Immobilier

Acquisition du logement de remplacement – quand l’impôt sur les gains immobiliers est-il exigible?

Lorsque le gain de la vente du logement en propriété est investi dans un bien de remplacement, l’impôt sur les gains immobiliers peut parfois être reporté.

Markus Stoll

Expert fiscal
Publié le
19 janvier 2023

La vente de la maison ou du logement à usage personnel donne généralement lieu à un bénéfice. Si celui-ci est investi dans un autre logement à usage personnel dans un délai donné, l’impôt sur les gains immobiliers peut s’appliquer dans certaines circonstances.

Fiche technique

Impôts sur les biens immobiliers

Cette fiche technique vous explique à quels coûts et impôts vous devez vous attendre en tant que propriétaire.

Son montant dépendra notamment de la durée de détention de l’objet vendu. Mais la différence par rapport au prix du bien de remplacement est déterminante pour savoir si l’impôt est exigible immédiatement et dans son intégralité ou s’il peut être reporté.

Voici un exemple avec un gain de 300’000 francs (tableau ci-dessous):

Scénario 1

L’impôt est reporté si le prix d’achat du nouveau logement est supérieur au prix de vente de l’ancien logement. Mais si le nouveau logement est vendu par la suite à un tiers, l’impôt devra être payé. C’est la différence par rapport au prix d’achat initial qui sera imposée, et non la différence par rapport au prix de vente.

Scénario 2

Si le prix d’achat est inférieur au prix de vente, seule la partie du gain qui n’est pas réinvestie par rapport au coût de l’investissement est imposée, soit 200’000 francs dans l’exemple.

Scénario 3

Si le prix du logement de remplacement est tellement bon marché qu’il ne nécessite aucun investissement du gain immobilier, l’impôt est immédiatement exigible dans son intégralité.

Conseil: informez-vous à l’avance des conditions qui s’appliquent à votre cas. Selon les cantons, il peut s’écouler au maximum de deux à quatre ans entre la vente et l’achat de remplacement. Vérifiez également ce que vous pouvez déduire de l’impôt: par exemple, les investissements créant des plus-values, les frais d’agence, les droits de mutation ainsi que les coûts en lien avec les annonces, l’étude notariale, le registre foncier et éventuellement la résiliation anticipée de l’hypothèque. Le report de l’impôt ne s’applique pas aux résidences secondaires et de vacances, ni aux biens loués.

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