Hypothèques

Retraite: conseils relatifs au bien immobilier et à l’hypothèque

Pour bien préparer sa retraite, il est indispensable de se poser à temps des questions importantes concernant son bien immobilier.

Adrian Wenger

Expert hypothécaire

Lorsque l’on avance en âge, les attentes relatives au bien immobilier changent. De plus, le revenu, qui diminue nettement après l’arrêt d’une activité lucrative, peut avoir un impact sur l’hypothèque. Les conseils suivants vous aideront à prendre les bonnes décisions.

Votre hypothèque est-elle encore supportable financièrement?

Quand les revenus baissent sensiblement, les banques doivent généralement vérifier si les critères de capacité financière sont encore remplis. Une hypothèque n’est considérée comme financièrement supportable que lorsque les taux d’intérêt et les frais annexes ne représentent pas plus d’un tiers du revenu régulier. Cependant, pour calculer les intérêts hypothécaires et la charge supportable, les banques ne se basent pas sur les taux d’intérêt actuels, qui sont faibles, mais sur un taux estimé de 5 %, et elles ajoutent 1 % de la valeur vénale du bien pour couvrir les charges. Si le compte n’y est plus, la banque pourra exiger une réduction de l’hypothèque. Si les propriétaires n’ont pas assez d’argent de côté, ils risquent dans le pire des cas la résiliation de leur hypothèque, voire la vente forcée de leur bien.

Conseil: Demandez-vous au plus tard à 55 ans si votre hypothèque sera financièrement supportable à la retraite.

Faut-il ou non amortir l’hypothèque? 

Au moment de la retraite, les avoirs de prévoyance accumulés sont versés. Avec cet argent, de nombreux propriétaires souhaitent rembourser la majeure partie de leur hypothèque. Ils partent du principe qu’ils pourront augmenter leur hypothèque s’ils devaient rencontrer des difficultés financières.

Toutefois, de nombreuses banques refusent d’augmenter l’hypothèque des emprunteurs à la retraite au motif que la charge financière des intérêts hypothécaires et des frais annexes serait trop importante par rapport aux revenus.

Conseil: N’oubliez pas que le remboursement de l’hypothèque augmentera votre facture fiscale, car vous devrez déduire moins d’intérêts débiteurs. Ne remboursez que le montant qui vous laissera suffisamment de réserves pour faire face à des dépenses imprévues. Envisagez une rente immobilière si vous avez amorti la majeure partie de votre hypothèque et souhaitez l’augmenter de nouveau.

Faut-il fixer les taux hypothécaires à court terme ou à long terme?

De nombreux propriétaires immobiliers souhaitent fixer les taux d’intérêt hypothécaires le plus longtemps possible. Même à un âge avancé, certains concluent encore des hypothèques à taux fixe avec des durées de 10 ans ou plus. Cela présente plusieurs inconvénients: Sur une période prolongée, les hypothèques à taux fixe sont en général nettement plus coûteuses que les hypothèques du marché monétaire.

Fiche technique

Vendre sa maison pour acheter un appartement

Cette fiche technique vous explique les aspects du financement à prendre en compte pour que la transition se passe sans accroc.

L’expérience montre également que la moitié des propriétaires âgés de 60 à 70 ans souhaiteraient échanger leur maison contre une appartement. Nombreux sont ceux qui estiment que leur maison est désormais trop grande, par exemple après le départ des enfants ou le décès du conjoint. Ce changement doit être bien préparé, car le passage de l’un à l'autre est une opération délicate.

Il est en effet rare de trouver des acquéreurs disposés à reprendre la maison pour la date prévue du déménagement. En même temps, le nouveau logement doit être prêt au bon moment. Si la vente du premier objet et l’achat du second n’ont pas lieu simultanément, le transfert de l’hypothèque sur le nouvel objet est très problématique. La banque ne prolongera pas le prêt, puisqu’elle ne dispose pas d’une sûreté sous la forme d’un bien immobilier. D’autre part, de nombreuses banques exigent que la maison soit vendue avant qu’elles ne financent l’appartement afin d’éviter une double charge financière. 

Lorsqu’une hypothèque à taux fixe doit être résiliée avant son échéance, les pénalités de la banque peuvent vite se monter à plusieurs dizaines de milliers de francs. Certaines banques réclament également la résiliation anticipée de l’hypothèque lorsque l’emprunteur vient à décéder.

Conseil: Misez sur les hypothèques du marché monétaire. Elles sont bon marché et les frais de résiliation anticipée restent généralement raisonnables.

L’aménagement de la maison est-il adapté aux personnes âgées?

Quand les occupants atteignent un âge avancé, la maison est souvent devenue trop grande et le jardin demande trop de travail. Souvent, de coûteuses rénovations sont nécessaires pour aménager la maison. Les banques ne financent ces coûts qu’aux deux tiers environ, et seulement si l’hypothèque augmentée est supportable financièrement.

Conseil: Déterminez ensemble quelles rénovations et transformations sont judicieuses si vous souhaitez maintenir la valeur de votre bien pour la génération suivante. De plus, planifiez avec soin comment vous allez concilier les travaux de maintien de la valeur et les mesures d’économies d’énergie. Cela est important, car dans l’idéal, vous pourrez rompre la progression fiscale de façon à déclarer nettement moins de revenu imposable, voire aucun, pendant plusieurs années, et réaliser ainsi d’importantes économies.