Immobilier

Impôt sur les gains immobiliers: l’inconvénient de vendre sa maison

Le fisc se taille une part du lion dans le gain généré par la vente d’un bien. Il faut donc bien préparer la transaction.

Olivier Segessemann

Expert fiscal

Quiconque vend aujourd’hui un bien immobilier peut souvent escompter une juteuse plus-value. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente est taxé par les cantons et les communes au moyen de l’impôt sur les gains immobiliers.

La charge fiscale dépend du lieu, du montant du gain et de la durée de détention. Exemple: un propriétaire qui vend sa maison à Saint-Gall au bout de dix ans et réalise un gain de 500’000 francs, paie 161’700 francs d’impôts; après vingt ans, l’impôt s’élève à 153’600 francs (cf. tableau).

Vous trouverez le tableau complet ici.

D’autres impôts viennent s’ajouter

L’impôt est normalement dû à la vente du bien, mais peut être reporté sous certaines conditions. Voici les principaux cas de figure:

Acquisition de remplacement:

Lors de la vente d’un logement à usage personnel, l’impôt est reporté dès lors que le gain est investi "en l’espace d’un délai raisonnable" dans un nouveau bien en Suisse. Selon le canton, il ne doit pas s’écouler plus de deux à quatre ans entre la vente de l’ancien bien et l’achat du nouveau.

Attention: lorsque le nouveau bien est si bon marché que l’on n’a pas besoin d’investir le gain, l’impôt sera dû dès l’achat du bien en question.

Transfert:

Le fait de transférer un bien au lieu de le vendre donne aussi lieu, en règle générale, à un ajournement de l’impôt sur les gains immobiliers. Ce cas survient fréquemment lors d’héritages, d’avancements d’hoirie, de donations, de séparations et de divorces.

Fiche technique

Réaliser des économies fiscales

Cette fiche technique présente les principales possibilités pour éviter de payer inutilement trop d'impôts à long terme.

Attention: si l’on vend le bien à un moment ultérieur, l’impôt ajourné est dû, et ce sur la différence avec le prix d’achat initial, non avec le prix de rachat. La durée de détention du bien par les anciens propriétaires est prise en compte.

Conseil: à l’impôt sur les gains immobiliers viennent encore s’ajouter les droits de mutation, les frais de registre foncier ainsi que les frais de notaire. Donc renseignez-vous bien avant de vendre et clarifiez aussi les conséquences de l’opération.

Peut-être devrez-vous, au moment de la vente, résilier l’hypothèque avant terme, avec éventuellement à la clé des frais de sortie élevés. Cette "pénalité de remboursement anticipé" peut être déclarée en frais d’investissement lors du calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, venant alors en réduction de la plus-value imposable.

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