Immobilier

Crise du coronavirus: questions fréquentes posées par les propriétaires immobiliers

Les taux hypothécaires vont-ils augmenter? Allons-nous vers une baisse des prix de l’immobilier? Que se passe-t-il si je ne peux plus payer les intérêts? De nombreux propriétaires immobiliers se sont adressés à VZ ces dernières semaines pour leur poser diverses questions, dont voici une compilation.

Adrian Wenger

Expert hypothécaire

Crise boursière et peur de la récession: Les taux hypothécaires vont-ils augmenter?

En mars, l’effondrement des cours boursiers a fait monter les taux sur le marché des capitaux. Cela s’est également répercuté sur les taux des hypothèques à long terme, car ils servent de base aux banques pour fixer les taux appliqués sur les longues périodes. Fin mai, les prix des hypothèques à taux fixe à long terme étaient presque revenus au niveau enregistré avant la crise.

Les intérêts hypothécaires ne sont pas près de monter. Car lorsque nous aurons surmonté la crise actuelle, les problèmes structurels antérieurs non résolus resurgiront, et parmi eux, notamment, l’endettement colossal de nombreuses économies nationales. Il est fort probable que les principales banques centrales abaissent encore leurs taux directeurs. Et si tel est le cas, la Banque nationale suisse (BNS) sera probablement contrainte de faire de même.

Les taux interbancaires sont négatifs depuis de nombreuses années. C’est pourquoi le plancher fictif de 0%, auquel s’ajoute la marge de crédit, s’applique à toutes les échéances. Cependant, chaque nouvelle réduction des franchises sur les comptes d’épargne fournit aux banques davantage d’épargne rémunérée négativement, qu’elles peuvent accorder sous forme d’hypothèques.

Cela leur permet d’abaisser encore les taux hypothécaires. C’est la raison pour laquelle il n’est pas judicieux d’être lié à des taux hypothécaires fixes aujourd’hui, même si ces hypothèques semblent très intéressantes financièrement. Leur but est de protéger contre la hausse des taux. Mais compte tenu de l’évolution actuelle, une hausse n’interviendra pas avant très longtemps. Tant que la situation n’évoluera pas, les hypothèques du marché monétaire resteront l’option la plus judicieuse et la plus flexible.

Conseil: si vous souhaitez tout de même conclure une hypothèque à taux fixe, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Ne choisissez un taux fixe que pour une partie du crédit hypothécaire et financez le reste avec une hypothèque du marché monétaire. Si les taux devaient de nouveau augmenter, vous pourrez alors passer progressivement d’une hypothèque du marché monétaire à une hypothèque à taux fixe. Avec cette stratégie, vous profitez le plus longtemps possible du faible niveau des taux.

Allons-nous vers une baisse des prix de l’immobilier?

Les observateurs du marché considèrent la crainte d’une grave crise immobilière comme exagérée. Toutefois, le marché suisse de l’immobilier ne sortira pas totalement indemne de l’épisode du coronavirus.

Un recul de la demande va probablement se faire sentir, surtout au niveau des surfaces commerciales et des biens à usage commercial. Si la crise devait se prolonger, la vente de nouveaux biens risquerait de faiblir, mettant investisseurs et entreprises générales en difficulté.

Le marché des biens à usage privé est moins touché par la crise. Les experts ne s’attendent pas à une multiplication de défauts sur les hypothèques ni à des ventes précipitées. De plus, à en juger par les dernières mesures des banques centrales, on peut s’attendre à ce que les taux restent très bas pendant longtemps encore.

Le facteur influant le plus sur la valeur d’un bien immobilier privé demeure son emplacement. À certains endroits, les prix sont en stagnation, voire en régression. C’est ce que confirment de nombreux exemples tirés de la pratique.

Conseil: de nombreux propriétaires surestiment ou sous-estiment fortement la valeur de leur maison ou de leur appartement (voir graphique). Par conséquent, faites estimer votre appartement ou votre maison individuelle si vous souhaitez connaître sa valeur actuelle – si possible avec la méthode d’évaluation hédoniste, qui est plus avantageuse qu’une évaluation classique. Cela vous aidera par exemple à fixer un prix de vente réaliste. Une telle évaluation est également utile pour vérifier si le prix d’un objet qui vous intéresse est justifié.

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Que font les banques lorsqu’on ne peut plus payer les intérêts hypothécaires?

Le marché de l’immobilier commercial est particulièrement concerné par la crise du coronavirus. Certains preneurs d’hypothèques risquent de ne plus pouvoir s’acquitter de leurs intérêts du fait de la diminution des revenus locatifs. Dès qu’une telle situation se présente, il faut contacter sa banque sans attendre.

