Conseils pour vos hypothèques

Newsletter du 8 novembre 2019

Recevez régulièrement les analyses et estimations de nos experts sur les thèmes des hypothèques et de l’évolution des taux et des marchés. Avec de précieux conseils pour votre stratégie hypothécaire personnelle.

Les thèmes de cette édition :

Des taux négatifs pour les hypothèques? Six questions à Lorenz Heim

Des banques versant des intérêts aux emprunteurs: le monde à l’envers, est-ce pour bientôt? Le responsable des hypothèques chez VZ nous répond.

Les intérêts hypothécaires peuvent-ils baisser plus?

Actuellement, les taux interbancaires montrent que les échéances à dix ans et au-delà sont soumises à des taux d’intérêt négatifs. C’est pourquoi le plancher fictif de 0 %, auquel s’ajoute la marge de crédit, s’applique à toutes les durées. Il ne pourrait baisser que si les banques rémunéraient l’épargne avec des taux négatifs.

Quelles sont les attentes sur le marché?

La Réserve fédérale américaine est en train d’abaisser les taux d’intérêt. Et en Europe, la Banque centrale européenne (BCE) a clairement signalé son intention de procéder à un nouvel assouplissement de sa politique monétaire. Les taux directeurs devraient se maintenir à leurs niveaux actuels, voire à des niveaux plus bas jusqu’à la mi-2020. La Banque nationale suisse (BNS) doit s’aligner sur le taux fixé par la BCE pour éviter que le franc ne s’apprécie. Autrement dit, en Suisse aussi, les taux d’intérêt pourraient se stabiliser à un niveau plancher ou même encore baisser. Si la BCE réduit effectivement les taux d’intérêt, la BNS pourrait alors être contrainte d’abaisser le taux d’intérêt négatif actuel de 0,75% à -1%.

Intérêts hypothécaires: évolution depuis 2009
Intérêts hypothécaires: évolution depuis 2009

Source: indice hypothécaire de VZ (avec plus de 40 banques et assurances)

Faut-il donc attendre que les hypothèques à taux fixe baissent encore?

L’intérêt d’une hypothèque à taux fixe est de se protéger contre une augmentation des taux. Or, les acteurs du marché ne tablent pas sur une hausse à longue échéance. Seul un renversement de tendance pourrait justifier d’envisager un taux fixe. En attendant, les hypothèques du marché monétaire constituent le meilleur choix. Si le plancher fictif devait baisser, ces hypothèques ainsi que celles à taux fixe, deviendraient encore meilleur marché. Elles constituent donc la solution idéale et offrent une plus grande souplesse si l’hypothèque devait être remboursée de manière anticipée, par exemple en cas de divorce ou de perte d’emploi.

Jusqu’où les taux peuvent-ils baisser?

En théorie, il n’y a pas de plancher, mais plus les taux se rapprochent de zéro, plus les épargnants se rabattent sur d’autres placements. Si cela continue, nous finirons peut-être même par rétablir le troc.

Au Danemark, des propriétaires immobiliers ont reçu de l’argent pour leur hypothèque. Est-ce pensable chez nous?

Au Danemark, la majorité des hypothèques sont financées directement sur le marché des capitaux et ceux qui y investissent s’accommodent de rendements négatifs. En Suisse, les comptes d’épargne sont rémunérés à 0 % au minimum. Ce qui signifie que chez nous, les épargnants subventionnent les emprunteurs.

Les locataires peuvent-ils aussi recevoir de l’argent pour le loyer qu’ils payent?

Non, car il existe une limite: les bailleurs préféreront laisser un logement vide plutôt que de le louer à perte. Ainsi, ils réalisent au moins un rendement nul. Ce phénomène, considéré abusivement comme une protection contre la déflation, explique la persistance d’une demande élevée pour les objets de rendement.

Vous souhaitez bénéficier de conditions avantageuses le plus longtemps possible avec votre logement? Les experts de VZ vous aideront volontiers. Commandez la fiche technique sans frais ou bien convenez d’un rendez-vous dans la succursale VZ la plus proche.

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Hypothèque après 65 ans: attention

Nombre de propriétaires âgés ne reçoivent plus d’hypothèque de la part de leur banque. Dans le pire des cas, ils sont même forcés de vendre leur maison car ils ne remplissent plus les critères de capacité financière de leur banque.

à la retraite, il faut porter une attention particulière aux hypothèques afin que la facture ne soit pas trop salée. Suivre les conseils suivants peut permettre d’éviter une vente forcée.

1. Amortir moins: au moment de leur départ à la retraite, de nombreux propriétaires immobiliers utilisent une grande partie du capital versé par la caisse de pension pour rembourser leur hypothèque. Comme ils touchent dès lors une rente moindre de la part de leur caisse de pension, ils sont pénalisés lors du calcul de la capacité financière. Or, les banques refusent généralement d’augmenter une hypothèque si les frais de logement théoriques s’élèvent à plus d’un tiers des revenus des rentes.

Conseil: gardez suffisamment de liquidités. Vous disposez ainsi de la marge nécessaire pour faire face à d’éventuelles difficultés financières. 

