Hypothèques

Hypothèque Libor: ce qu’il faut savoir

Ces dernières années, de plus en plus de propriétaires immobiliers ont misé sur les hypothèques Libor parce qu’elles constituent un mode de financement plus avantageux que les hypothèques à taux fixe. Le Libor, le taux de référence déterminant pour ces hypothèques, sera aboli d’ici la fin 2021 et remplacé par le Saron. Les hypothèques indexées sur le marché monétaire, aussi appelées hypothèques Libor, seront maintenues.

1. Comment fonctionne une hypothèque Libor?

Les hypothèques Libor, aussi appelées hypothèques du marché monétaire, constituent presque toujours la forme de financement la plus avantageuse, contrairement aux hypothèques à taux fixe. Les hypothèques Libor sont en fait des hypothèques à taux fixe assorties d’échéances courtes, d’une durée de quelques mois. Le taux d’intérêt est déterminé selon le LIBOR (London Interbank Offered Rate).

Fiche technique

En quoi la suppression du Libor vous concerne-t-elle?

Lisez dans cette fiche technique ce qu'est le Saron et les conséquences de l'abandon du Libor pour les emprunteurs.

Le Libor désigne le taux d’intérêt moyen auquel les banques sur le marché monétaire européen acceptent ou accepteraient de se prêter mutuellement de l’argent pour une durée maximale de douze mois. Le Libor devrait être supprimé d’ici la fin 2021 et être remplacé par un taux de référence plus approprié, le Saron. La plupart des hypothèques indexées sur le marché monétaire sont fixées sur la base du Libor à 3 mois ou 6 mois.

Le taux d’intérêt est ajusté à intervalles réguliers, tous les trois ou six mois, généralement au début d’un trimestre ou d’un semestre. En plus de ce taux de base, les instituts de crédit ajoutent une marge qui dépend de la solvabilité du client. Les contrats-cadres pour les hypothèques du marché monétaire prévoient généralement une durée de trois à cinq ans. La résiliation anticipée de ces contrats, par exemple en cas de vente inattendue du logement, est toutefois nettement moins onéreuse que pour les hypothèques à taux fixe. En outre, les dispositions contractuelles prévoient souvent la possibilité pour les clients de passer à tout moment à une hypothèque à taux fixe à la prochaine échéance si les taux d’intérêt devaient augmenter.

2. Qu’implique l’abolition du Libor?

Le Libor sera aboli d’ici la fin 2021, car il n’est pas assez représentatif et ne reflète aucune transaction réelle pour de nombreuses échéances. En outre, les banques ont influencé le Libor en leur faveur, par exemple pour engranger des bénéfices sur les produits dérivés de taux d’intérêt ou pour éviter des pertes sur ces dérivés.

Les hypothèques indexées sur le marché hypothécaire seront néanmoins maintenues même après la suppression du Libor. Le Libor va être remplacé en Suisse par le Saron (Swiss Average Rate Overnight). Contrairement au Libor, le Saron est calculé par la BNS et l’exploitante de la Bourse suisse (SIX) sur la base des transactions effectivement conclues par les établissements financiers. Il est ainsi impossible de le manipuler.

La plupart des hypothèques du marché monétaire reposent sur un taux d’intérêt de 3 ou 6 mois. Le Saron est toutefois un taux d’intérêt fixé au jour le jour. Un groupe de travail de la Banque nationale a par conséquent examiné sept diverses manières d’appliquer, dans le futur, le Saron aux hypothèques monétaires. Toutes ces variantes ont pour dénominateur commun le Saron composé (Compounded Saron), une sorte de taux d’intérêt moyen basé sur le passé.

La variante qui se rapproche le plus de la solution Libor actuelle est celle qui consiste à avancer d’un mois la base de calcul. Dans ce cas, le taux d’intérêt du troisième trimestre de 2019 serait basé sur le Saron composé sur la période du 1er juin au 31 août. Cette méthode de calcul serait la plus équitable tant pour les emprunteurs que pour les banques.

Quelle que soit la variante retenue par les banques, rien ou presque ne devrait changer pour les preneurs d’hypothèques. Une étude de VZ montre que le Saron suit une évolution quasi-identique à celle du Libor à 3 mois (voir graphique).

Dans l’optique de la suppression du Libor, certaines banques ont limité la durée des hypothèques Libor à 2021. D’autres ne proposent plus ce type d’hypothèques jusqu’à nouvel ordre et conseillent à leurs clients de conclure plutôt des hypothèques à taux fixe. Non sans arrière-pensée, car cela leur assure des rendements plus élevés.

