Hypothèques

Hypothèque Saron: ce que vous devez savoir

Les hypothèques du marché monétaire, comme les hypothèques Saron, ont toujours été nettement plus intéressantes que les hypothèques à taux fixe ces trente dernières années. Malgré cela, en Suisse, seul un prêt hypothécaire sur cinq environ est souscrit sous forme d’hypothèque du marché monétaire. Cela tient essentiellement au fait que, par intérêt personnel, les banques préfèrent recommander des hypothèques à taux fixe coûteuses plutôt que des hypothèques Saron bon marché.

Adrian Wenger

Expert hypothécaire

Comment fonctionne une hypothèque Saron?

Le taux d’intérêt des hypothèques du marché monétaire est basé sur le Saron (acronyme de Swiss Average Rate Over Night). Le Saron est un taux d’intérêt de référence suisse qui évolue en lien étroit avec le taux directeur officiel de la Banque nationale suisse.

Fiche technique

Souscrire ou renouveler une hypothèque

Découvrez comment économiser beaucoup d’argent en optant pour la bonne stratégie hypothécaire.

À ce taux d’intérêt de base, les banques ajoutent une marge dont le montant dépend de la solvabilité du client. Elle est généralement comprise entre 0,6% et 1,3%. Cette marge reste inchangée pour toute la durée de l’hypothèque Saron, qui, selon les banques, est normalement de trois ou cinq ans.

En règle générale, le taux d’intérêt de l’hypothèque Saron est ajusté trimestriellement sur l’évolution du Saron. En d’autres termes, le taux d’intérêt que doivent payer les clients peut varier tous les trois mois. Si le Saron est négatif, comme c’est déjà le cas depuis plusieurs années, les banques exigent au moins la marge de crédit convenue dans le cas des hypothèques du marché monétaire. Mais cela signifie aussi que les hypothèques Saron ne se renchériront que lorsque le Saron repassera en territoire positif.

Qu’est-ce que le Saron?

Le Saron est le taux d’intérêt moyen auquel la Banque nationale suisse (BNS) et les banques commerciales se prêtent mutuellement de l’argent pour la durée d’une nuit, moyennant des garanties correspondantes. Il est calculé par SIX, l’opérateur de la Bourse suisse, sur la base des transactions effectivement réalisées par les établissements financiers. Via ses opérations de politique monétaire, la BNS s’efforce de maintenir en permanence le Saron à un niveau proche de son taux directeur officiel.

Comment le Saron composé est-il calculé?

Si le Saron est un taux d’intérêt pour les prêts au jour le jour, le taux d’intérêt d’une hypothèque Saron n’est pas ajusté quotidiennement mais seulement tous les trois mois, en début de trimestre. Les banques calculent une sorte de taux d’intérêt moyen, dit «Saron composé ("Compounded Saron"), pour la période d’intérêt correspondante. Il s’agit d’un Saron capitalisé qui résulte d’une séquence de Saron au jour le jour.

Beaucoup de banques n’annoncent le taux d’intérêt que juste avant l’échéance de la période d’intérêt. Les emprunteurs n’apprennent donc que très tard le montant qu’ils doivent payer pour la période d’intérêt écoulée. Toutefois, ils peuvent à tout moment se renseigner sur le montant du Saron composé pour une période donnée en utilisant le calculateur à disposition sur le site Internet de la Bourse suisse.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une hypothèque Saron?

En souscrivant une hypothèque Saron, les propriétaires immobiliers profitent du fait que les taux d’intérêt sont moins élevés pour les prêts à court terme que pour les prêts à long terme. Ainsi, depuis une longue période, les hypothèques du marché monétaire ont pratiquement toujours été le modèle de financement immobilier de loin le plus avantageux. Comme le montre la comparaison historique des frais d’hypothèques, les propriétaires qui ont financé leur bien immobilier à l’aide d’hypothèques du marché monétaire ont économisé beaucoup d’argent durant les trente dernières années. Par exemple, une personne ayant souscrit en 2011 une hypothèque à taux fixe à 10 ans d’un montant de 500'000 francs, a payé, en dix ans, un total de 153'000 francs d’intérêts. Une hypothèque du marché monétaire du même montant coûtait seulement 41'000 francs, ce qui équivaut à une économie de 112'000 francs. Durant cette période, l’hypothèque du marché monétaire coûtait 42’000 francs de moins que deux hypothèques à taux fixe successives à 5 ans.

