Ipoteche

Costituzione in pegno o prelievo anticipato?

Per l'acquisto di una casa di proprietà è possibile prelevare in anticipo o costituire in pegno l'avere di cassa pensioni. Un versamento anticipato riduce in genere di molto la rendita di vecchiaia e, presso diverse casse pensioni, anche le prestazioni in caso di invalidità e decesso. Con la costituzione in pegno, il denaro resta in cassa pensioni e l'assicurato percepisce le prestazioni integrali.

Roman Fäh

Responsabile Succursale

Alla riscossione, l'avere delle casse pensioni va tassato come reddito, ma separatamente dagli altri redditi e a un'aliquota fiscale ridotta. L'ammontare dell'imposta varia a seconda del luogo di domicilio e dell'importo.

L'istituto di previdenza versa il denaro direttamente alla banca che accorda l'ipoteca. Il beneficiario deve pertanto corrispondere le rispettive imposte ricorrendo ad altri fondi.

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Scegliendo la costituzione in pegno, l'avere previdenziale funge da garanzia per la banca. Questa, in contropartita, concede un prestito ipotecario supplementare per un importo massimo del 90 percento della somma costituita in pegno. Qualora il titolare dell'ipoteca non ottemperi ai suoi obblighi, non pagando ad esempio gli interessi ipotecari, la banca può rivalersi sull'avere di cassa pensioni costituito in pegno.

L'avere di cassa pensioni è una garanzia solida per le banche che, di norma, concedono in contropartita un'ipoteca fino al 90 percento del valore dell'immobile al posto dell'usuale 80 percento. L'ipoteca supplementare, garantita dal denaro della cassa pensioni, si ottiene in genere alle stesse condizioni di tasso della prima ipoteca. L'ipoteca supplementare viene tuttavia trattata come una seconda ipoteca e va ammortizzata per intero nel giro di 15 anni.

Chi costituisce in pegno il suo avere previdenziale può continuare a effettuare riscatti volontari nella cassa pensioni. Tali riscatti sono fiscalmente molto vantaggiosi, perché l'importo versato è detraibile dal reddito imponibile. Dopo un versamento anticipato, i riscatti volontari sono nuovamente possibili solo se il denaro riscosso anticipatamente è stato rimborsato nella cassa pensioni.

Di primo acchito, una costituzione in pegno sembra costare molto più della riscossione anticipata dell'avere di cassa pensioni: un'ipoteca più elevata ha costi di interesse e rate di ammortamento più alti. Ma se si considerano gli effetti su imposte e previdenza, la costituzione in pegno viene a costare meno del prelievo anticipato (si veda tabella). Infatti, chi decide per la sola costituzione in pegno può dedurre dalle imposte più interessi debitori e continuare a far riferimento alle prestazioni assicurate integrali. 

Chi opta per un prelievo anticipato deve organizzarsi per tempo al fine di colmare le lacune prestazionali. Vale a dire: mettere da parte una somma ogni anno per neutralizzare il ridimensionamento della rendita di vecchiaia e pagare premi assicurativi per compensare le prestazioni esigue in caso di invalidità e decesso.