Ipoteche

Ipoteca Libor: l’importante in sintesi

Negli ultimi anni, sempre più proprietari di beni immobili hanno virato verso le ipoteche del mercato monetario, poiché più convenienti di quelle a tasso fisso. Il tasso di riferimento per questo tipo di ipoteche, il Libor, sarà abolito entro la fine del 2021 e sostituito dal Saron. Le ipoteche del mercato monetario, le cosiddette ipoteche Libor, continueranno comunque a esistere

1. Come funziona un’ipoteca Libor?

Con il passare degli anni, le ipoteche Libor (o ipoteche del mercato monetario) diventano sempre più vantaggiose rispetto alle ipoteche a tasso fisso. Si tratta fondamentalmente di ipoteche a tasso fisso con durata molto breve – di pochi mesi.

Il tasso di riferimento è il LIBOR (London Interbank Offered Rate). Si tratta del tasso di riferimento europeo al quale le banche si prestano denaro tra loro, spesso durante la notte, dopo la chiusura dei mercati, per una durata massima di dodici mesi. Entro la fine del 2021, il Libor sarà abolito e sostituito da un tasso di interesse di riferimento più appropriato, il Saron.

La maggior parte delle ipoteche del mercato monetario fa riferimento al Libor a 3 o a 6 mesi, vale a dire che gli adeguamenti degli interessi avvengono di norma a intervalli di tre o sei mesi – solitamente all’inizio di un trimestre o un semestre. Su tale tasso d’interesse di base, i finanziatori propongono un margine che si orienta alla solvibilità individuale del cliente.

I contratti quadro per le ipoteche del mercato monetario prevedono in genere una durata da tre a cinque mesi. Diversamente dalle ipoteche a tasso fisso, la disdetta anticipata di tali contratti è, di solito, nettamente più conveniente nel caso in cui si è costretti inaspettatamente a vendere la casa. Spesso, inoltre, le disposizioni contrattuali prevedono che i clienti possano passare a un’ipoteca a tasso fisso alla scadenza successiva, qualora si profili un aumento dei tassi.

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2. Quale impatto avrà l’abolizione del Libor

Il Libor sarà abolito entro la fine del 2021 fondamentalmente per due motivi. Il primo: è troppo poco rappresentativo. Il secondo: per molte durate non vengono più concluse vere e proprie transazioni non garantite. Ciò significa che i prezzi per attività di questo tipo possono essere solo stimati. Inoltre, con il passare del tempo, le banche lo avevano condizionato a loro vantaggio, per conseguire utili o evitare perdite su derivati sui tassi d’interesse.

Le ipoteche del mercato monetario esisteranno comunque anche dopo l’abolizione del Libor.  A sostituirlo in Svizzera sarà il Saron (Swiss Average Rate Overnight). Contrariamente al Libor, il Saron viene calcolato dalla BNS e dal gestore di Borsa SIX in base a transazioni realmente eseguite dagli istituti finanziari. Il Saron non sarebbe pertanto assolutamente manipolabile.

La maggior parte delle ipoteche del mercato ipotecario si basano su tassi per durate dai 3 ai 6 mesi. Il Saron tuttavia è un tasso giornaliero. Un gruppo di lavoro della Banca nazionale svizzera ha pertanto sviluppato sette diverse varianti che potrebbero rivelarsi idonee alle ipoteche del mercato monetario. Il denominatore comune è tali varianti è il Compounded Saron, una sorta di tasso di interesse medio riferito al passato.

La soluzione all’odierno Libor si propone come una variante in cui la base di calcolo viene anticipata di un mese. Ciò significa in pratica, che per il terzo trimestre 2019 si fa riferimento al Compounded Saron relativo al periodo compreso tra il 1° giugno e il 31 agosto. Questo metodo di calcolo si presenta il più equo sia per i titolari di ipoteche, sia per le banche.

A prescindere dalla variante scelta dalle banche, il cambiamento sarà percepito appena dai titolari di ipoteche. Uno studio di VZ mostra che l’andamento del Saron è praticamente identico al Libor a 3 mesi (si veda il grafico).

In vista dell’abolizione del Libor, alcune banche hanno limitato la durata delle rispettive ipoteche al 2021. Altre invece hanno eliminato questo tasso del tutto dall’offerta, incentivando i propri clienti a optare per l’ipoteca a tasso fisso: non senza profitto, visto che con le ipoteche a tasso fisso le banche guadagnano di più. 

Scheda informativa

Risparmiare sugli interessi ipotecari

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Tra l’altro, le ipoteche a tasso fisso di breve durata non danno l’opportunità ai clienti, come avviene per le ipoteche Libor, di passare a ipoteche di durata maggiore in caso di aumento dei tassi. Non è nemmeno da escludere che le banche useranno il passaggio dal Libor al Saron per aumentare i tassi – e anche il loro margine.

