore rares à le faire pour éviter de perdre leurs épargnants.

À la place, de nombreuses banques ont augmenté leurs frais et leur marge sur les hypothèques: malgré les taux négatifs, elles calculent le taux des hypothèques fixes avec un taux fictif d’au moins 0 %, qu’elles majorent de leur marge de crédit. Or, les taux interbancaires réels sont négatifs (jusqu’à – 0,5 % pour les hypothèques fixes à 5 ans, par exemple). Ces hypothèques coûtent donc 0,5 % trop cher.

On spécule sur le moment où les banques vont instaurer des taux négatifs sur les comptes d’épargne. Le seuil plancher de 0 % pour les taux hypothécaires pourrait alors être mis au débat. Si les banques appliquent des taux négatifs aux fonds d’épargne, l’octroi de crédits devrait rapporter suffisamment même si elles paient quelque chose aux propriétaires immobiliers pour le financement.

3. Que se passe-t-il si la situation de vie évolue?

Les banques recommandent des hypothèques à taux fixe sur trois à cinq ans, car elles leur rapportent le plus. Bien qu’à un prix alléchant, ces hypothèques sont néanmoins trop chères. D’ordinaire, les hypothèques fixes conviennent aux emprunteurs qui recherchent une grande sécurité budgétaire ou qui escomptent une hausse des taux.

Mais fixer le taux sur une longue période, c’est prendre de gros risques. Un changement professionnel, une maladie ou un divorce peuvent obliger le propriétaire à vendre le logement et à résilier l’hypothèque avant terme, ce qui revient généralement très cher.

La banque place alors la somme remboursée sur le marché monétaire ou des capitaux pendant la durée résiduelle. Si elle perçoit un taux d’intérêt inférieur à celui de l’hypothèque, elle subit une perte qu’elle facture au propriétaire au titre de "pénalité de remboursement anticipé". Si les taux du marché des capitaux sont négatifs, certaines banques contraignent le propriétaire à verser la totalité des intérêts jusqu’à l’échéance, mais aussi les taux négatifs!

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Financer son logement avec la caisse de pension: ce que vous devez savoir

L’achat d’un logement est souvent le plus gros investissement d’une vie, et il n’est possible que grâce au capital de la caisse de pension. Attention aux points suivants.

La Confédération encourage l’accession à la propriété en permettant de retirer tout ou partie de l’avoir de la caisse de pension. En général, ces retraits anticipés sont autorisés jusqu’à trois ans avant l’âge de la retraite. Les assurés de 50 ans ou moins peuvent retirer l’intégralité du capital disponible. Passé cet âge, c’est soit le montant qui était acquis à 50 ans, soit la moitié de l’avoir disponible au moment de la demande de versement anticipé, selon le plus élevé des deux.

Pour financer son logement avec l’avoir de la caisse de pension, il faut prendre en compte certains points. Le montant retiré est imposable une seule fois, en tant que revenu. Cet impôt sur le versement en capital doit être financé avec des fonds propres non liés à la prévoyance; il n’est donc pas permis de le déduire du montant retiré. Par ailleurs, le versement anticipé entraîne généralement une forte réduction de la rente versée par la caisse de pension.

Ainsi, l’assuré qui retire 200'000 francs à 45 ans verra son capital vieillesse amputé d’environ 300'000 francs à la retraite avec une rémunération moyenne de l’avoir de 2%. C’est un manque à gagner d’environ 20'000 francs par an. Et dans de nombreuses caisses, les prestations de décès et d’invalidité sont elles aussi réduites.

La mise en gage est souvent préférable

La mise en gage est une alternative intéressante. L’avoir de prévoyance mis en gage sert de garantie à la banque. En contrepartie, elle accorde un prêt hypothécaire supplémentaire qui doit être amorti sur quinze ans, comme une hypothèque de 2e rang.

