Impôts

Les déductions possibles pour les
propriétaires immobiliers

Cet aperçu montre quelles charges les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable.

Lionel Chambettaz

Expert fiscal

La valeur locative d’un bien immobilier est imposable en tant que revenu. En contrepartie, le propriétaire peut effectuer un certain nombre de déductions:

Intérêts débiteurs

Les sommes versées au titre des intérêts hypothécaires sont entièrement déductibles du revenu imposable.

Travaux d’entretien

Les travaux destinés à maintenir la valeur d’un bien sont également déductibles. En font partie notamment les installations sanitaires, les travaux de plomberie, de peinture ou de menuiserie, mais aussi les primes d’assurance bâtiment. Les travaux qui améliorent l’état du bien, et qui donc créent une plus-value, ne sont pas déductibles. Il peut s’agir par exemple de la construction d’un garage supplémentaire ou d’une cheminée, ou bien d’un agrandissement. Seule exception à cette règle: les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie.

Méthode de déduction

Les coûts des travaux destinés à maintenir la valeur d’un bien peuvent être déduits de deux façons: déduction des coûts effectifs ou déduction d’un montant forfaitaire. Pour déduire les coûts effectifs, il vous faudra joindre à votre déclaration d’impôt l’ensemble des justificatifs concernés. Quant à la déduction forfaitaire, son montant est fixé par les autorités fiscales. Selon les cantons, vous pouvez déduire 10 à 20% de la valeur locative sans devoir présenter les justificatifs. Dans le cas des biens anciens, il peut valoir la peine d’établir un inventaire détaillé des coûts à déduire. Si vous envisagez une rénovation ou une transformation, songez à répartir les travaux, et donc les dépenses, sur deux ou trois années. Vous casserez ainsi la progression fiscale et paierez globalement moins d’impôts (cf. tableau ci-dessous). Concernant les coûts de travaux de rénovation énergétique, s’ils dépassent le revenu imposable l’année de leur réalisation, il est possible, depuis début 2020, de faire valoir leur déductibilité sur une période allant jusqu’à trois ans.

Amortissement

Demandez-vous également s’il est préférable d’amortir votre hypothèque directement ou indirectement. En cas d’amortissement direct, une partie de la dette hypothécaire est remboursée à intervalles réguliers ou en une seule fois. L’hypothèque est réduite et vous pouvez déduire moins d’intérêts hypothécaires. En cas d’amortissement indirect, le montant de l’hypothèque demeure inchangé. En revanche, vous effectuez des versements sur un compte 3a, lequel est mis en gage par la banque et utilisé ultérieurement pour l’amortissement. Vos paiements dans le pilier 3a sont déductibles de votre revenu imposable.

Sous-utilisation

Quand les enfants quittent le domicile ou le conjoint décède, certaines pièces ne sont plus utilisées. La Confédération et certains cantons autorisent les propriétaires à déduire les pièces vides et inoccupées de la valeur locative. Cette déduction n’est toutefois valable que si les pièces en question sont durablement inutilisées.