Suppression de la valeur locative:

La dernière tentative aura été la bonne: en automne 2025, le peuple a mis fin à la valeur locative en acceptant que les cantons puissent introduire un impôt immobilier sur les résidences secondaires.

Personne ne sait encore quand interviendra le changement de système dans l’imposition de la propriété du logement. On estime que deux ans au moins seront nécessaires pour mettre en œuvre la réforme. La valeur locative ne devrait donc rejoindre l’histoire qu’au début de 2028 au plus tôt. Jusqu’à cette date, les règles actuellement en vigueur resteront valables.

Mais les propriétaires immobilières ont intérêt à savoir dès maintenant ce qui les attend:

• Au niveau fédéral, la déductibilité des travaux de restauration des monuments historiques est maintenue. Les mesures d’économie de l’énergie et les frais de démolition ne peuvent plus être déduits. Chaque canton peut continuer à autoriser ou non ces déductions.
• Si les biens immobiliers ne sont pas loués, les charges d’intérêts ne peuvent plus être déduites. Exception: l’acquisition d’un premier immeuble à usage propre donne droit, pendant dix ans, à une déduction limitée des intérêts passifs.
• Pour les cantons touristiques et de montagne, l’abolition de la valeur locative sur les logements de vacances risque d’entraîner de lourdes pertes fiscales. Pour compenser ces pertes, les cantons ont désormais la possibilité de prélever un impôt sur les résidences secondaires.

Qui sont les propriétaires immobiliers avantagés par la réforme?

La suppression de la valeur locative favorise surtout les primo-acquéreurs: ils pourront continuer à déduire une partie des intérêts passifs et les frais d’entretien d’un logement neuf sont habituellement peu élevés. Les retraités aussi peuvent s’attendre à des économies d’impôts: comme une grande partie de leur hypothèque est déjà souvent amortie, la suppression de la déduction des intérêts passifs se fera moins sentir que celle de la valeur locative.

La suppression de la valeur locative se révèle moins intéressante pour les propriétaires de biens anciens ou présentant un besoin de rénovation. En effet, ils perdent la déduction pour les investissements visant à préserver la valeur du bien ou les forfaits pour frais d’entretien. De plus, il ne sera plus possible de faire valoir des intérêts hypothécaires plus élevés pour les objets grevés de lourdes hypothèques.

En résumé, on peut affirmer que l’ancien système favorisait surtout les propriétaires qui supportaient des charges d’intérêts et des frais d’entretien élevés. La suppression de la valeur locative rend la situation fiscale de ces propriétaires moins profitable.

Le temps est-il venu d’amortir?

Beaucoup de propriétaires immobiliers se demandent s’il faudrait maintenant amortir tout ou partie de l’hypothèque. Quoi qu’il en soit, nous recommandons d’examiner la question avec soin, car un amortissement immobilise du capital dans la propriété.

La question de l’utilisation alternative des fonds destinés à l’amortissement joue aussi un rôle. L’argent qui dort sur un compte en banque peut servir au remboursement, y compris après la fin de la valeur locative. En revanche, un amortissement est souvent moins intéressant pour les investisseurs à la recherche de gains en capitaux.

Un exemple suffit à l’illustrer: un propriétaire immobilier rembourse intégralement son hypothèque (tableau). Pour cela, il investit 500'000 francs dans la pierre. Le revenu de la fortune qu’il pourrait obtenir lui échappe. En règle générale, le rendement de la fortune est supérieur aux intérêts hypothécaires, même après impôts.

Bien que le propriétaire ne paie plus d’intérêts hypothécaires, il perd en fin de compte 2'760 francs par an. En d’autres termes, l’amortissement tend à avoir une incidence plutôt défavorable sur sa situation financière.

Conseil: n’amortissez pas trop et gardez suffisamment de réserves pour les dépenses imprévues. Les emprunteurs à la retraite doivent veiller à garder suffisamment de liquidités. À la retraite, il peut en effet être difficile d’augmenter à nouveau l’hypothèque. Si vous souhaitez puiser dans les avoirs de prévoyance pour amortir l’hypothèque, vérifiez au préalable les conséquences sur les rentes.

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