Hypothèque à taux fixe

En Suisse, les hypothèques à taux fixe sont de loin les plus appréciées. Leur taux est fixé à la conclusion du contrat pour une période déterminée.

Durant cette période, l’emprunteur ne profite pas d’une baisse des taux, mais il connaît en revanche précisément sa charge future d’intérêt. Les taux fixes s’étendent à des périodes allant de 1 à 10 ans, voire 15 ou 20 ans. Ils peuvent être attrayants si le marché pévoit une hausse des taux. Ils sont aussi recommandés aux personnes limitées par leur charge d’intérêts, et pour qui la sécurité budgétaire prime.

Mais cette sécurité a un prix, car le long terme est en général bien plus cher que le court terme. Les hypothèques à taux fixes ne sont donc rentables que si, après la conclusion du contrat, les taux montent fort et restent élevés sur une longue période. Si contrairement aux prévisions, ils baissent à nouveau, le taux (élevé) convenu jusqu’au terme de l’hypothèque ne changera pas.

Plus la durée est longue, plus le taux est élevé

La courbe montre l’évolution des taux selon la durée du crédit. Dans un environnement de taux normal, le surcoût est d’environ 0,2 % par année supplémentaire. Si une hypothèque fixe de cinq ans coûte par exemple 2,5 %, une hypothèque fixe de dix ans se rapproche des 3,5 %.

Mais on enregistre régulièrement des périodes plus ou moins longues durant lesquelles la courbe des intérêts est très plate ou au contraire très pentue. Si sa pente est forte, cela signifie que les intérêts augmentent fortement avec la durée du crédit. Si la courbe est relativement plate, le surcoût lié à une durée de crédit plus longue est en revanche plus faible.

En janvier 2001 par exemple, la courbe des taux était très plate. Une hypothèque à taux fixe d’un an coûtait  environ 4,25 %. Une hypothèque à taux fixe de cinq ans était presque au même prix,  à 4,4 %. Les hypothèques fixes à dix ans coûtaient à peine 4,8 %.

Résiliation anticipée d'une hypothèque à taux fixe

La résiliation anticipée d’une hypothèque fixe revient en général assez cher, mais cela dépend parfois aussi du moment où intervient la résiliation. Les conditions contractuelles de la plupart des banques ne l’acceptent qu’en présence d’une raison pertinente, comme la vente.

Dans de tels cas, les banques exigent le paiement d’une pénalité, dont les modalités figurent dans le contrat. Le montant de cette pénalité dépend de la durée résiduelle du contrat. Son calcul repose sur la différence entre le taux hypothécaire défini contractuellement et le taux actuel du marché des capitaux.

Exemple : une hypothèque fixe de 300.000 francs à 4 % est dénoncée cinq ans avant l’échéance prévue. Si la banque peut maintenant placer ce montant-là sur le marché à 2,5 % pour cinq ans, les coûts de la résiliation anticipée du contrat seront de 22.500 francs (différence d’intérêt de 1,5 % pendant cinq ans).

Si vous dénoncez une hypothèque fixe pour en conclure une nouvelle auprès de la même banque, vous pourrez peut-être renégocier le montant de la pénalité. Certaines banques renoncent dans un tel cas à facturer la marge perdue. Selon la capacité de crédit du client, cette marge varie entre 0,6 et 1,3 %. Cela dépend du canton, certains admettent la déduction de cette pénalité de votre revenu imposable, en tant qu’intérêts de la dette.

Partager cette page