Eigenmietwert adieu:

Nach mehreren gescheiterten Versuchen wird der Eigenmietwert nun doch abgeschafft: Die Schweizer Stimmbevölkerung hat im Herbst 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt, in dem sie den Kantonen die Einführung von Objektsteuern auf Zweitwohnungen erlaubt hat.

Wann der komplette Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung umgesetzt wird, ist zwar noch offen. Man rechnet mit einer Umsetzungsfrist von mindestens zwei Jahren. Damit wäre der Eigenmietwert frühestens ab Anfang 2028 Geschichte – bis dahin gelten weiterhin die bisher gültigen Regelungen.

Mit dem beschlossenen kompletten Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ändert sich für die Wohneigentümerinnen und -eigentümer künftig einiges:

• Wer keine vermieteten Immobilien besitzt, kann auch keine Schuldzinsen mehr abziehen. Ausnahme: Erstkäufer einer selbstbewohnten Immobilie können zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug machen.
• Ohne Eigenmietwertbesteuerung drohen gerade den Berg- und Tourismuskantonen mit vielen Zweitwohnungen hohe Einnahmeausfälle. Daher haben sie nun die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einzuführen, um die Ausfälle zu kompensieren.

Diese Wohneigentümer profitieren von der Abschaffung

Vor allem Erstkäufer können besonders von der Abschaffung profitieren: Zum einen bleibt ein beschränkter Schuldzinsabzug möglich. Zum anderen fallen bei Neubauten üblicherweise nur geringe Unterhaltskosten an. Auch viele Pensionierte können mit Steuererleichterungen rechnen, denn da ihre Hypothek oft bereits stark amortisiert ist, spüren sie den Wegfall des Schuldzinsabzugs weniger stark als die Streichung des Eigenmietwerts.

Für Eigentümer älterer oder sanierungsbedürftiger Immobilien gestaltet sich die Situation hingegen weniger günstig. Sie verlieren den Abzug für werterhaltende Investitionen und die Unterhaltspauschale. Zudem können bei stark verschuldeten Objekten die höheren Hypothekarzinsen künftig steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Das bisherige System begünstigte vor allem jene mit hohen Zins- und Unterhaltskosten. Nach der Abschaffung sind diese Eigentümer steuerlich schlechter gestellt.

Ist jetzt Zeit für eine Amortisation?

Viele Immobilienbesitzer sind unsicher, ob sie jetzt ihre Hypothek ganz oder teilweise amortisieren sollten. Grundsätzlich empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung, denn durch die Amortisation wird Kapital im Eigentum gebunden. Dabei spielt es auch eine Rolle, wie die Mittel alternativ verwendet würden: Geld, das ungenutzt auf einem Konto liegt, kann sinnvoll für die Amortisation eingesetzt werden – selbst nach Abschaffung des Eigenmietwerts. Wer das Kapital dagegen gewinnbringend investiert, profitiert meist weniger von einer Amortisation.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Ein Eigenheimbesitzer zahlt seine Hypothek komplett zurück und bindet dafür 500'000 Franken (Tabelle). Dadurch entgehen ihm die Erträge, die er mit diesem Vermögen erzielen könnte. In der Regel liegen die Renditen von Vermögen auch nach Steuern über den Hypothekarzinsen.

Obwohl der Hausbesitzer keine Hypothekarzinsen mehr zahlt, bleiben ihm unter dem Strich jährlich 2600 Franken weniger zum Leben. Die Amortisation wirkt sich für ihn somit insgesamt eher belastend auf seine finanzielle Situation aus.

Tipp: Amortisieren Sie nicht zu viel und halten Sie genügend Reserven für Unvorhergesehenes zurück. Hypothekarnehmer im Pensionsalter müssen zudem darauf achten, dass sie genügend liquide Mittel behalten. Nach der Pensionierung kann es schwierig sein, die Hypothek wieder zu erhöhen. Wenn Sie mit Vorsorgegeldern amortisieren möchten, sollten Sie unbedingt klären, wie sich das auf die Renten auswirkt.

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