La situation est différente s’agissant des biens à usage propre. Pour financer son logement avec une hypothèque, il faut théoriquement pouvoir supporter un taux d’intérêt de 5%. Avec une hypothèque de 500'000 francs, cela représente près de 2100 francs par mois. Or, actuellement, les intérêts hypothécaires tournent autour de 1,25%. Dans cet exemple, l’hypothèque coûte donc 520 francs par mois. Tant que les intérêts resteront aussi bas, les banques auront plutôt tendance à refuser tout report de paiement.

C’est pourquoi vous devriez essayer de payer vos intérêts le plus longtemps possible. En cas d’extrême nécessité, demandez un report d’amortissement exceptionnel. Les banques sont généralement ouvertes à la discussion.

De nombreux retraités ne remplissent plus les critères relatifs à la charge financière supportable, car leurs rentes sont plus faibles que leur revenu de l’activité professionnelle. Vérifiez donc dès maintenant si vous serez en mesure de remplir ces critères après 65 ans.

Le projet de construction est retardé: quels sont les risques encourus?

Lorsque l’on construit une maison individuelle soi-même, les coûts peuvent grimper. Dans le cas d’un achat sur plan, le risque est que l’entreprise générale détourne vos acomptes à d’autres fins. Si l’entreprise générale devient insolvable, les artisans peuvent réclamer leur dû directement auprès du maître d’ouvrage ou de l’acheteur. Dans le pire des cas, l’acheteur payera alors deux fois.

Conseil: demandez à la banque de l’entreprise générale d’établir une confirmation de financement et une déclaration d’entreprise générale. Par ces documents, la banque confirme que vos paiements serviront exclusivement à financer votre projet immobilier. Dans le contrat conclu avec l’entreprise générale, précisez que vous ne verserez des acomptes qu’après avoir vu la réalisation correspondante sur le chantier. Vous pouvez aussi demander à un expert de vérifier que l’entrepreneur maîtrise bien les coûts et de comparer ces derniers avec les prestations convenues.

Les vendeurs sont généralement des professionnels de l’immobilier tels que des courtiers, des architectes ou des entreprises générales. Ils ont une nette longueur d’avance sur les acheteurs en matière de connaissances techniques. Aussi, faites attention aux pièges du contrat. De nombreux contrats d’achat sont établis en faveur du vendeur et contiennent des clauses qui risquent, par la suite, de générer des surcoûts importants au détriment de l’acheteur.

Achat sur plans: protégez-vous des pertes

Conclure une hypothèque en ligne: est-ce intéressant?

Les prestataires qui proposent ce type d’hypothèques attirent les clients en vantant la simplicité de l’opération et le prix avantageux. Avant de conclure une hypothèque en ligne, il convient de prêter attention aux points suivants:

  • Les hypothèques en ligne sont des produits standard simples qui ne prévoient ni conseil ni suivi. Elles conviennent donc surtout aux personnes qui connaissent le fonctionnement des hypothèques et savent exactement ce dont elles ont besoin. Cependant, si votre projet immobilier ou votre projet de construction s’écarte de la norme, vous devriez vous faire conseiller par un professionnel expérimenté. Vous aurez ainsi la certitude que votre hypothèque conviendra parfaitement à votre situation.
  • Pour ceux qui considèrent qu’il n’y a pas de petites économies, il peut valoir la peine de conclure une hypothèque en ligne. Toutefois, nombre d’entre elles ne sont intéressantes qu’à première vue. Il est donc recommandé de comparer avec soin les taux et les conditions, et pas seulement en ligne. Définir une stratégie adaptée importe plus que de vouloir à tout prix économiser sur les taux: une association judicieuse d’échéances et de modèles d’hypothèques différents tels que les hypothèques à taux fixe et les hypothèques du marché monétaire permet de réaliser des économies maximales à long terme.
  • Avec les hypothèques en ligne, les personnes intéressées doivent choisir elles-mêmes le modèle qui leur convient, car elles ne peuvent pas bénéficier d’un entretien personnel. Attention: choisir le mauvais modèle peut faire perdre énormément d’argent. Une comparaison à long terme montre que des hypothèques à taux fixe sur 5 ans, par exemple, se sont révélées bien plus chères que des hypothèques du marché monétaire.
  • Souscrire une hypothèque, de manière traditionnelle ou en ligne, implique de divulguer des informations personnelles très sensibles. Transmettre ces données en ligne nécessite par conséquent d’avoir une grande confiance dans le prestataire.