Le principal inconvénient des hypothèques Saron est l’incertitude liée à l’évolution future du taux d’intérêt. Dans le pire des cas, les charges d’intérêt peuvent fortement augmenter en très peu de temps. Mais il existe plusieurs possibilités de se prémunir contre un tel scénario:

  • Mettez régulièrement de côté le montant correspondant à la différence entre le taux d’intérêt actuel et le taux d’intérêt moyen hypothécaire à long terme de 5%. Si le taux d’intérêt de l’hypothèque Saron vient à augmenter fortement, vous pourrez recourir à cette cagnotte.
  • En cas de forte remontée des taux, la plupart des fournisseurs proposent de convertir l’hypothèque Saron en une hypothèque à taux fixe à la fin du trimestre suivant. Utilisez gratuitement le système d’alerte de taux VZ. Il vous permet de définir une limite à partir de laquelle vous désirez convertir votre hypothèque du marché monétaire en une hypothèque à taux fixe. Dès que cette limite est franchie, le système d’alerte vous informe automatiquement par e-mail, ce qui vous permet de changer de modèle hypothécaire à temps.
  • En combinant une hypothèque Saron et une hypothèque à taux fixe, vous couvrez au moins une partie du montant total de votre crédit hypothécaire contre les hausses de taux. Mais l’inconvénient de cette stratégie est qu’elle ne vous permet plus de changer aussi facilement de banque et que vous êtes de ce fait en mauvaise posture pour négocier le renouvellement de votre hypothèque. De nombreuses banques ne rachètent une hypothèque partielle que si elles peuvent aussi reprendre les prêts hypothécaires restants au plus tard deux ans après.

Les hypothèques du marché monétaire, telles que les hypothèques Saron, présentent, de plus, l’avantage de coûts prévisibles (au moins auprès de certains fournisseurs) en cas de résiliation ou de remboursement par anticipation, alors que dans le cas des hypothèques à taux fixe, les coûts ont, dans ce cas, vite fait d’atteindre plusieurs dizaine de milliers de francs. Séparation, divorce, invalidité, changement professionnel et autres événements inattendus peuvent obliger à vendre le bien immobilier et à résilier l’hypothèque par anticipation.

Les banques recommandent de préférence des hypothèques à taux fixe onéreuses: pourquoi?

Quand les banques accordent des prêts hypothécaires, elles tombent dans un conflit d’intérêt. Elles recommandent de préférence des hypothèques à taux fixe, alors que les hypothèques du marché monétaire ont presque tout le temps été nettement meilleur marché ces trente dernières années. C’est ainsi qu’en Suisse, depuis des années, seul un prêt hypothécaire sur cinq est souscrit sous forme d’hypothèque du marché monétaire.

Comment l’expliquer? Les opérations d’intérêts font partie du cœur de métier de nombreuses banques. En d’autres termes: celles-ci placent à long terme, par exemple en hypothèque à taux fixe, les dépôts à court terme de leurs épargnants. Étant donné que l’argent est immobilisé beaucoup plus longtemps dans ces hypothèques, les banques peuvent exiger un taux d’intérêt plus élevé que celui qu’elles versent aux épargnants pour leurs dépôts. C’est pourquoi de nombreuses banques recommandent avant tout des hypothèques à taux fixe à moyen et long terme et ne proposent des hypothèques du marché monétaire que sur demande expresse. Ou encore, elles exigent des taux tellement élevés pour ce type de prêts que la plupart des clients optent pour une hypothèque à taux fixe.

Même les intermédiaires d’hypothèques dits "indépendants" recommandent tous des hypothèques à taux fixe de longue durée. En règle générale: plus la durée de l’hypothèque est longue, plus la provision de l’intermédiaire est élevée. Celui-ci a donc clairement intérêt à recommander des hypothèques à taux fixe d’une durée la plus longue possible, parce que c’est ainsi qu’il gagne le plus d’argent.