Taux négatifs : faut-il amortir son hypothèque maintenant ?

Les personnes qui souhaitent rembourser totalement ou partiellement leur hypothèque parce que les placements à intérêt ne rapportent presque rien ou coûtent même de l’argent devraient bien analyser les avantages et les inconvénients.

Les intérêts de l’épargne et les rendements des obligations sont si faibles que de tels investissements coûtent davantage qu’ils ne rapportent si l’on tient compte de l’ensemble des frais et des impôts. De nombreux propriétaires immobiliers se posent donc la question s’il n’est pas préférable d’amortir leur hypothèque avec l’argent disponible.

Utiliser l’argent pour une rente complémentaire

Le remboursement anticipé d’une hypothèque entraîne des frais qui peuvent rapidement grimper à plusieurs milliers de francs – pour autant que la banque donne son aval. En effet, la plupart des contrats prévoient le remboursement anticipé tout au plus en cas de vente de l’objet immobilier. Si vous souhaitez rembourser votre hypothèque fixe avant l’échéance, vous devez payer à la banque tous les intérêts dus jusqu’à l’échéance et, selon l’établissement financier et la durée résiduelle, encore un intérêt négatif en sus. Les banques exigent, en général, une indemnité de sortie pour les hypothèques Libor si la résiliation intervient avant l’échéance du contrat-cadre. Mais les frais sont nettement plus bas que pour une hypothèque à taux fixe.

Une hypothèque moins élevée entraîne une charge fiscale plus importante, car les intérêts hypothécaires sont moindres. Avec un taux d’imposition marginal de 33 %, une hypothèque à 1,5 % d’intérêt coûte encore 1 % après impôts. Par conséquent, un amortissement ne permet qu’une économie de 1 %.

Après amortissement, le capital est en outre lié à un bien immobilier. Si vous souhaitez augmenter l’hypothèque par la suite, il se pourrait que cela ne soit plus possible ou seulement à des conditions plus contraignantes. A relever qu’il est particulièrement difficile d’augmenter son hypothèque peu avant ou durant la retraite.

Lorsque l’on amortit son hypothèque, il est donc vivement recommandé de conserver des réserves suffisantes dans lesquelles puiser s’il faut procéder à des travaux de rénovation ou que l’on nécessite des soins. Les retraités peuvent consommer progressivement l’argent disponible et ainsi améliorer leur revenu courant au lieu de l’utiliser pour un amortissement. Un avoir de 300’000 francs suffit pour toucher une rente complémentaire de 15’000 francs pendant 20 ans. Si l’avoir dégage un rendement moyen de 2 %, il est possible de consommer chaque année près de 20’000 francs (voir tableau).

Montants que l’on peut prélever chaque année de sa fortune pour la consommer
Exemple : si vous investissez 500’000 francs à 2 %, vous pouvez dépenser 30’000 francs par année pendant 20 ans, jusqu’à ce que l’avoir soit entièrement consommé.
Montants que l’on peut prélever chaque année de sa fortune pour la consommer

Les couples devraient se favoriser mutuellement assez tôt

Si la majeure partie du patrimoine d’un couple constitue leur bien immobilier, il est d’autant plus important que les époux s’assurent mutuellement sur le plan financier. Si l’un des deux venait à décéder, il serait possible que le conjoint survivant doive vendre le bien immobilier afin de verser les parts des autres héritiers. Sans mesures préalables, les enfants ont droit à la moitié de l’héritage laissé par leur parent décédé. La part successorale des enfants peut être nettement réduite par un contrat de mariage, un testament ou un contrat successoral. La composition du patrimoine des époux décidera de la solution ou de la combinaison la plus judicieuse. 

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