Le ipoteche del mercato monetario rappresentano la forma di finanziamento ipotecaria più vantaggiosa. Chi vuole risparmiare sugli interessi ipotecari dovrebbe pertanto optare per questo modello e scegliere una banca che offra contratti quadro di cinque anni.  Questo protegge contro eventuali margini bancari più elevati. Presso VZ VermögensZentrum e presso l’associazione di proprietari fondiari APF-HEV Ticino è ancora possibile stipulare ipoteche del mercato monetario con una durata prestabilita di cinque anni.

Se tuttavia non si vuole rinunciare all’ipoteca fissa, non punti tutto su un unico cavallo. È consigliabile in tali casi stipulare un’ipoteca fissa solo per un terzo del credito e, per i restanti due terzi, per un’ipoteca del mercato monetario. Se i tassi dovessero davvero aumentare, potrà sempre convertire una tranche in un’ipoteca a tasso fisso.

3. Conseguenze degli interessi negativi

Fino a pochi anni fa, l’introduzione di un tasso d’interesse negativo in Svizzera era una misura impensabile. Eppure è quanto avvenuto, esattamente nell’agosto del 2011: all’epoca, le banche straniere erano disposte ad investire il loro denaro presso le banche svizzere e a pagare per questo.

Tale evoluzione ha spaventato non poco gli istituti ipotecari: i loro contratti di credito per le ipoteche Libor non contemplavano allora nessuna clausola per l’eventualità in cui il Libor scivolasse in territorio negativo. C’era dunque il rischio che i titolari di un’ipoteca fossero costretti a pagare, in casi limite, addirittura gli interessi.

Le misure sono state immediate: le banche hanno provveduto subito ad adeguare i contratti, escludendo a priori tale eventualità. Pertanto, chi ha stipulato un’ipoteca Libor dopo l’agosto del 2011, nel suo contratto trova una clausola in base alla quale l’interesse base è pari allo zero percento qualora il Libor dovesse scendere sotto lo zero.

4. Assicurare l’ipoteca del mercato monetario da tassi elevati

Il tasso d’interesse di un’ipoteca Libor può essere soggetto a oscillazioni importanti. Si pensi che, alla fine del 2018, le ipoteche Libor costavano appena l’1 percento mentre all’inizio degli anni Novanta il tasso d’interesse superava il 10 percento. Come tutelarsi contro i tassi elevati? Ci sono diverse possibilità.

Una di queste prevede l’applicazione di un tetto del tasso – il cosiddetto "cap": grazie a questa misura, ogni titolare di un’ipoteca può stabilire l’interesse massimo disposto a pagare per l’ipoteca del mercato monetario. Tale "assicurazione" richiede il pagamento di un premio, che varia a seconda del livello attuale degli interessi, del tasso di interesse massimo e della durata dell’assicurazione. Di norma, più è basso il tetto dei tassi, più sono elevati i costi dell’assicurazione. 

Presso molte banche la copertura del tasso d’interesse, qualora si opti per le ipoteche Libor, è obbligatoria. In questo caso, il premio per il tetto dei tassi è contenuto nel tasso d’interesse dell’ipoteca e non deve essere pagato tutto in una volta. Questo tuttavia presenta uno svantaggio per i clienti: la banca dispone ammontare e durata dell’assicurazione, mentre i clienti possono, nella migliore delle ipotesi, scegliere solo tra due diversi tassi di interesse massimi e durate.

In genere, stipulare coperture con una durata inferiore a cinque anni, non conviene: gli interessi dovrebbero aumentare in modo drastico in tempi più brevi per poter far riferimento all’assicurazione e beneficiarne. Pertanto la copertura si rivela utile solo se la si stipula per un periodo superiore ai cinque anni.

Chi non vuole stipulare alcuna copertura, può costituirsi delle riserve in forma autonoma nel caso in cui il Libor dovesse aumentare in modo consistente. Ciò significa in concreto mettere da parte regolarmente la differenza tra il tasso attuale e il tasso medio a lungo termine per ipoteche del 5 percento. Qualora il tasso d’interesse dell’ipoteca Libor superi il 5 percento, si può attingere a tale riserva.

È possibile anche fare riferimento al servizio gratuito Allarme interesse ipotecario VZ Questo servizio permette al contraente di stabilire il limite che gli permette, qualora venga superato, di convertire la sua ipoteca del mercato monetario in una a tasso fisso. Se e quando tale limite viene superato, scatta l’allarme e il titolare dell’ipoteca viene avvisato per tempo per effettuare il cambiamento.