Acquisto di una casa di vacanza: aspetti da considerare

La proprietà abitativa diventa sempre più cara. Stando ai dati dell’Ufficio federale di statistica, in Svizzera, nel terzo trimestre i prezzi sono saliti del 2,4 percento. Questo sensibile aumento dei prezzi ha coinvolto ormai anche le abitazioni di vacanza. Uno dei motivi è probabilmente il Covid: molti svizzeri, infatti, hanno scoperto il proprio Paese d’origine come destinazione per le vacanze. E in questi luoghi di villeggiatura non vogliono solo trascorrere le vacanze, ma lavorare anche in modalità «home office». Due aspetti che fanno lievitare la domanda di seconde case. Se, nonostante l’attuale evoluzione dei prezzi, si vuole comunque acquistare una casa di vacanza, andrebbero considerati alcuni importanti aspetti:

1) Criteri più severi da parte della banca

In quanto a sostenibilità finanziaria, di solito si applicano gli stessi criteri in vigore per le abitazioni di proprietà: interessi ipotecari, ammortamento e spese di manutenzione non devono superare un terzo del reddito lordo, anche con tassi ipoteticamente al cinque percento.

Attenzione: non è consentito utilizzare mezzi propri provenienti dalla cassa pensioni o dal pilastro 3a. L’avere previdenziale può essere prelevato anticipatamente solo per la prima casa, non per l’abitazione di vacanza.

2) Spese supplementari

Anche la casa di vacanza è una fonte costante di spese accessorie e di manutenzione, e molte persone ne sottovalutano l’entità. Consiglio: gli immobili più vecchi e in cattive condizioni possono risultare particolarmente costosi. Bisognerebbe rivolgersi a uno specialista per far valutare i costi di ristrutturazione e manutenzione di immobili simili.

3) Fondo di rinnovamento

Se la comunione dei proprietari per piani prevede un fondo di rinnovamento per la casa di vacanza, la pianificazione del budget dovrebbe includere anche questi costi annuali. Prima dell’acquisto bisognerebbe anche informarsi sulla disponibilità del fondo di rinnovamento. Se il fondo non è sufficientemente liquido, i proprietari sono tenuti a iniettare ulteriore denaro quando le parti comuni dell’immobile devono essere sottoposte a costose ristrutturazioni. Preziose informazioni in proposito sono contenute anche nel regolamento della comunione dei proprietari per piani e nei verbali delle precedenti assemblee condominiali. Il regolamento indica ad esempio come vengono suddivisi tra i vari proprietari i costi di manutenzione e gestione.

4) Effetti fiscali

Gli immobili sono soggetti a imposta nel luogo in cui sono siti. Ciononostante, le abitazioni di villeggiatura vanno indicate nella dichiarazione d’imposta al domicilio principale. Il valore fiscale dell’immobile va dichiarato come patrimonio. Il reddito locativo o il valore locativo sono invece da dichiarare come reddito, dal quale è possibile comunque sottrarre i costi di manutenzione deducibili e gli interessi ipotecari. Attenzione: il livello di progressione in cui si viene inseriti dipende da reddito e patrimonio complessivi. Una proprietà al di fuori del cantone di residenza può quindi comportare un’imposizione a un’aliquota più elevata anche per il reddito percepito nella residenza principale. Se l’immobile si trova in un altro cantone rispetto a quello di residenza, basta compilare una dichiarazione d’imposta presso la residenza principale. Tuttavia, va inoltrata una copia della dichiarazione d’imposta al comune che ospita la seconda residenza. Le autorità fiscali dei due comuni provvederanno poi a dividersi introiti fiscali e deduzioni.

5) Investimento sconsigliato

Un’abitazione per le vacanze è il luogo ideale per godersi la vita, ma non per far fruttare il denaro. In primo luogo, spesso la proprietà genera costi elevati (cfr. sopra), un fattore che ne assottiglia il rendimento. Secondo: non di rado il ricavo da locazione è inferiore a quanto sperato, poiché solitamente la domanda e il reddito da locazione sono elevati solo durante l’alta stagione. Terzo: al momento della vendita potrebbero maturare imposte sugli utili da sostanza immobiliare, soprattutto se l’immobile viene rivenduto dopo pochi anni.

6) Sensibili oscillazioni di prezzo

Un altro aspetto rende le abitazioni di vacanza poco attraenti come investimento: i prezzi fluttuano più di quelli per le prime case. Le regioni di villeggiatura possono vivere uno sviluppo vertiginoso per anni, ma possono anche perdere il loro fascino con la conseguenza di un calo o un ristagno dei prezzi degli immobili. Soprattutto per i comprensori sciistici, il cambiamento climatico rappresenta un ulteriore fattore di rischio: se non sono situati ad altitudini abbastanza elevate, la neve diventa sempre più rara, e quindi tenderanno ad avere difficoltà nei prossimi anni. Con effetti anche sul prezzo degli immobili.

Se si è particolarmente sfortunati, si vedrà dissolversi come neve al sole il valore della propria casa o abitazione di villeggiatura – e difficilmente poi si deciderà di venderla. Ancora più sfortunato è chi è costretto a vendere l’immobile in una situazione di mercato sfavorevole, ad esempio perché si trova in difficoltà finanziarie. In caso di crisi economica, alcuni proprietari vendono la proprietà di vacanza prima di toccare la prima casa. Questo può determinare una spirale negativa dei prezzi. Conclusione: se si acquista un immobile di villeggiatura bisogna essere consapevoli che, al momento della vendita, si potrebbe ricavarne una somma inferiore al prezzo pagato all’acquisto.

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