Quelle méthode utiliser ?

La méthode classique convient mieux aux immeubles anciens ou si le mandant désire connaître l’état de l’objet ou les possibilités de transformation. Dans la plupart des autres cas, la méthode hédoniste est plus intéressante parce que son résultat est proche du prix du marché.

Mais elle ne peut s’appliquer aux biens de luxe, aux coups de cœur ou aux biens dans des régions périphériques car la base de données ne comprend pas assez d’objets similaires pour établir une comparaison valable.

Comme les propriétaires introduisent en général eux-mêmes leurs données, le risque est grand de surévaluer certains facteurs, comme l’état de l’immeuble, les matériaux de construction ou la localisation dans la commune. Ce qui faussera le résultat.

L’exemple suivant met en évidence l’influence de la situation du terrain sur le prix d’un bien. Une maison familiale de 5,5 pièces sur les hauts de Lausanne, dans un quartier résidentiel avec vue et bon ensoleillement, proche du centre, à faible distance des magasins et des écoles, a une valeur de marché de 1,8 million de francs. Une maison identique, mais moins bien située à Lausanne, peut être achetée dès 1,3 million de francs.

Pour une estimation hédoniste, demandez à un expert immobilier de vous fournir des chiffres corrects. L’estimation coûtera dans ce cas un peu plus cher, mais vous déterminerez la valeur de marché réelle du bien.

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