Quel est l’avantage de la mise en gage? Le prêt hypothécaire supplémentaire accroît certes la charge d’intérêts et les tranches d’amortissement annuelles. Mais un calcul des coûts complets révèle que les deux variantes présentent des coûts comparables si l’on tient compte des conséquences fiscales et sur la prévoyance (voir tableau).

Coûts: retrait anticipé ou mise en gage ?
Exemple (simplifié): âge 50 ans; prix d’achat/valeur de nantissement 1 million de francs; calcul conservateur du taux hypothécaire; en francs.
Coûts: retrait anticipé ou mise en gage ?

En effet, opter pour la seule mise en gage de son avoir de vieillesse permet de continuer à effectuer des rachats volontaires. Cela est très intéressant fiscalement, car les sommes versées pour le rachat sont déductibles du revenu imposable. Par contre, après un versement anticipé, de tels rachats ne sont de nouveau possibles qu’après remboursement intégral du capital retiré. En outre, la mise en gage permet de déduire plus d’intérêts du revenu imposable tout en conservant des prestations inchangées.

Compenser la réduction des prestations

L’assuré qui opte pour le versement anticipé doit impérativement compenser la réduction des prestations. À cet effet, il peut mettre un montant de côté chaque année (voir "Reconstitution annuelle de l’épargne" dans le tableau). Une assurance de risque pur lui permettra en outre de compenser la baisse des prestations d’invalidité et de décès (voir "Assurance de risque").

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La rente immobilière: pour ne pas devoir vendre son bien immobilier à la retraite

Les propriétaires immobiliers qui ont épargné toute leur vie pour financer leur maison souhaitent généralement y vivre le plus longtemps possible. Mais leurs finances ne le leur permettent pas toujours. Voici en quoi une rente immobilière peut les aider.

La retraite s’accompagne habituellement d’une baisse considérable des revenus. De ce fait, de plus en plus de propriétaires ont du mal à joindre les deux bouts bien qu’ils possèdent un bien immobilier de valeur.

Une augmentation de leur hypothèque est rarement possible, car la banque exige la même viabilité financière avant et après le départ à la retraite. Dans une telle situation, personne n’aimerait être contraint de vendre sa maison ou son appartement afin de dégager les fonds nécessaires. La rente immobilière est la solution idéale pour les retraités qui souhaitent continuer à vivre dans leur logement malgré une rente modeste.

Aussi appelée "hypothèque inversée", la rente immobilière fonctionne à l’inverse du financement "normal" d’un bien immobilier: le propriétaire ne rembourse pas un prêt, mais perçoit une somme d’argent calculée sur la base de la valeur de l’objet. En contrepartie, il paie des intérêts à l’avance pour toute la durée de l’hypothèque.

Quels avantages pour les propriétaires à la retraite? 

  • Être assuré de pouvoir continuer à vivre dans sa maison au cours des dix à quinze prochaines années. En effet, les banques refusent de plus en plus souvent de renouveler l’hypothèque des retraités dont la capacité financière n’est plus garantie du fait de la baisse des revenus. Or, la rente immobilière permet d’y remédier pendant toute la durée de l’hypothèque.
  • Éviter de devoir soudain vendre sa maison.
  • Pour les personnes ayant de faibles revenus et une fortune modique, améliorer sa retraite grâce au capital versé dans le cadre de la rente immobilière.
  • Avoir une marge de manœuvre financière grâce au capital issu de la rente immobilière, notamment pour assumer des dépenses imprévues comme les soins médicaux et le remplacement d’équipements obsolètes ou pour réaliser des investissements indispensables tels qu’un nouveau chauffage.
  • Pour le conjoint survivant, conserver le logement malgré de faibles revenus en réglant judicieusement sa succession.

Vérifiez si votre bien remplit les conditions pour souscrire une rente immobilière. Celle-ci n’est accordée que pour des biens parfaitement entretenus dont la valeur vénale est d’au moins un million de francs. Le moment est particulièrement favorable pour conclure une rente immobilière, car le niveau des intérêts des hypothèques à taux fixe conclues sur le long terme est extrêmement bas.

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