Fiche technique

Conseils pour réduire les intérêts hypothécaires

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Les hypothèques fixes à court terme présentent également l’inconvénient que les clients ne peuvent pas les convertir en des hypothèques fixes à échéances plus longues en cas de hausse des taux d’intérêt, comme c’est le cas avec les hypothèques Libor. Il est également fort possible que des banques profitent de cette transition pour relever les taux d’intérêt et augmenter leurs marges.

Les hypothèques du marché monétaire constituent presque toujours la forme de financement la plus avantageuse. Pour économiser sur les intérêts hypothécaires, il convient de miser sur ce modèle et de choisir une banque qui continue de proposer des contrats-cadres d’une durée de cinq ans. Cela permet d’éviter de devoir financer les marges des banques. 

VZ et l’association des propriétaires d’immeubles en Suisse alémanique HEV-Hypothek offrent encore la possibilité de conclure des hypothèques pour une durée de cinq ans.

Ceux qui souhaitent souscrire une hypothèque à taux fixe ne devraient pas mettre tous leurs œufs dans le même panier et ont donc intérêt à opter pour un financement combiné: un tiers ou la moitié à taux fixe et le reste sous forme d’hypothèque du marché monétaire. Si les taux d’intérêt augmentent, on peut toujours convertir une autre tranche en une hypothèque à taux fixe.

3. Les conséquences des taux négatifs

Avant la mi-2011, nul n’aurait pu imaginer que la Suisse appliquerait un jour des taux d’intérêt négatifs. C’est pourtant ce qui s’est passé en août 2011: à l’époque, les banques étrangères étaient disposées à payer pour placer leur argent dans des banques suisses.

Cette situation avait suscité l’inquiétude des banques. Jusque-là, leurs contrats de crédit hypothécaire ne contenaient en effet aucune clause prévoyant un Libor négatif. Par conséquent, les banques devaient s’attendre à devoir, dans le pire des cas, verser des intérêts aux emprunteurs.

Ce point a été rapidement modifié dans les contrats de crédit. Une personne qui a conclu une hypothèque Libor après août 2011 a certainement signé une clause indiquant que le taux d’intérêt est de 0% si le taux Libor passe en dessous de zéro.

4. Une hypothèque du marché monétaire pour se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt

Le taux d’intérêt d’une hypothèque Libor est sujet à des fluctuations. Fin 2018, les hypothèques Libor pouvaient être souscrites au taux de 1%. Durant la période de taux d’intérêt élevés au début des années 90, les taux avaient momentanément dépassé 10%. Il existe plusieurs moyens de se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt.

Avec un plafonnement du taux d’intérêt (cap), l’emprunteur peut fixer le montant d’intérêt maximal qu’il est disposé à payer pour l’hypothèque indexée sur le marché monétaire. Pour cette forme de garantie, il doit s’acquitter d’une prime, dont le montant dépend du niveau actuel des taux d’intérêt, du plafond choisi et de la durée de la couverture. En principe, plus le plafond est bas, plus les frais de couverture seront élevés. 

De nombreuses banques exigent une couverture des taux pour les hypothèques Libor. La prime est comprise dans le taux d’intérêt de l’hypothèque et ne doit pas être versée en une seule fois. Toutefois, l’inconvénient pour les clients est que la banque détermine le montant et la durée de la couverture. Dans le meilleur des cas, les clients peuvent choisir entre deux taux plafonnés et deux échéances différentes.

Une couverture des taux d’intérêt d’une durée inférieure à cinq ans n’est généralement pas intéressante. Il faudrait que les taux d’intérêt augmentent considérablement dans un délai très court pour que la couverture déploie ses effets. Une couverture n’est donc généralement efficace que si elle est conclue pour une période de cinq ans au moins.

Si cette option de couverture ne vous intéresse pas, vous pouvez tout simplement vous constituer une réserve pour le cas où le taux Libor devait fortement augmenter. Mettez régulièrement de côté la différence entre le taux d’intérêt actuel et le taux d’intérêt moyen à long terme de 5%. Si le taux d’intérêt de l’hypothèque Libor devait passer au-dessus de 5%, vous pourrez alors vous rabattre sur cette réserve.

Vous pouvez également utiliser l’alerte de taux de VZ sans frais et déterminer à partir de quelle limite vous souhaitez convertir votre hypothèque Libor en une hypothèque fixe. Dès que cette limite est franchie, le système vous avertit au moyen d’une alerte et vous pouvez changer de modèle au moment opportun.