2. Hypothèque de second rang: de nombreuses banques n’octroient en principe plus d’hypothèque de second rang aux retraités, même s’ils ont les moyens de la financer. Certaines banques exigent même le remboursement total de l’hypothèque de second rang avant le départ à la retraite. Comme pour les amortissements, ce remboursement a des effets négatifs sur la capacité financière s’il est réalisé avec des capitaux issus de la caisse de pension.

Conseil: l’Association des banquiers prévoit un amortissement dans un délai de quinze ans, indépendamment de l’âge. Optez donc pour un établissement qui applique cette directive et octroie aussi des hypothèques de second rang aux retraités qui peuvent la financer.

3. Rester flexible: les retraités souhaitent souvent bloquer les taux hypothécaires à long terme. Cela comporte toutefois deux inconvénients. Premièrement, les hypothèques à taux fixe sont généralement plus onéreuses que les hypothèques Libor. Deuxièmement, l’expérience a montré que de nombreux propriétaires d’une maison déménagent dans un appartement en propriété après la retraite. Or, toutes les banques ne sont pas d’accord de transférer une hypothèque à taux fixe sur un nouvel objet. Dans le pire des cas, il faudra résilier l’hypothèque avant son terme, ce qui peut entraîner des frais exorbitants (cf. tableau ci-dessous).

Conseil: misez sur des hypothèques Libor, avantageuses et flexibles, et gardez à l’œil les taux des hypothèques fixes. En changeant de modèle au bon moment, mais pas avant, vous pouvez réaliser de grandes économies dans les années à venir.

Résilier une hypothèque à taux fixe avant terme coûte cher
Exemple: hypothèque à taux fixe sur 12 ans pour un montant de 500'000 francs, résiliation anticipée après 5 ans.
Résilier une hypothèque à taux fixe avant terme coûte cher

4. Financer à court terme: même à un âge avancé, certains propriétaires concluent des hypothèques à taux fixe pour des durées de 10 ans ou plus. Cela peut compliquer le partage successoral. Certaines banques exigent même que le contrat soit résilié de manière anticipée si le preneur de crédit décède. Cela peut coûter très cher.

Conseil: si vous avez plus de 75 ans, misez sur des hypothèques à taux fixe de courte durée. Assortissez-les d’un plafond d’intérêts pour limiter votre charge hypothécaire.

5. Opter pour une rente immobilière: vous avez amorti votre hypothèque et souhaitez la renouveler? Dans ce cas, il vaut la peine d’examiner la rente immobilière. En voici le principe: si votre bien immobilier est très hypothéqué, l’hypothèque sera augmentée. Avec une partie de cet argent, vous payez les intérêts pour les prochaines années à l’avance, avec le reste, vous améliorez votre retraite. 

Conseil: pour cela, choisissez le bon fournisseur d’hypothèque. VZ est l’un des rares prestataires à proposer une rente immobilière.

Vous souhaitez savoir si votre hypothèque sera financièrement supportable après votre départ à la retraite? Les experts de VZ vous aideront volontiers. Commandez la fiche technique sans frais ou bien convenez d’un rendez-vous dans la succursale VZ la plus proche.

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Immobilier de rendement: les projets de crowdfunding représentent-ils un investissement rentable?

Les plateformes de financement participatif affichent des rendements alléchants. Mais attention: comme partout, les gains mirifiques cachent souvent des dangers.

De plus en plus d’investisseurs s’intéressent aux financements participatifs (crowdfunding). VZ a donc examiné une offre proposée sur une plateforme connue, avec une promesse de rendement d’environ 6 %. Les calculs ont mis en évidence les risques suivants:

Rendement Un placement immobilier s’inscrit généralement sur la durée. Les intérêts hypothécaires n’ont jamais été aussi bas, mais s’ils devaient un jour repartir à la hausse, le rendement des fonds propres pourrait chuter radicalement (cf. tableau).

Une hausse des taux d'intérêt réduirait le rendement des fonds propres de 50%
Exemple: projet de crowdfunding; immeuble locatif en région rurale; prix d'achat 6,2 millions de francs; fonds propres 2,5 millions de francs, hypothèque de 3,7 millions de francs (durée 8 ans); données en francs
Une hausse des taux d'intérêt réduirait le rendement des fonds propres de 50%

Entretien Les frais d’entretien estimés dans le cadre de ces projets sont souvent trop faibles. Les besoins d’entretien augmentent avec le temps et il arrive un moment où l’immeuble doit être rénové ou vendu.

Revenus locatifs Ces immeubles sont généralement mal situés. Le risque qu’une partie des locaux reste vide ou que les loyers baissent est donc élevé. Le rendement promis peut ainsi s’avérer irréaliste.

Liquidité En cas d’effondrement du marché immobilier, il est difficile de trouver des acheteurs pour les objets immobiliers dont l’emplacement est défavorable. En outre, les détenteurs de parts ne peuvent même pas habiter dans leur bien, car contrairement aux propriétaires par étages, ils ne sont pas titulaires d’un droit d’habitation.

Différend Même si tous les actionnaires sont d'accord tant que les taux d'intérêt restent bas, il n'est pas exclu qu'un différend survienne si les taux d'intérêt augmentent et que la valeur baisse.

Vous voudriez savoir à quoi vous devez prêter attention lors de l’achat d’un objet de rendement? Les experts de VZ vous aideront volontiers. Commandez la fiche technique sans frais ou bien convenez d’un rendez-vous dans la succursale VZ la plus proche.

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