Nantissement ou retrait anticipé ?

Lors de l'achat d'un logement en propriété, il est possible d'effectuer un retrait anticipé de la caisse de pension ou de le donner en gage au donneur d'hypothèque. Dans certains cas, le retrait anticipé réduit la rente vieillesse de façon significative, et bien souvent les prestations décès et invalidité. En nantissant son capital, l’argent reste dans la caisse de pension, continue à produire des intérêts et l’assuré reste au bénéfice de toutes les prestations prévues.

Le capital de la caisse de pension doit être imposé comme revenu au moment du retrait, mais séparément des autres revenus et à un taux d'imposition réduit. Le montant de l'impôt varie en fonction du lieu de résidence et du montant du retrait

La caisse de pension transfère l'argent directement à la banque donneuse d'hypothèque. Le bénéficiaire doit donc payer les impôts dus par d'autres moyens.

Le capital de la caisse de pension sert de garantie bancaire, ce qui se traduit par un prêt hypothécaire pouvant aller jusqu’à 90 % du nantissement. La banque peut avoir accès à l'argent de la caisse de pension mis en gage si l'emprunteur ne remplit pas ses obligations et, par exemple, ne paie pas les intérêts hypothécaires.

Le nantissement du 2e pilier est une garantie bancaire solide. Sur cette base, les différents enseignes sont prêtes à accorder une hypothèque allant jusqu’à 90% de la valeur du bien au lieu des 80% généralement accordés. Une hypothèque supplémentaire gagée par le 2e pilier est généralement accordée aux mêmes conditions qu’une hypothèque en 1er rang. Mais à l’image du 2e rang, elle doit être amortie dans un délai de 15 ans.

La mise en gage du capital de la caisse de pension n’empêche pas les rachats. Une mesure fiscale favorable puisque le montant est déductible du revenu imposable. De nouveaux rachats ne peuvent toutefois intervenir qu’après avoir remboursé le montant du retrait anticipé affecté à l’achat du logement.

Financement de la propriété du logement avec le capital de la caisse de pension
Base: homme, 45 ans, épargne 100'000 francs, capital de caisse de pension 150'000 francs, prix d’achat du logement 800'000 francs
Financement de la propriété du logement avec le capital de la caisse de pension

En apparence, la mise en gage paraît plus coûteuse qu’un retrait anticipé du capital. L’hypothèque plus élevée entraîne une charge d’intérêts plus élevée, et comme l’emprunt supplémentaire doit être remboursé avant la retraite, l’amortissement annuel est lui aussi supérieur.

Mais la différence est moins importante si l’on prend en compte les incidences fiscales et la prévoyance. Les prestations assurées sont maintenues si l’on choisit de nantir son deuxième pilier. Par contre, la baisse des prestations liée au retrait du capital doit être compensée. 

L’assuré veillera donc chaque année à épargner un montant qui lui évitera une rente vieillesse très inférieure à celle servie lors d’une mise en gage. D’autre part, il s’acquittera des primes d’assurance pour compenser la baisse des prestations assurées en cas de décès et d’invalidité. 

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