Acquisto di casa plurifamiliare: a cosa prestare attenzione
Oggi, chi vuole acquistare una casa plurifamiliare paga prezzi davvero elevati. A maggior ragione, è importante tutelarsi da possibili perdite di valore e ottimizzare il rendimento.
Da anni ormai, la domanda di case plurifamiliari, specie di quelle in buona posizione e con un rischio minimo di restare vacanti, è nettamente maggiore all'offerta. La conseguenza: il loro prezzo sale e il rendimento si ridimensiona. Oggi, molti acquirenti sono già soddisfatti con un rendimento lordo del 4 percento – o anche meno.
Consigli per l’acquisto di un immobile a reddito
Il rendimento lordo è il rapporto tra il reddito da locazione (senza spese accessorie) e il prezzo di acquisto. Quando si tratta di investimenti, però, è determinante il rendimento risultante dopo aver detratto tutti i costi che gravano sul capitale proprio investito. Spesso in questa valutazione si tralasciano alcuni costi o vengono messi in conto importi troppo bassi.
Quanto più vecchia è una casa plurifamiliare, tanto più necessiterà di manutenzione e ristrutturazioni. In determinate circostanze, tuttavia, non tutti i costi di ristrutturazione possono essere scaricati sui locatari. Chi amministra da sé la propria casa plurifamiliare deve calcolare gli stessi importi di un fiduciario o di un amministratore di immobili. Spesso viene valutato erroneamente, se non addirittura ignorato, il rischio di sfitto – e del conseguente ammanco di canoni percepiti – dovuto al cambio di locatario.
Anche la struttura finanziaria ha forti ripercussioni sul rendimento. Con una quota ottimale di capitale proprio e la giusta strategia ipotecaria, il rendimento del capitale proprio è decisamente più alto.
Accumulo di riserve per possibili perdite di valore
Più i prezzi delle case plurifamiliari crescono, maggiore è il rischio di perdite di valore. Nel caso degli immobili a reddito, il criterio determinante è il valore di reddito, dal momento che i redditi da locazione sono più importanti delle condizioni strutturali o delle dotazioni dell’edificio. Con il metodo del valore di redditto, il ricavo da locazione netto annuo viene diviso per un tasso di capitalizzazione adeguato. Tale tasso è composto da un tasso d’interesse privo di rischio e un supplemento per l’illiquidità, per il rischio di mercato e di sfitto, per le spese amministrative, il deprezzamento per vetustà e la manutenzione dell’immobile. Quanto più elevato è il tasso di capitalizzazione, tanto più basso è il valore dell’immobile.
Per immobili a reddito in città, un tasso di capitalizzazione adeguato si aggira attualmente tra il 3 e il 4,5 percento, sebbene il 3 percento viene applicato solo per immobili a bassissimo rischio di sfitto e costi di manutenzione molto contenuti. Per immobili ubicati in zone rurali, un tasso di capitalizzazione adeguato si colloca tra il 4 e il 7 percento.
Le banche finanziano normalmente fino al 75 percento del prezzo di acquisto o del valore di reddito degli immobili a reddito e gli acquirenti devono quindi apportare almeno il 25 percento restante. Se il valore di reddito diminuisce, la banca può richiedere ulteriori mezzi propri, in modo da continuare ad adempiere ai criteri di finanziamento. Se il proprietario della casa plurifamiliare non è in grado di apportare mezzi finanziari aggiuntivi, potrebbe essere costretto a vendere l’immobile in un momento poco favorevole e a subire quindi gravi perdite. Una circostanza che si può evitare se gli acquirenti accantonano ogni anno una parte dei ricavi e utilizzano queste riserve per ammortizzare le conseguenze di una perdita di valore.
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