Immobilier

Évaluation immobilière: estimation d’immeubles locatifs

En règle générale, les immeubles locatifs sont des objets de rendement. Pour les immeubles de rendement, c’est la valeur de rendement qui prime.

Marc Mollard

Expert immobilier

La méthode de la valeur de rendement consiste à diviser les revenus locatifs annuels nets (loyer brut moins les frais annexes comme le chauffage, l’électricité et l’eau) par un taux de capitalisation adapté. Ce taux est composé d’un taux d’intérêt sans risque et d’un supplément pour risque de marché/vacance, frais d’administration, vétusté et entretien du bien. Comme taux d’intérêt de référence pour les placements sans risque, on utilise par exemple le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans.

Plus le taux de capitalisation est faible, plus la valeur de l’immeuble est élevée. Avec un taux de capitalisation de 5%, la valeur de rendement d’un immeuble locatif qui dégage 200'000 francs de revenus locatifs annuels nets est d’environ 4 millions de francs.

En cas de hausse des taux d’intérêt, les objets de rendement perdent de leur valeur

Si le taux d’intérêt sans risque augmente de 1 point de pourcentage à 6%, la valeur de rendement de ce bien immobilier passe à 3,33 millions de francs.  Une hausse des taux d’intérêt se traduit donc par une perte de valeur.

Si les taux hypothécaires augmentent, les bailleurs ont le droit de relever les loyers. Or, les loyers se basent sur le taux d’intérêt de référence, qui est établi chaque trimestre par la Confédération. Il correspond au taux d’intérêt moyen pondéré de toutes les créances hypothécaires en Suisse. Environ 80% des hypothèques contractées en Suisse sont des hypothèques à taux fixe.

Une grande partie des hypothèques ne devra être renouvelée que dans quelques années. Une augmentation du taux d’intérêt se répercutera donc de façon différée sur le taux d’intérêt de référence et, partant, sur les revenus locatifs.

Analyse de potentiel: découvrir quels investissements sont rentables