Hypothèque réduite et désavantages fiscaux

La réduction de l’hypothèque a certes pour effet de diminuer le coût du logement.

Toutefois, en contrepartie, elle fait augmenter l’impôt sur le revenu puisque les intérêts hypothécaires déductibles du revenu imposable baissent et que la valeur locative reste la même (assimilée à un revenu fictif et donc imposée comme tel).

Fiscalement, il est conseillé de limiter le remboursement de l’hypothèque pour que les intérêts hypothécaires ajoutés à la déduction pour frais d’entretien ne soient pas inférieurs à la valeur locative.

Indépendamment de la situation fiscale, il convient d’examiner s’il ne serait pas préférable de placer le capital disponible plutôt que de l’utiliser pour rembourser l’hypothèque. Cette option est valable si le rendement net du placement financier est supérieur aux intérêts hypothécaires à payer, après déduction de l’économie d’impôt. De manière générale, les intérêts débiteurs sont d’autant plus intéressants que le revenu imposable, et donc le taux d’impôt marginal, est élevé.

Prenons un exemple. Avec un taux d’impôt marginal de 30 %, le coût d’une hypothèque bancaire à 4,5 % baisse à 3,15 % net, après déduction fiscale. Cela signifie qu’un investissement alternatif devra avoir un rendement après impôts et frais supérieur à 3,15 % pour que le remboursement de l’hypothèque ne soit pas rentable.

Ce n’est pas le cas avec les comptes d’épargne dont les intérêts, déjà bien maigres, entrent dans l’impôt sur le revenu. Un portefeuille de titres équilibré, composé pour moitié d’actions et d’obligations, affiche en revanche un rendement net à long terme de 4,5 %. Si le portefeuille est uniquement constitué d’actions, un rendement annuel net moyen de 8 % environ peut être escompté dans l’hypothèse d’un horizon de placement de 10 ans au minimum.

Deux éléments doivent être néanmoins pris en compte dans ces considérations. Plus le rendement d’un placement financier est élevé, plus les risques encourus le sont. Les cours des actions peuvent, par exemple, fluctuer très fortement à court terme.

A noter par ailleurs que la majeure partie du produit des placements financiers n’est réalisée que lors de la vente, sous forme de plus-values, alors que les intérêts hypothécaires doivent être payés régulièrement, en général tous les trimestres. Pour pouvoir choisir l’option placement, il faut donc être en mesure de s’acquitter des intérêts hypothécaires même en l’absence de revenus de titres.

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