Est-ce que ça vaut la peine de fixer à l’avance le taux d’intérêt hypothécaire?

La majorité des organismes de crédit accepte de fixer jusqu’à un an, voire deux ans à l’avance le taux d’intérêt d’une hypothèque fixe.

Ce sont des hypothèques à terme ou forward conclues aux taux actuels, dont le versement correspondant interviendra à l’échéance prévue. Une hypothèque à terme coûte un peu plus cher qu’un emprunt fixe versé immédiatement.

Si le surcoût pour fixer le taux varie selon l’enseigne, il est aussi souvent négociable. Le coût de la couverture du taux dépend de la durée d’anticipation du versement et de celle de l’hypothèque fixe. Il est d’autant plus élevé que les durées d’anticipation et de l’emprunt sont longues.

Certains organismes de crédit ne demandent pas de surcoût pour une durée d’anticipation allant jusqu’à six mois. Les banques incluent en général le surcoût dans leur taux d’intérêt et le répartissent sur la durée de l’hypothèque. Dans certains instituts de crédit, le client doit payer une prime unique pour fixer le taux au lieu d’un intérêt plus élevé.

La fixation du taux peut se justifier, par exemple, si son hypothèque fixe arrive à échéance dans un an et qu’il prévoit une remontée des taux dans l’intervalle. Mais si les taux restent bas, voire baissent encore jusqu’au versement du montant de l’emprunt, l’hypothèque forward devient une mauvaise affaire. L’emprunteur doit alors payer l’intérêt convenu et le surcoût.

Une hypothèque à terme ou forward se justifie aussi pour des maîtres d’œuvre désireux d’exclure le risque d’une éventuelle hausse des taux d’ici à la fin des travaux de construction. Dans un tel cas, il vaut mieux ne pas fixer la totalité de l’hypothèque.

Si on le fait, la banque versera le montant global de l’hypothèque au moment prévu par le contrat, et exigera dès lors les intérêts hypothécaires, même si la construction n’est pas terminée, en raison d’un retard de chantier ou de faillite de l’entreprise. Mais elle verse le montant prévu sur un compte bloqué pour ne le libérer que lorsqu’elle sera en possession de la cédule hypothécaire, donc après le transfert de propriété.

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